Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру на вторичном рынке, но через несколько месяцев ее изымают. Сделка прошла без нарушений, «темного прошлого» у имущества нет, продавец произвел впечатление порядочного человека. В чем же дело?
Дело в банкротстве продавца. Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, сделки, которые заключил должник в течение одного года до или после подачи заявления о своем банкротстве, могут быть недействительными. Давайте разберемся в юридических тонкостях вопроса.
Что происходит при объявлении человека банкротом
Когда должник не может выплачивать кредиты, он подает в суд заявление о признании себя банкротом. Назначают финансового управляющего, который собирает информацию обо всем имуществе должника, чтобы сформировать конкурсную массу. Ее распродают на аукционе и раздают долги кредиторам.
Некоторые должники могут воспользоваться этой схемой в своих целях. Например, перед формированием конкурсной массы кто-то распродает имущество родственникам, друзьям и коллегам, чтобы таким образом сохранить его и потом выкупить. Другие организуют сделки так,что искусственно себя банкротят, то есть создают ситуацию своего безденежья.
Задача суда, проверить все сделки, которые совершил должник, и определить: был ли в них корыстный умысел.
Когда квартиру могут изъять у нового собственника
На каких основаниях суд может признать договор купли-продажи квартиры недействительным:
● Квартира продана по цене, которая существенно ниже рыночной. То есть должник сознательно занизил стоимость, чтобы вырученной суммы не хватило на уплату долгов или чтобы потом выкупить имущество.
● Сделка заключена между аффилированными лицами. Обе стороны знали о долговых обязательствах должника и о том, что сделка наносит ущерб кредиторам;
● После продажи должник продолжает пользоваться имуществом, например, проживает в квартире.
● Нет доказательств, что продавец получил деньги. После сделки у должника нет ни имущества, ни денег, значит выплачивать кредит нечем.
Многие потенциальные банкроты специально подводят ситуацию к банкротству. Конечно, оно портит кредитную историю и о займах можно забыть, но освобождает от финансовых обязательств и позволяет жить спокойно.
Пример из практики «М16-Недвижимость»
У нас был случай, когда пришлось защищать права нового собственника на жилье. Человеку нужно было срочно продать квартиру, поэтому мы ее купили по цене чуть ниже рыночной. Перепродали и забыли. Но продавца стали банкротить и проверять все сделки, которые он совершил.
Финансовый управляющий всегда заинтересован в том, чтобы собрать как можно больше имущества в конкурсную массу. В нашем случае его заинтересовал тот факт, что нам квартиру продали дешевле, чем по рынку.
Юристы «М16» заказали несколько независимых экспертиз и доказали, что:
● Цена снижена несущественно и не может быть основанием для изъятия;
● Между агентством и продавцом не было аффилированности, то есть мы не заинтересованные лица;
● На момент купли-продажи у должника не было признаков банкротства, стороны были финансово состоятельны;
● Покупатель, который приобрел квартиру у нас, не знал о банкротстве собственника.
Если бы мы не доказали правомерность сделки, новый собственник потерял бы жилье, а агентству пришлось бы компенсировать его стоимость.
Можно ли обезопасить себя от изъятия квартиры из-за банкротства продавца
Риск исключается, если купить квартиру в новостройке или оформить ипотеку. Банк проверяет продавца и, когда есть вероятность банкротства, кредит не одобрит.
Если покупаете вторичку и без банковских займов, рекомендую:
● Ориентироваться на среднюю цену по рынку и не выбирать дешевые варианты.
● Проверить продавца на банкротство. На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве в открытом доступе размещена информация о должниках.
● Поручить юристам проверить базу судебных приставов по исполнительным производствам.
● Оформить титульное страхование квартиры. Страховая компания вернет потраченные на покупку деньги, если имущество изымут по причинам, о которых собственник не знали не мог знать.
● При покупке квартиры переводить деньги продавцу через депозит нотариуса или банковскую ячейку.
Выбирая квартиру в собственность, многие даже не задумываются, что ее могут изъять из-за признания недействительными сделок, которые были совершены в прошлом. Чтобы этого избежать, советую обращаться в агентства, где работают юристы. Они знают все риски, с которыми может столкнуться покупатель вторички, и сделают все, чтобы сделка прошла безопасно.
