Аналитики Knight Frank St.-Petersburg подвели итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Петербурга.
Предложение
На качественном складском рынке Петербурга и Ленобласти области впервые с 2004 года был зафиксирован минимальный уровень введённых в эксплуатацию площадей – 87 тыс. кв. м. Это в среднем на 28% ниже умеренных показателей ввода 2010–2012 годов. Наибольшее поступление на рынок аренды произошло за счёт складов класса B, которые составили 83% нового спекулятивного предложения. При этом рынок недосчитался около трети складских площадей, заявленных к вводу в 2017 году. Годовой прирост суммарной арендопригодной площади не превысил 5%, что привело к дефициту доступных для аренды площадей.
Спрос
По итогам 2017 года свободное предложение составило 120 тыс. кв. м, уменьшившись на 33% по сравнению с итогами 2016 года. За год сокращение предложения произошло в основном за счет складов класса А – предложение в данном сегменте снизилось на 41 тыс. кв. м. По истечении года доля вакантных площадей в классе А после небольшого роста в I полугодии 2017 года снизилась до 2,8%, в классе B доля опустилась до 5,3%. Таким образом, за год доля свободных площадей в среднем уменьшилась на 2 п. п. и вернулась на докризисный уровень.
Уровень чистого поглощения свободных площадей по итогам 2017 года составил 146 тыс. кв. м, в сравнении с аналогичным показателем прошлого года показатель уменьшился почти в 2 раза в результате снижения суммарного ввода, сообщают в Knight Frank St.-Petersburg.
Ставки
За год средневзвешенные ставки аренды снизились в классе А на 2%, хотя диапазон запрашиваемых ставок оставался неизменным – на уровне 430–550 рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе B ставки достигли значения 350–450 рублей за 1 кв. м в месяц, увеличившись на 8%, при этом основной рост пришёлся на I полугодие 2017 г.
В 2017 года в структуре спроса на помещения промышленного назначения 49% компаний готовы заплатить за аренду около 300–350 рублей за 1 кв. м в месяц. Данный показатель стабилен с 2015 года.
Сделки
В числе значимых сделок, заключенных в 2017 году, аналитики Knight Frank St.-Petersburg выделили следующие:
Компания Victoria Stenova и PNK Group заключили сделку в формате built-to-suit по строительству и дальнейшему выкупу здания центрального распределительного склада. По условиям соглашения контрактный производитель обоев получит объект общей площадью 9 тыс. кв. м уже в 2018 году. Сделка состоялась с участием брокеров компании Knight Frank St.-Petersburg.
Компания «А Плюс Девелопмент» продала частным инвесторам распределительный центр «Перекрёсток» общей площадью около 34 тыс. кв. м. Эта сделка стоит на втором месте по величине проданных складских метров после приобретения зарубежным инвестиционным фондом Raven Russia логистического парка «Гориго» в начале 2017 года (86 тыс. кв. м).
Наиболее крупные сделки аренды состоялись в сегменте складов класса А, где помещения снимали компании, занимающиеся розничной торговлей и дистрибуцией. Так, международная сеть Fix Price арендовала 13,8 тыс. кв. м в складском комплексе «Logicor Шушары» (PNK 2), сеть гипермаркетов Hoff разместилась на 6 тыс. кв. м в «МЛП Уткина Заводь», а ГК «Корона Авто» заняла более 9 тыс. кв. м в складском комплексе Nordway на Московском шоссе.
Самой крупной в спекулятивном сегменте стала сделка по аренде 15 тыс. кв. м в четвертом строящемся корпусе складского комплекса «Октавиан» логистической компанией «Алиди», эта сделка также состоялась при участии Knight Frank St.-Petersburg.
Международная компания Jotun Paints запустила производство лакокрасочных материалов в индустриальном парке «Фёдоровское» на земельном участке общей площадью 9 га. Также в 2018 году к строительству завода планирует приступить ещё одна лакокрасочная компания: Tikkurila намеревается приобрести 7 га в индустриальном парке Greenstate и помимо производства разместить на участке центр RDI, а также склад готовой продукции для оптимизации дистрибуционных каналов.
Прогноз
Заявленная к вводу в 2018 году суммарная площадь строящихся объектов составляет 151 тыс. кв. м. По прогнозам Knight Frank St.-Petersburg, в основном складской спекулятивный рынок будет пополняться новыми очередями в уже функционирующих комплексах. Из ключевых строящихся объектов эксперты выделяют новые очереди «Логопарка Троицкий» на пр. Обуховской обороны общей площадью 10 тыс. кв. м и 34 тыс. кв. м складских площадей Nordway на Московском шоссе, а также 2-ю и 3-ю очереди в индустриальном парке «Ладога» на 6,3 тыс. кв. м. каждая. Кроме того, ведётся строительство двух объектов в форматеbuilt-to-suit в комплексе PNK-парке «Софийская-КАД» – склады для производственной компании Victoria Stenova и Household Logic. На все перечисленные склады получены разрешения на строительство.
В условиях активного спроса и сокращения показателя вакантного предложения уже вo II квартале 2018 года может возникнуть дефицит предложения качественных площадей класса А и В, полагают в Knight Frank St.-Petersburg.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St.-Petersburg, говорит:«По динамике спроса складской рынок находится на подъёме. Спрос формирует активно развивающаяся промышленность, а также на арену выходят компании спортивного и фармацевтического профиля. Дистрибьюторы постепенно увеличивают свою долю в профилях арендаторов, приходят новые игроки. При этом доля введённых площадей самая низкая за последние 10 лет. Нас ожидает острый дефицит складских помещений, что приведет к росту ставок. Соответственно, сделки формата built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта будут составлять серьёзную конкуренцию арендным сделкам».
