В рамках Инвестиционного форума в Санкт-Петербурге, 12 ноября, Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, рассказал, какие варианты частных инвестиций в недвижимость сегодня наиболее оправданы.
По мнению эксперта, вложения в жилье – чаще сбережение, чем инвестиции. По мнению Сергея Бобашева, доля инвестиционных сделок на рынке никогда не превышала 10%, тогда как сделки по сбережению составляют до 30%. Для большинства недвижимость – это способ сохранить деньги: «Покупка квартиры детям «на вырост» – это сбережения», – подчеркивает эксперт.
Тем не менее, жилье как инвестиция – популярный способ заработка на рынке, который был успешен в 2000-х годах. Существовало четыре эффективных способа извлечения выгоды из приобретения «квадратов»: покупка жилья и последующая перепродажа, благодаря растущим ценам; покупка квартиры на стадии котлована у застройщика, предлагающего жилье по низкой стоимости; сдача квартиры в аренду; переделка помещения под конкретный бизнес.
Такие инвестиции были оправданы в 2006-2008 годах, когда рост цен в год превышал 100%. Сейчас, по мнению Сергея Бобашева, за счет 3%-го роста цен на жилье в год заработать практически невозможно. Одновременно теряют актуальность инвестиции в строящееся жилье, поскольку растут риски низкой ликвидности. Это связано с большой внутренней конкуренции в проектах. Аналитик приводит в пример новостройки в районе станции метро «Парнас»: согласно данным популярного сайта по недвижимости, в продаже в данной локации сегодня находятся более 500 однокомнатных квартир и студий, из них около 100 лотов на первичном рынке, и около 400 – на вторичном. Подобное затоваривание по некоторым локациям делаем непривлекательной покупку даже на стадии котлована, говорит аналитик. И хотя при грамотных вложениях доходность может достигать до 15%, такой показатель может продержаться совсем недолго, а потом упасть до нуля, считает эксперт.
.png)
Источник: LifeDeluxe.ru
Все больше теряют свою привлекательность территории вдоль КАДа: по мнению Сергей Бобашева, там сейчас включается процесс маргинализации: собственники квартир, понимая, что продать жилье не удается, начинают его сдавать. Это приводит к ситуации, когда в жилом доме около 70% квартир занимаются не самыми обеспеченными арендаторами.
При этом доходность от сдачи в аренду квартир, по мнению эксперта, никогда не была высокой, и в среднем брутто доходность на рынке составляет менее 6% годовых: за вычетом налогов, неизбежных периодических вложений в косметический ремонт, покупку новой бытовой техники, простаивания квартиры в ожидании новых арендаторов. Как подчеркивает Сергей Бобашев, с этой точки зрения рынок аренды элитной недвижимости чувствует себя еще хуже: часто арендная плата с трудом покрывает расходы на содержание квартиры.
Источник: LifeDeluxe.ru
С свою очередь, лучше всего с точки зрения продаж, сегодня себя чувствует рынок жилья бизнес-класса. По мнению аналитика, разница между ценой 1 кв. м в Приморском районе и тем, что строится в центре города в рамках проектов реновации территорий, минимальна. 110-120 тыс. рублей за 1 кв. м за метр – тот промежуток, в котором сегодня пересекаются комфорт- и бизнес-класс. «У покупателя есть выбор – брать либо 80 метров в «картофельном поле», либо 60 метров, но на Лиговке или других районах с развитой инфраструктурой», – говорит эксперт. Однако, как отмечает Сергей Бобашев, покупка жилья бизнес-класса с точки зрения сдачи в аренду является так же малоинтересной.
Популярными же, по мнению Сергея Бобашева, остаются вложения в недвижимость в центре города. Здесь владельцы приобретают квадратные метры как с сохранением, так и с изменением функции помещений. Сегодня самым выгодным решением является переделка бывших коммунальных квартир под студии, которые впоследствии сдаются в аренду как хостелы и апарт-отели. Доходность такова вида вложений в недвижимость составляет до 25% годовых. По мнению Сергея Бобашева, именно поэтому сегодня в даннном направлении начинают работать приходят крупные компании, готовые серьезно вкладываться в реконструкцию.
Таким образом, эксперт приходит к заключению, что традиционные способы частных инвестиций в жилье сдают позиции. На первый план выходят апарт–отели, как наиболее «цивилизованный» способ и сбережения капитала, и инвестиций – как частных, так и компаний. «Такой подход дает гарантии и тем, кто строит, и тем, кто покупает, и тем, кто в последствии там живет», – заключает эксперт.
