Индекс рынка элитной недвижимости
Данный индекс является первой попыткой дать представление о существующем в Петербурге предложении элитных квартир.
На элитном рынке сложно вводить какие-то индикаторы. Дорогие квартиры не являются массовым товаром, а ценообразование на этом рынке зависит в каждом конкретном случае от амбиций продавца и покупателя. Стоимость не может здесь определяться рыночными принципами из-за большого количества субъективных факторов, которые становятся первостепенными при переговорах сторон сделки.
Рынок элитной недвижимости четко разделяется на два типа. По мнению главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, дорогие квартиры можно сравнить с дорогими автомобилями. Есть комфортные современные автомобили, с отличными техническими характеристиками. Есть и антикварные автомобили, которые являются статусными, но непригодны для ежедневного использования в современных условиях. Рынок элитной недвижимости Петербурга имеет ровно такое же распределение ролей. Существует рынок современного нового жилья, в котором созданы все условия для максимально комфортного проживания. С другой стороны, есть рынок элитного антикварного жилья, который имеет много плюсов с точки зрения исторического окружения, видовых характеристик. Но при этом очевидны и минусы – непредсказуемость соседей, отсутствие парковки, износ коммуникаций, необорудованные места т.н. общей зоны, невозможность полной реконструкции для установки современных систем кондиционирования и т.д.
Среди экспертов ведутся серьезные споры по классификации элитной недвижимости. Объектов, которые признаются действительно элитным жильем, - единицы. Примеры редкого сочетания уникальности места и современных характеристик дома со всей инфраструктурой - дом на набережной Фонтанки, 1, дом по Итальянской ул., 12; «Дом с видом на Зимний дворец». Сам объем рынка кем-то из экспертов оценивается в 50, а кем-то в 500 квартир. Соответственно, универсальных индексов, которые позволяли бы разово оценить элитную недвижимость, не существует.
Предложенный индикатор – попытка дать приблизительное представление об уровне цен на наиболее дорогостоящие элитные квартиры в Петербурге, оценить топовое предложение в сегменте. Он составлен на основе анализа стоимости 5% самых дорогих квартир в центре города – в целом, брались в расчет около 120 объектов. Не учитывались квартиры в нецентральных районах, объекты элитной загородной недвижимости, не введенные в эксплуатацию дома.
С одной стороны, индикатор позволяет увидеть некие ценовые ориентиры, с другой, динамику ценового предложения рынка, его текущее состояние. Поскольку решение о покупке дорогостоящей элитной квартиры принимается всегда максимально взвешенно, индикатор поможет оценить соответствие уровня цены интересующего объекта средним коэффициентам рынка.
Представленный показатель – первый в серии индикаторов, посвященных рынку элитной недвижимости. В дальнейшем Lifedeluxe представит как отдельные тематические индикаторы, показывающие расклад цен не только в центре города, но и в других районах или за городом, так и более общие, широкоохватные индексы.
