Как такового понятия «апартаменты» в законодательстве РФ до сих пор не существует, по сути, под этим наименованием понимаются — нежилые помещения, предназначенные для проживания, расположенные в комплексах, возведенных на земельных участках, имеющих отличное от «жилого» назначение, например, рекреационное, административно-деловое и т.п.
По сравнению со столичным рынком, где уже более 25% от общего предложения «жилой» недвижимости составляет формат апартаментов, в Санкт-Петербурге данный сегмент долго находился на начальной стадии развития. Несмотря на то, что еще в 2003 году в Петербурге на Крестовском острове в границах Приморского парка Победы был реализован первый проект апартамент-комплекса «Пятый Элемент» (Южная дорога, 5), данный сегмент рынка не получил широкого распространения.
В первую очередь это было связано с достаточным количеством пятен под застройку, имевших статус обычного жилья. По мере исчерпания земельного ресурса в центральных районах города, снижения ликвидности и инвестиционной привлекательности реализации офисных и гостиничных проектов, на их месте стали появляться, так называемые апарт-отели.
По аналитическим данным компании Engel&Voelkers, за последние 3 года на рынке появился целый ряд подобных проектов, находящихся в различной стадии реализации, и на конец 2018 года в Петербурге и пригородах объём апартаментов в строящихся комплексах достиг порядка 15 000 шт., общей площадью более 600 000 м2.
Стоит отметить, что по мере развития рынка апартаментов в Петербурге, данный вид недвижимости фактически разделился на два основных направления: элитные и инвестиционные.
При этом элитные апартаменты представлены 8 комплексами, тогда как инвестиционные – более чем 30. Естественно, есть ряд проектов, которые выпадают из данной классификации — «Лахта Плаза» (Приморский пр, 78), «Русские сезоны» (Сестрорецк, М. Горького, 2), «Лахта Парк» (Лахта, Новая, 51) и т.п., но в целом отражает основные тенденции рынка.
К первому направлению, элитные апартаменты, относятся — дорогие комплексы, предполагающие постоянное проживание, по функционалу полностью отвечающие жилой недвижимости, реализуемые в уникальных локациях, где по тем или иным причинам невозможно строительство жилых объектов – Каменный о-в, «Золотой треугольник» и т.п. Приобретают апартаменты в подобных комплексах конечные пользователи для собственного проживания.
Первым примером данного типа, был вышеупомянутый комплекс «Пятый Элемент» на Крестовском о-ве.
К проектам данного типа можно отнести апартамент-комплексы: «Императорский яхтъ-клуб» (наб. Гребного канала, 1), «Резиденция на Каменном» (Каменный о-в, 1-я Березовая аллея, 7), Del Arte (Каменный о-в, Санаторная аллея, 3), «Дом Балле» (Глинки, 4), «Монферран» (Конногвардейский бульвар, 5), «Крестовский, 12» (Крестовский пр., 12), Royal Park (Петровский пр., 2), «Голландия» (наб. Адмиралтейского канала, 15) и т.п.
Учитывая локации проектов, а как следствие и их качественные характеристики, стоимость квадратного метра варьируется от 300.000 до 1.200.000 руб. / м2.
Ко второму направлению, можно отнести комплексы уровня бизнес / комфорт класса, предполагающие, в основной своей массе, временное пребывание, по функционалу максимально приближенные к гостиницам уровня 3/4*. Развитие данного направления, обусловлено большей инвестиционной привлекательностью по сравнению с реализацией проектов гостиниц, бизнес-центров и т.п. Кроме того в текущей экономической ситуации, данный вид недвижимости оказался довольно востребованным среди частных инвесторов, приобретающих подобные объекты в целях получения выгоды (постоянного дохода от сдачи в аренду). Одним из родоначальников данного направления в Санкт-Петербурге, стал проект ГК «Пионер» – Апарт-отель YES, сданный в 2013 году.
К проектам подобного типа можно отнести: YES (Социалистическая, 21), Salut! (Пулковское ш., 14), Docklands (наб. Макарова, 60), StudioMoskovsky (Заозерная, 1), Avenue Apart (В.О. Малый пр. 54), Next (В.О. Средний пр., 87), Valo (Салова, 61) и т.п.
Стоимость подобных объектов составляет от 80.000 до 140.000 руб. / кв.м.
Данный тип недвижимость переживает бум в Санкт-Петербурге, что приводит к ажиотажному спросу, а как следствие и росту цен на апартаменты в подобных проектах. Мы бы рекомендовали крайне осторожно подходить к выбору проектов и обещаниям застройщиков или управляющих компаний, обеспечить стабильный доход в 15% годовых.
Обладание подобным видом недвижимости имеет ряд нюансов по сравнению с обычными жилыми помещениями (квартирами), а именно:
- невозможность постоянной регистрации в указанном помещении в качестве места проживания. Однако, в соответствии с ФЗ № 5242-1 и Постановления Правительства РФ №713 в апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений, что гарантирует гражданам те же социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и т.д
- более высокие тарифы на услуги монополистов (электричество, водоснабжение, водоотведение и т.п.), обычно разница составляет около 10 — 20%. При этом статус апартаментов никак не влияет на стоимость услуг управляющей компании (содержание общедомового имущества, охрана и т.д.).
Налог на имущество в отношении апартаментов, во многом зависит от того, в каком именно комплексе они располагаются. Связано это с тем, что, как говорилось выше, в законодательстве Российской Федерации, в том числе в налоговом, самого понятия «апартаменты» на текущий момент не существует.
Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ, п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:
Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.
В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).
При этом, в соответствии с НК РФ субъекты РФ вправе принимать нормативно-правовые акты, касающиеся региональных налогов и сборов. Фактически налог на имущество в отношении апартаментов в Санкт-Петербурге определяется Налоговым кодексом РФ и Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 643-109 «О налоге на имущество физических лиц (с изменениями на 29 ноября 2017 года)».
На практике, в соответствии со ст. 3 выше указанного Закона, ставка налога на апартаменты определена в размере 0,1 % от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Также стоит упомянуть, что налоговые льготы в отношении апартаментов не применяются.
Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется — 0,1 % — согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.
Кроме того, на текущий момент кадастровая стоимость апартаментов в подобных комплексах в разы меньше их реальной рыночной стоимости, так, например, апартамент площадью 78,6 кв.м. в комплексе «Крестовский, 12» (Крестовский о-в, Крестовский пр., д. 12) – кадастровая стоимость около 5 млн. руб., при рыночной 26,5 млн. руб.
Налоговый вычет для апартаментов не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади помещения.
Сумма налога рассчитывается, исходя из периода владения недвижимостью сроком 12 месяцев.
Для точного расчета налога за определенный период владения недвижимостью, мы рекомендуем пользоваться налоговым калькулятором Федеральной налоговой службы, для этого достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости по ссылке.
Из всего выше сказанного следует, что налоговая ставка на большую часть «апартаментов» в Санкт-Петербурге, сопоставима со ставкой на жилье. При этом при покупке, стоит предварительно уточнять ставку для каждого конкретного комплекса во избежание дальнейших сюрпризов.
