Предложения все меньше, цены – все выше: итоги 2021 года на рынке элитного жилья в Петербурге

Перегретый рынок, нарастающая инфляция, нехватка предложения в элитных новостройках – с такими итогами завершился 2021 год в Петербурге. Эксперты оценили год ушедший и сделали прогноз на год наступивший, 2022.

Цены и предложение

Согласно прогнозам Knight Frank St. Petersburg, средние цены к концу 2021 года в Петербурге на рынке элитной недвижимости должны были составить около 490 тыс. рублей за 1 кв. м. Точные данные компания предоставит в январе 2022 года, однако по состоянию на сентябрь 2021 года показатель уже достиг 477 тыс. рублей за «квадрат», увеличившись за год на 27,5%.

По мнению Леонида Рысева, генерального директора компании VIPFLAT, в элитном сегменте за год рекламные цены на жилье выросли на 40-50%, цены реальных сделок увеличились на 15-20%. По его словам, сейчас в строящихся элитных проектах в Северной столице нижняя цена составляет 500 тыс. рублей за «квадрат», максимум может превышать 1 млн рублей.

Свободное предложение элитной жилой недвижимости на рынке новостроек в городе составляет ориентировочно 600 квартир (80 тыс. кв. м). Если сравнивать этот объем с реальным уровнем спроса, который в третьем квартале 2021 года составил 100 элитных квартир (12,4 тыс. кв. м, данные Knight Frank St Petersburg), дефицит предложения особенно бросается в глаза.

«Дефицит на рынке растет с середины 2020 года — дорогие квартиры в новостройках и на вторичном рынке активно скупаются, новые проекты почти не выводятся. При этом количество желающих приобрести премиальное жилье только увеличивается», — отмечает Леонид Рысев.

Интересно, что по итогам 2020 года в продаже оставалось 937 квартир или 114 тыс. кв. м, сообщала компания Knight Frank St. Petersburg. Тогда за год объем предложения в сегменте сократился на 21% – рекордный показатель для рынка с 2011 года.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает: «Продукт масс-маркета больше никому не интересен. Это обычно, стандартно. Рынку интересны уникальные проекты, особенно в бизнес- и премиум-классах. При этом дефицит качественного предложения в этих сегментах как был, так и остался. Новых, ярких и объемных предложений за последние годы появилось не слишком много. В том числе на загородном рынке. Да, новые проекты выходят, но они не перекрывают дефицит – он только нарастает. Этому также способствует пандемия, вынуждающая людей переезжать за город».

Впрочем, по мнению экспертов премии Urban Awards, для петербургского рынка высокобюджетной недвижимости 2021 год выдался весьма продуктивным. Так, городская экспозиция пополнилась сразу семью проектами, в которых средний ценник превышает отметку 30 млн рублей. Это жилые комплексы Amo и «Халькон» на Васильевском острове, ЖК «Петровская коса, 1» на Петровском острове, «Дом Керстена» на Петроградской стороне, ЖК «Северная корона» на Аптекарском, «Дом Балле» в Адмиралтейском районе у Мариинского театра и реконструированный дореволюционный особняк «Три грации» у Таврического сада.

«Этого вполне достаточно, чтобы провести полноценную ротацию в рамках элитного и премиального сегментов, которые занимают очень компактный фрагмент в рамках общей структуры предложения. Тем более что необходимость в ней давно назрела. Примечательно, что благодаря выходу на рынок таких проектов, как «Дом Балле» и «Три грации» новый импульс получила фракция самых дорогих объектов. В настоящее время на витрину выставлено более сотни квартир и апартаментов с чеком от 100 млн рублей», — считают аналитики Urban Awards.

Спрос

По мнению Леонида Рысева, рынок дорогого жилья остается стабильно активным с начала пандемии: «С прошлого лета до конца 2020 года был ажиотажный спрос. В 2021 году ажиотаж притих, но началась инфляция, — говорит эксперт. — Сейчас недвижимость превращается в «золотой бетон», где можно сохранить деньги от инфляции — и рубли, и валюту, которая также обесценивается».

Наталья Осетрова рассказывает: «По отношению к докарантинному периоду продажи домов и участков увеличились вдвое. Аналитики говорят о том, что восемь из десяти россиян не исключают возможность переезда в пригород, а купить загородный дом хотели бы 47%. Не сомневаюсь, что данная тенденция продолжится и в 2022 году. Безаналоговые, уникальные проекты в сегменте рекреационной загородной недвижимости останутся востребованными, спрос, а соответственно, цены на них будут только расти».

Большинство сделок с дорогой и сверхдорогой недвижимостью приходятся на традиционный пул адресов – Neva Haus (на Петровском острове), Futurist  (Петроградский район) и «Маленькая Франция» (на Васильевском острове), рассказывают в Urban Awards. «По предварительным данным самый дорогой из реализованных по ДДУ объектов недвижимости имеет прайс в 105,14 млн рублей (четырехкомнатная квартира площадью 195,8 кв. м в ЖК Neva Haus). Но после получения окончательной статистики за декабрь максимальный показатель может еще вырасти», – говорят эксперты премии. 

В Knight Frank St Petersburg ожидают, что, несмотря на сохраняющийся на высоком уровне спрос на элитные объекты в Петербурге, по итогам 2021 года объем продаж может оказаться на 5-10% меньше, чем было реализовано в 2020 году (тогда объем продаж составил 52,2 тыс. кв. м элитной недвижимости).

Планы девелоперов

Застройщики Петербурга отреагировали на потребности: по сообщению Colliers, в общей сложности в центральных и околоцентральных районах города девелоперы приобрели 215 га земель (на периферийные локации и ближайшие территории Ленобласти пришлось 685 га).

«Рынок жилой недвижимости и земельного девелопмента переживает бум в 2020-2021 годах. Рекордный объем спроса на первичное жилье на фоне развития льготных ипотечных программ привел к формированию у девелоперов значительного финансового ресурса, который они направили на приобретение земли для дальнейшего жилищного строительства — в течение года было куплено более 800 га. В ближайшие годы на приобретенных площадках появятся крупные жилые комплексы, однако и эти объемы постепенно будут реализованы», — говорится в исследовании компании Colleirs «Миллионы квадратов»: основные точки роста жилого девеломпента».

Как полагает Леонид Рысев, реконструкции в центре города будет новым трендом для строительства элитных проектов, «так как свободных пятен нет, а для элиты важно место».

Прогноз на 2022 год

В 2022 году Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, прогнозирует небольшую стабилизацию ценовой динамики, которая по итогам 2022 года может составить около 6,5%.

Леонид Рысев считает, что дальнейший рост цен на элитную недвижимость неизбежен из-за увеличения себестоимости строительства. «На цены и скорость продажи теперь больше могут влиять банки, если они требуют выдерживать график продаж. Полностью перенести все сделки на финальные этапы реализации, заработав максимум, никто из девелоперов себе позволить не может. Это увеличивает стоимость денег от 2% до 12-15%», — говорит Леонид Рысев.

На ближайшие два года эксперт прогнозирует активный покупательский спрос и уровень роста цен не менее инфляции – 8-10%.

3 января 2022 г.
Автор: Камила Мирзакаримова

Новости рынка элитной недвижимости
Элитное жилье — Москва
Другие проекты LifeDeluxe
Проект LifeDeluxe объединяет порталы об элитной недвижимости двух столиц и представляет рынок статусной недвижимости за рубежом. Лучшее на рынке жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Московской области вы найдете на msk.lifedeluxe.ru. Самые выгодные предложения об инвестициях в недвижимость за границей собраны на world.lifedeluxe.ru. Мы помогаем сделать правильный выбор.
Аналитика и обзоры рынка