Риски при сделках с недвижимостью
ВЛАДЕЛЕЦ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ M16 GROUP ВЯЧЕСЛАВ МАЛАФЕЕВ О ТОМ, КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
При продаже или покупке имущества вы можете столкнуться с тремя видами рисков. Самый распространенный — передача денежных средств до регистрации права собственности. В этом случае покупатель остается и без денег, и без жилья.
Какие ситуации возможны:
- Когда сделка осуществляется через доверенное лицо, доверенность может быть отозвана в день сделки или накануне, либо оказаться поддельной.
- Недобросовестный продавец может уклоняться от подписания договора: неправильно заполнить документы или подготовить их неполный комплект. В таком случае он получает деньги, но регистрация приостанавливается.
- Квартира не может перейти в собственность, потому что находится в ипотечном или кредитном обременении, либо на нее наложен арест правоохранительными органами.
Даже если все документы оформлены должным образом, есть вторая группа рисков. Они наступают после регистрации права собственности. Существующие сценарии:
- Бывший из супругов продавца хочет получить свою долю, так как при расторжении брака супруги не оформили раздел совместно нажитого имущества.
- Права на наследство предъявляют позабытые наследники, которые не вступили в наследство в установленные сроки.
- После возвращения из мест лишения свободы правом приватизации хочет воспользоваться родственник продавца.
- На купленную квартиру заключен договор аренды. Покупатель оказывается с действующим арендным договором, который не может расторгнуть в досудебном порядке, а арендная ставка ниже рынка.
- Продавец уклоняется от снятия обременения с квартиры, когда ее покупают с рассрочкой.
- Продавец не узаконил перепланировку, эта обязанность ложится на покупателя.
- Продавец оспаривает факт оплаты.
- В случае смерти продавца до регистрации перехода права собственности, недвижимость попадает в наследственную массу.
- Любая из сделок, на основании которых регистрировалось право собственности каждого предшествующего продавца квартиры, признается недействительной.
Третья группа рисков связана с занижением стоимости объекта недвижимости, чтобы оптимизировать налогообложение. В этом случае вы сталкиваетесь с тем, что:
- Не можете истребовать деньги обратно, если заплатили больше, чем требовалось, а договор купли-продажи признан недействительным или незаключенным.
- В случае банкротства продавца конкурсный управляющий проверяет все его сделки. Если он продал недвижимость по существенно заниженной стоимости, ее могут включить в конкурсную массу, что влечет отчуждение у покупателя.
Дам несколько рекомендаций, как обезопасить себя от рисков:
- Тщательно готовьте и читайте весь пакет документов:
- Справку по форме №9 о прописанных лицах;
- Договор купли-продажи;
- Доверенности на подачу регистрации в Росреестр через МФЦ;
- Брачный договор или разрешение супруга или супруги на совершение сделки;
- Акт приема-передачи имущества;
- Расписку о получении денежных средств;
- Выписку ЕГРН.
- Не передавайте деньги до регистрации сделки. Воспользуйтесь сейфингом или нотариальным депозитом.
- Привлеките к сделке юриста, даже если самостоятельно нашли покупателя.
19 мая 2020 г.
