Риски при сделках с недвижимостью

ВЛАДЕЛЕЦ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ M16 GROUP ВЯЧЕСЛАВ МАЛАФЕЕВ О ТОМ, КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

При продаже или покупке имущества вы можете столкнуться с тремя видами рисков. Самый распространенный — передача денежных средств до регистрации права собственности. В этом случае покупатель остается и без денег, и без жилья.

Какие ситуации возможны:

• Когда сделка осуществляется через доверенное лицо, доверенность может быть отозвана в день сделки или накануне, либо оказаться поддельной.
• Недобросовестный продавец может уклоняться от подписания договора: неправильно заполнить документы или подготовить их неполный комплект. В таком случае он получает деньги, но регистрация приостанавливается.
• Квартира не может перейти в собственность, потому что находится в ипотечном или кредитном обременении, либо на нее наложен арест правоохранительными органами.

Даже если все документы оформлены должным образом, есть вторая группа рисков. Они наступают после регистрации права собственности. Существующие сценарии:

• Бывший из супругов продавца хочет получить свою долю, так как при расторжении брака супруги не оформили раздел совместно нажитого имущества.
• Права на наследство предъявляют позабытые наследники, которые не вступили в наследство в установленные сроки.
• После возвращения из мест лишения свободы правом приватизации хочет воспользоваться родственник продавца.
• На купленную квартиру заключен договор аренды. Покупатель оказывается с действующим арендным договором, который не может расторгнуть в досудебном порядке, а арендная ставка ниже рынка.
• Продавец уклоняется от снятия обременения с квартиры, когда ее покупают с рассрочкой. 
• Продавец не узаконил перепланировку, эта обязанность ложится на покупателя.
• Продавец оспаривает факт оплаты.
• В случае смерти продавца до регистрации перехода права собственности, недвижимость попадает в наследственную массу.
• Любая из сделок, на основании которых регистрировалось право собственности каждого предшествующего продавца квартиры, признается недействительной. 

Третья группа рисков связана с занижением стоимости объекта недвижимости, чтобы оптимизировать налогообложение. В этом случае вы сталкиваетесь с тем, что:

• Не можете истребовать деньги обратно, если заплатили больше, чем требовалось, а договор купли-продажи признан недействительным или незаключенным. 
• В случае банкротства продавца конкурсный управляющий проверяет все его сделки. Если он продал недвижимость по существенно заниженной стоимости, ее могут включить в конкурсную массу, что влечет отчуждение у покупателя. 

Дам несколько рекомендаций, как обезопасить себя от рисков:

1. Тщательно готовьте и читайте весь пакет документов:

• Справку по форме №9 о прописанных лицах; 
• Договор купли-продажи;
• Доверенности на подачу регистрации в  Росреестр через МФЦ;
• Брачный договор или разрешение супруга или супруги на совершение сделки;
• Акт приема-передачи имущества;
• Расписку о получении денежных средств;
• Выписку ЕГРН.

2. Не передавайте деньги до регистрации сделки. Воспользуйтесь сейфингом или нотариальным депозитом.
3. Привлеките к сделке юриста, даже если самостоятельно нашли покупателя.