– Михаил, ваш проект – клубный дом Art View House на Мойке, 102, – знаковый. У «Охта Групп» это первый элитный проект. Откуда возникла идея сделать его в таком месте?
– Место, знакомое с детства: я тут жил недалеко, мой партнер – в доме напротив. Видели, что оно пустует. Тем более, что к моменту покупки здания мы уже знали его владельцев.
– Но место, возможно, не самое премиальное в городе, а проект – такого уровня, которого в Петербурге можно по пальцам пересчитать.
– Может, оно было не самым премиальным в тот момент, когда мы только начинали. Но сейчас, благодаря тому, что развилась Новая Голландия, появилась новая сцена Мариинского театра, тут все ожило, и теперь к месту вопросов нет ни у кого. К тому же, где еще есть подобные видовые места в Петербурге? Всё занято домами, а закон у нас жесткий: всё, чему больше 100 лет, ломать нельзя. Вот и попробуй построить элитный дом с нуля в центре Северной столицы. А реконструкция – это уже не то...
– Какой опыт компания получила, работая над этим проектом?
– В первую очередь, опыт работы в элитном сегменте. Здесь всё настолько отличается от работы в других классах жилья, что требуются другие люди и совершенно другие навыки – как для работы с клиентами, так и над объектом. По сложности строительства Art View House в нашей практике не знает себе равных: в первую очередь, из-за подземного паркинга, создание которого было технически сложным.
– А в чем именно отличие?
– В степени погружения. Работа над проектами других классов идет более-менее на потоке. И самая большая сложность – этот поток запустить. Когда проект набрал обороты, дальше он движется по конвейеру: идет стройка, похожая на предыдущие стройки, используются материалы, похожие на предыдущие, и так далее.
Здесь же, в элитном проекте, все штучно и нет мелочей: как только что-то чуть-чуть начинает идти не так, то это тянет назад весь проект. Поэтому всё – от выбора внешнего профиля для окон, формы ограждения балконов, до плитки на полу террасы и дверей лобби – все обсуждается ни один раз, сравнивается, тестируется, и только потом выбирается лучшее. Так, например, пол холла будет выкладываться сначала на производстве, а потом по второму разу собираться уже в доме, чтобы все получилось идеально даже при самом близком рассмотрении: без плывущих швов.
– Скрупулезный подход. А как продвигаются продажи?
– С нашей точки зрения – хорошо. Мы сейчас на второй четверти пути, для элитного дома это совершенно нормальный темп. Если ко времени ввода в эксплуатацию продадим половину квартир, мы будем довольны.
Это свойство элитного сегмента рынка: для кого-то настолько хороша локация, что люди покупают квартиру на этапе строительства. Они доверяют, что все будет ровно так, как показано на картинке. Но многие ждут, когда квартира появится физически, чтобы можно было самому убедиться. Именно поэтому мы так тщательно относимся к строительству: если что-то будет сделано не так, продавать потом объект будет трудно.
– На второй четверти пути – это показатель, что люди доверяют.
– Доверяют. У нас были клиенты – очень уважаемые люди, которые купили квартиру прямо на старте только из-за места.
– А каков портрет вашего покупателя?
– Покупатели – все достаточно известные в своих кругах, очень искушенные люди.
Во-первых, наш покупатель никуда не торопится – у нас нормальный срок общения до сделки – полгода. Бывает и больше. Всем есть, где жить. Как выразился один наш покупатель: «Меня не очень волнует, когда я перееду, я, в общем-то, не в коммуналке живу». У всех наших клиентов по несколько квартир в разных городах и странах. Они прекрасно понимают, что такое элитная недвижимость, и задают очень правильные вопросы. Все понимают, каким должен быть элитный дом, и ценят то, что у нас это получается.
– Какие вопросы задают? Что в первую очередь интересует?
– В первую очередь, конечно, смотрят виды, и здесь сразу заметны предпочтения. В нашем проекте есть парадная половина дома, которая выходит на Исаакиевский собор, и камерная, из которой, кстати, собор тоже виден: за счет эркеров виды раскрываются из каждой квартиры. Тем не менее, есть клиенты, которые смотрят только парадную сторону дома – это чаще всего москвичи. Когда человек не планирует жить в квартире постоянно, ему важно, чтобы был красивый вид: приехал, получил удовольствие, уехал.
Петербуржцы же спокойно относятся к квартирам в камерной половине, она им нравится даже больше: более спокойная, еще больше удалена от Глинки – ближайшей проездной улицы. Она у нас, как и положено в элитном доме, конечно, не под окнами, а за один квартал. И такой почти деревенский вид с деревцами, с видом на воду нравится петербуржцам гораздо больше, чем вид на Исаакий.
– А кроме видов?
– Когда люди планируют жить в доме постоянно, то задают вопросы относительно паркинга, инженерии, качества отделки.
– А какими-то «фишками» проекта интересуются?
– В элитном объекте самого верхнего класса нет каких-то отдельных «фишек». Он характеризуется своим стабильно высоким уровнем по всем параметрам. Чем больше провалов, тем сильнее это понижает класс объекта.
– В прежних интервью вы говорили о параметрах, которым должен соответствовать элитный проект. Давайте поговорим подробнее.
– Прежде всего, должно быть знаковое местоположение в городе, если мы хотим быть элитой самого верхнего класса.
Следующий момент – видовые характеристики. Это наиболее важно для Петербурга: если в Москве есть элитные дома самого высокого класса вообще без особых видов, то в нашем городе виды ценились исторически.
Далее – само место должно быть тихое. Элитный дом может быть заметным, но находиться чуть-чуть обособленно. Мы очень довольны, что напротив клубного дома Art View House нет входа в «Новую Голландию», и значит не будет толп отдыхающих. Этот остров прекрасен как возможность для наших жителей погулять и отдохнуть, но то, что основной поток людей проходит в стороне, нам очень импонирует.
Следующий очень важный момент – это оборудованный паркинг. В элитном доме, который претендует на верхний ценовой сегмент, обязателен именно подземный паркинг с расчетом два машиноместа на квартиру.
В самом доме не должно быть много квартир: не больше 30, а лучше – не больше 20 квартир. Только тогда он может считаться клубным домом, в котором вы легко сможете найти общий язык с соседями. В нашем доме всего 24 квартиры, но в итоге, скорее всего, их будет меньше 20: из-за тенденции к объединению квартир.
И еще один важный момент: дом должен быть одноподъездным. В хорошем проекте всегда одно центральное лобби. Как только начинается многоподъездная система, всё превращается в обычный дом, потому что сложно сделать каждый холл большим и красивым. В настоящем элитном доме клиент, спускаясь из квартиры, должен попадать в холл пятизвёздочной гостиницы, где есть консьерж и служба сервиса, камин, диваны, где можно принять гостей. Это важно.
И на площадке должно быть 2-3 квартиры. У нас так и есть: с одной стороны две квартиры, с другой – три.
– А какими же должны быть квартиры?
– Во-первых, все квартиры должны быть двусторонними. Только у двусторонней квартиры можно сделать интересную планировку и дизайн. Односторонняя автоматически превращается в гребенку: по задней стене идет коридор, и от него комнаты. Правильной планировки в такой квартире не создать даже самому лучшему дизайнеру. В Art View House есть даже трехсторонние квартиры, это еще интереснее.
Планировки должны подчиняться математическим правилам, которые на первый взгляд простые, но попробуй их соблюсти неукоснительно в каждой квартире. Так, должно быть разделение на гостевую и хозяйские зоны. К гостевой относятся большая гостиная, центр дома, кухня. Элитные квартиры вообще меряют не по комнатам, а по спальням.
Дверь отделяет хозяйскую зону от гостевой: за ней идут спальни. Из этих спален выделяется мастер-спальня: родительская. Это как небольшая квартирка в квартире: обязательно свой санузел и большая гардеробная. Родители там могут жить своей жизнью независимо от количества детей.
Детско-гостевые спальни могут иметь либо каждая свой санузел, либо на две спальни один. Обязательно должны быть подсобные помещения – постирочные: как в эконом-классе бельевые сушилки не должны кочевать из комнаты в комнату.
Дальше – инженерия, которая должна быть на самом современном уровне. Можно долго говорить об отличии инженерии в новом доме от инженерии в старом. Ключевой момент здесь – качество.
И, возвращаясь к рациональности использования жилого пространства, отмечу, что мы планировали квартиры, следуя европейско-американскому принципу небольших спален или, как мы это называем, идее рациональной роскоши. У тебя роскошная гостиная, но при этом спальня разумной площади: мастер-спальня – 21 метр, если не считать, конечно, гардеробные и ванные, которые к ней пристроены. С точки зрения эргономики этого вполне достаточно: сколько нужно места, чтобы комфортно обставить кровать и, максимум, будуарчик? А детские спальни могут быть совсем небольшими.
Тем не менее, некоторые наши клиенты говорят, что привыкли к большим спальням. Мы отвечаем: «Отлично, вы всегда можете сделать из трех спален две, и будет все, как вы хотите».
– Сколько нюансов!
– Поэтому рынок очень небольшой. Все, что я рассказывал выше, касается верхнего сегмента элиты, в котором в Петербурге за десятилетие появляются единицы домов. Они так и будут являться штучными проектами и появляться в тех случаях, когда застройщику удастся получить знаковое место под строительство или исторический дом под реконструкцию. Пока же локаций, где можно вести новое строительство, я больше не вижу. Этим наш дом и уникален: место под него оказалось свободным в силу стечения многих обстоятельств.
– А каким вам видится дальнейшее развитие рынка?
– Судьба элитного рынка в центре – это все-таки реконструкция, где из всех вышеперечисленных параметров, дай Бог, если получится соблюсти хотя бы половину.
При реконструкции ты упираешься в ограничения – попробуй подкопать паркинг под дом – там все рухнет. В историческом здании вы находитесь в заданном ритме окон, количестве лестниц, существующих планировок, от которых никуда не деться.
– А если уйти из исторического центра: верите ли вы в судьбу Петровского острова как элитной локации?
– Да, верю, можно сказать, она уже таковой становится. В Петербурге традиционно элитная недвижимость делилась на ту, что в центре, и ту, что на Каменном и Крестовском островах, которые как некий компромисс между загородным жильем и жильем в центре. Сейчас Крестовский закончился, и начинается Петровский. И он ничем не хуже Крестовского по расположению. Другое дело, должно пройти время, пока на нем закончатся стройки: это 10-15 лет.
– А хватит ли Петровскому спроса?
– Город растет. Прежде всего, есть те же жители Петроградки. Предсказать соотношение спроса и предложения трудно, но это все регулируется ценой. Вопрос в том, больше или меньше заработают застройщики, но так или иначе они все заполнят. Тенденция уже пошла, и ее не остановить: Петровский остров повторяет судьбу Крестовского.
– Планируете ли вы дальше строить в элитном сегменте?
– Да, есть желание. Тот опыт, который накопился за годы реализации Art View House, хочется использовать дальше.
Мы всегда идем от объекта, от земельного участка и локации. Сейчас смотрим, ищем подходящий участок, но пока мы не нашли ни места, ни здания, которое бы нас устраивало. Это очень непросто. Когда приобретаешь объекты в центре, очень часто сталкиваешься с неоправданными ожиданиями продавца. Люди запрашивают завышенные суммы. Мы же прекрасно видим место: условно, оно на Большой Морской, что прекрасно. Но там нет ни видов, ни паркингов, поэтому ни о каких 700 тыс. рублей за метр речи быть не может.
В более низких классах также смотрим варианты. Мы не та компания, которая выбрала стратегию и хочет работать только в одном классе. Мы можем работать почти в любых классах и в разных сегментах недвижимости. Если находим удачное место, где, как нам кажется, можно сделать удачный проект за разумные деньги – будем делать этот проект.
– Поэтому вы и вышли на жилые проекты? «Охта Групп» всегда прежде занимался коммерческой недвижимостью.
– Коммерческий рынок все-таки угас: в какой-то момент было явное перезатоваривание, офисные проекты практически встали. Да, поэтому мы занялись жилой недвижимостью. Но коммерческие проекты мы при этом не бросили. Из последнего: сделали «Обводный двор» – очень удачный проект, наша визитная карточка в коммерческой недвижимости. Руины и старый заводик мы переделали в прекрасный деловой центр. Так что и такие проекты мы тоже ищем.
