LifeDeluxe.ru публикует авторскую колонку Артёма Зубенко, директора департамента элитной недвижимости «МК – Элит». Эксперт рассказывает, почему в работе с историческими домами девелоперы используют разный подход, и что по факту может найти в квартирах покупатель, интересующийся «недвижимым антиквариатом».
Есть три основных направления адаптации исторических зданий под современное использование. Самый эффективный с коммерческой точки зрения – редевелопмент. Речь при этом не обязательно идет о больших территориях, она касается и отдельно взятых зданий. Такие примеры как: «Новая Голландия», «Креативное пространство «Ткачи», газгольдер «Люмьер-Холл» приспосабливаются под современные выставочные пространства. Это максимальное сохранение здания с восстановлением утраченных и аварийных элементов с приспособлением, в основном, под общественные нужды. Один из примеров проектов ближайшего будущего – редевелопмент здания солодовни завода «Новая Бавария» на Петровском острове, которое после реновации будет функционировать как апартаменты и многофункциональный комплекс с офисами.
Второе направление – реконструкция. Можно сказать, самый распространённый способ корректного переустройства здания, с изменением конструкций, инженерии и других характеристик, а так же с восстановлением исторического облика.
Третий вариант – реставрация. Очень узкое направление, которое применяется, в основном, по отношению к памятникам истории, культуры и искусства, чаще всего в рамках государственной программы капитального ремонта зданий. Интересный пример – исторические особняки в комплексе «Смольный проспект», которые прошли усиление фундаментов и замену деревянных перекрытий на монолитные, замену деревянной стропильной системы на современную конструкцию кровли, усиление каркаса. И в этом смысле, здание подверглось реконструкции. Однако, историческая кирпичная кладка, размеры оконных проёмов и т.д. были сохранены и реставрированы. Двери, разные архитектурные элементы, полы лестничных клеток – всё приближено к историческим.
Реставрация – воссоздание и сохранение элементов, чаще всего охраняемых КГИОП. Как примеры частных реставраций – квартиры, в которых собственники сохраняют камины, лепку, дверные ручки, деревянные панели в отделке стен, шпингалеты на окнах вместе с деревянными оконными конструкциями. Например, квартира на Каменноостровском проспекте, которая образована после деления большой барской квартиры. От 188 кв. м. осталось 95 кв. м. и в этом уже отступление от реставрации. Однако, на этой площади сохранены три дореволюционные изразцовые печи, богато декорированный лепниной потолок, окна с исторической расстекловкой и латунными элементами. При этом, покупательница организовала профессиональные реставрационные работы.
Окупаются ли эти работы по реставрации, повлияли ли эти работы на стоимость конкретных квадратных метров? Это не поменяло класс дома, поскольку работы были проведены только в отдельно взятой квартире, а часть квартир в доме так и осталась коммунальными. Стоимость конкретных квадратных метров возросла для дальнейших продаж, но оценить эту прибавку сложно. Как инвестицию реставрационные работы оценивать нельзя, поскольку стоимость работ и материалов оценит только конкретный единственный покупатель, близкий продавцу по духу и разделяющий его эстетические вкусы. Ещё один пример: квартира на Захарьевской, д.16. Собственники пригласили реставратора, но после оценки стоимости работ предпочли «законсервировать» требующий ремонта лепной потолок и закрыть его подвесным.
Целевая аудитория
Ценителей старины очень немного, многих людей мы знаем поименно. Как правило, они близки к сфере искусства, галерейному бизнесу или же сами являются реставраторами. Таких людей в Петербурге точно меньше, чем квартир, требующих реставрации. Однако потенциальными покупателями часто выступают и иностранные граждане, которые зачастую очень трепетно относятся к элементам старины. Как пример – наш клиент из Франции, который рассматривал покупку квартиры в дореволюционном доме. Из исторических элементов, в квартире осталась только открытая кирпичная кладка и небольшой деревянный элемент межкомнатной двери (речь шла не о целой двери с косяком, а именно о части дверной коробки), но к радости брокера, даже эта частичка истории привела покупателя в восторг.
Вообще из всех исторических элементов, многие покупатели сохраняют и реставрируют именно межкомнатные двери. В квартирах старого фонда, зачастую устанавливали высокие двери, с множеством уникальных элементов – произвести дверь такого размера и конструкции в массиве сейчас очень дорого.
Еще одна категория ценителей такой недвижимости – люди часто путешествующие, посетившие места, в которых к истории относятся с вниманием и большим уважением. Приехав на Родину они начинают обращать внимание и ценить исторические элементы и детали.
«Продающие» адреса
Редкие квартиры после реставрации могут быть проданы дороже современного элитного жилья.
Если рассматривать исторический дом без консьержа, лифта, закрепленного парковочного места, с плохим напором воды или ветхими коммуникациями – то, в среднем, цена на квартиру с охранными элементами в Центральном районе будет около 150-200 тыс.рублей за квадратный метр. При этом стоимость квадратного метра нового жилья премиум-класса, обладающего современными инженерными коммуникациями, продуманными общественными зонами, теплым подземным паркингом и безопасной закрытой территорией в среднем от 300 тыс.рублей за кв.метр. В домах классом ниже сравнение так же не в пользу истории.
Вот историческое место можно оценить в дополнительные 30% и более. Как пример, Большая Конюшенная в «золотом треугольнике» стоит 200 тыс. рублей за квадратный метр и выше, при этом расположенная рядом пешеходная Малая Конюшенная – от 300 тыс.рублей за метр. Цена за квадратный метр на этой улице является одной из самых высоких в исторических домах, наряду с частью набережной Мойки, большой Морской улицы и канала Грибоедова.
Исторический центр Санкт-Петербурга не зря охраняется ЮНЕСКО. Если представить, что вдруг исчезнут все современные вывески, а с улиц пропадут автомобили, то можно увидеть старый город, каким он был до революции. Поэтому-то здесь и существует особенное ценообразование. Уникальные видовые характеристики и богатая история дома могут быть оценены в 400 – 500, а то и 600 тыс. рублей за квадратный метр.
Ещё одна такая локация – Каменный остров, самый камерный из островов Петербурга, который по большей части сохранил историческую застройку и визуальный облик. Цены квадратного метра здесь начинаются от 500 тыс.рублей за метр и достигают нескольких миллионов.
Особенности продажи реставрируемых квартир и домов заключаются в поиске понимающего покупателя, интересующегося историей и готового за неё платить. Соответственно нужен опытный брокер, который ориентируется в центре города, понимает ценность антикварной недвижимости, может вдохновить и погрузить покупателя в исторический контекст.
Колонка — полная версия комментария, данного Артёмом Зубенко для «Ведомостей» в материале «Неудобная история».
