Эксперты Knight Frank St.-Petersburg подвели итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
Наиболее заметным явлением минувшего года на офисном рынке Северной столицы стала тенденция восстановления инвестиционной активности, наметившаяся ещё в 2016 года. В течение года было заключено более 10 сделок продажи бизнес-центров. Наиболее крупными приобретениями стали бизнес-центры Kellermann Center и Premium, пополнившие портфель активов инвестиционного фонда Raven Russia, «Аэроплаза», купленный Jensen Group, а также «Сенатор Мойка, 36», расширивший сеть офисной недвижимости ФХК «Империя».
Наибольшую активность на рынке проявили IT-компании – доля сделок сектора IT и телекоммуникаций в общей структуре аренды по итогам 2017 года составила 53%, в то время как доля нефтегазового сектора впервые с 2013 года значительно сократилась и составила 17%.
Все сделки площадью более 5 тыс. кв. м были совершены либо с участием IT-компаний, либо компаниями нефтегазового сектора. Российская компания «Петер-Сервис», занимающаяся разработкой решений для телекоммуникационного бизнеса, арендовала 9,3 тыс. кв. м в бизнес-центре «Смоленский» на Васильевском острове, также две IT-компании разместились в «Мегапарке» на Заставской, 22.
Высокую активность сектора IT и телекоммуникаций на офисном рынке подтверждает покупка построенных зданий МФК Lotos Tower на Приморском проспекте. Международная компания JetBrains, создающая профессиональные инструменты разработки программного обеспечения, выкупила два здания для реконструкции их под офисное назначение и размещение своих сотрудников, вследствие чего компания расширит присутствие в Петербурге.
В 2017 году стало известно, что проект строительства многофункционального офисно-торгового комплекса Sky City на набережной Обводного канала был продан китайским инвесторам. В ноябре прошлого года было получено новое разрешение на возведение комплекса.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2017 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисов Петербурга превысила показатель в 3 млн кв. м. 5% прироста суммарного объёма арендопригодной площади обеспечил ввод более 20 бизнес-центров в 2017 году, при этом примерно половина всех объектов – это построенные с нуля здания, остальные же вышли на рынок после проведённой реконструкции.
В 2017 году показатель поступивших на рынок офисов впервые за 10 лет достиг минимального значения – 143 тыс. кв. м, или на 41% меньше, чем в 2016 году. Аналогичное снижение показателя ввода произошло в 2010 году из-за спада девелоперской активности в 2008–2009 годах и существовавшего некоторое время избытка предложения. Впрочем, более 85% новых качественных офисов пополнило свободный рынок аренды, причём треть новых бизнес-центров по результатам года имеет заполняемость выше 80%.
Максимальный объём качественного предложения в функционирующих бизнес-центрах сосредоточен в Московском и Центральном районах. В свою очередь Фрунзенский, Кировский и Пушкинский районы наименее обеспечены офисами, в сумме не превышающими 6% от общего объёма предназначенных для аренды помещений в Петербурге.
СПРОС
Суммарное чистое поглощение по итогам года составило 154 тыс. кв. м, что на 29% ниже аналогичного уровня в прошлом году. Что касается распределения поглощения по локациям, то деловой район «Видовые набережные» укрепил свои лидерские позиции, которые занял ещё в I полугодии 2017 года. Это связано с высоким уровнем заполняемости нескольких объектов, который повысился в течение года, а также с вводом в эксплуатацию нового бизнес-центра Renaissance Business Park, ещё на стадии строительства полностью арендованного компанией «Газпром-переработка».
Примечательно, что деловой район «Северо-Западный» (район размещения «Лахта центра») также постепенно набирает популярность: за год поглощение в нём увеличилось на 19,3 п. п.
На конец года на рынке оставались вакантными 231 тыс. кв. м офисных площадей, и их большая часть относится к классу B (75%). За год количество свободных помещений класса А увеличилось на 10%, что стало следствием поступления на рынок сразу нескольких высококачественных объектов. Данное поступление не позволило сократить существующий дефицит площадей класса А. Офисный рынок отреагировал на нехватку офисов А-класса снижением вакантных площадей в классе B на 7,8% по отношению к аналогичному периоду 2016 года. Однако это снижение не настолько велико, как можно было бы ожидать: новое предложение в достаточно привлекательных для арендаторов локациях за год успело полностью или частично поглотиться, но есть ряд объектов B-класса, которые имеют проблемы с заполняемостью по причине периферийной локации или неподходящих условий аренды.
Суммарный объём сделок аренды составил 120 тыс. кв. м, что на 45% меньше аналогичного показателя прошлого года. В целом в 2017 г. наблюдалось снижение средней площади аренды на 39% по сравнению с итогами 2016 года, в основном падение произошло за счёт класса А, где средний метраж сделки стал самым низким за последние 5 лет. Лидирующим направлением деятельности арендаторов по объёмам арендованных площадей единолично стала сфера IT и телекоммуникаций – 53%. В количественном выражении около 30% сделок состоялось с участием данного профиля, в то время как средняя площадь офиса, арендованная IT-компаниями, на 73% превышала среднюю по рынку. В 2017 году тенденция преобладания компаний нефтегазового сектора в сделках аренды была прервана – доля сократилась на 39 п. п.
В структуре сделок аренды превалировали сделки с офисами класса B – 76% от общего объёма реализованных помещений. Таким образом, на офисном рынке Санкт-Петербурга сложилась ситуация высокого спроса на качественные помещения класса А, находящиеся в дефиците, и частичного восполнения потребности за счёт помещений более низкого класса.
Большинство арендаторов, обратившихся в компанию Knight Frank St.-Petersburg в течение 2017 года, хотели сменить местоположение и ориентировались на подбор помещения с отделкой в Центральном, Петроградском и Московском районах. По итогам 2017 года именно в данных деловых районах был суммарно арендован 66% офисных площадей класса А и B. Основной бюджет заявок варьировался в пределах 1 100–1 200 рублей за 1 кв. м. в месяц. Величина ставки аренды, локация, транспортная доступность и наличие парковки по-прежнему являлись определяющими факторами при выборе офиса.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Как и в 2016 году, в течение 2017 года наблюдалась тенденция увеличения уровня ставок аренды. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 835 рублей за 1 кв. м. в месяц, в бизнес-центрах класса В – 1 171 рубль за 1 кв. м. в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с концом 2016 года пообъектный прирост ставок составил 11% и 6% для обоих классов соответственно, причём в классе А увеличение среднего показателя в значительной степени обусловлено ростом ставок в 6 бизнес-центрах Василеостровского района. Такая реакция арендодателей может быть связана с открытием центрального участка ЗСД, в результате чего в локации улучшилась транспортная ситуация.
Заявленная средняя стоимость открытой организованной парковки к концу 2017 года составила 5 301 рубль за 1 кв. м. в месяц и 8 018 рублей за 1 кв. м. в месяц для закрытого паркинга. По сравнению с предыдущим годом средние ставки аренды машиноместа увеличились на 8% для бизнес-центров класса А и уменьшились на 6% в классе B.
ПРОГНОЗ
По оценкам Knight Frank St.-Petersburg, в 2018 году на рынок офисной аренды поступит около 263 тыс. кв. м площадей. Если планы по вводу осуществятся, то результаты 2018 года будут на 84% больше итогов 2017 года. Тем не менее значительную долю ввода составят офисные площади многофункционального общественно-делового комплекса «Лахта центр», который предназначен для собственных нужд компании «Газпром». Поэтому без учёта площадей данного объекта только 53% заявленного объёма в новом предложении будет предназначено для рынка аренды. При этом завершение в срок всех входящих в эту долю проектов маловероятно из-за длительного периода реализации или нулевых этапов строительства, поэтому действительное количество нового предложения вряд ли в достаточной мере обеспечит арендаторов офисными помещениями в 2018 году.
В связи с ротацией арендаторов, а также замедлением темпов строительства и ввода новых качественных бизнес-центров в 2018 году на рынке сохранится тенденция на снижение доли вакантных площадей на 1–1,5 п. п. Дефицит высококачественного предложения и «вымывание» крупных офисных блоков в краткосрочной перспективе станут предпосылками для дальнейшего повышения ставок аренды на 7–10%, так как освобождения офисных помещений, арендуемых структурами и подрядчиками «Газпрома», стоит ожидать не ранее 2019 года.
