LifeDeluxe.ru публикует авторскую колонку Андрея Яхнина, архитектора-девелопера, члена Союза Архитекторов, члена Берлинской палаты Архитекторов. Эксперт объясняет, почему реставрация – это союз единомышленников: девелопера и покупателя.
Важнейший для Петербурга вопрос: что делать с бесчисленными домами-памятниками? Невозможно в каждом из них сделать музей, их вряд ли купит какой-то новейший крез, а частные компании предпочитают дворцам современные офисные здания.
Несмотря на то, что в Петербурге достаточно много исторических жилых домов, проектов, предусматривающих полную реставрацию и реновацию этих зданий с сохранением их функции – единицы. Это связано с тем, что на пути для реализации задуманного девелопера ждет ряд трудностей и препятствий административного характера, которых нет в новом строительстве. Дело в том, что такие проекты – это по определению штучный товар. Здесь требуется понимание того, что в результате долгого и непростого пути на выходе получаются квартиры, которые всегда эксклюзивны в настоящем смысле этого слова. Каждая из них представляет не только уникальное пространство, второго которого нет, но и свою историю, насчитывающую порой столетия. Очень часто в каждой из них присутствуют артефакты и элементы убранства музейного уровня, как, например, в нашем последнем проекте Клубный дом «Особняк Кушелева – Безбородко».
Другими словами, разница между реализацией такого проекта и пусть элитного, но новостроя, такая же, как между продажей предмета искусства на аукционе Сотбис и продажей дорогого, но всё же серийного товара в салоне. На это направлена, в том числе, и маркетинговая стратегия проекта – на формирование эксклюзивного, нишевого продукта.
Сама возможность совершить такого рода покупку — это особая привилегия для истинных ценителей культуры и искусства. Такого масштаба проекты требуют от девелопера не только специальных знаний и образования, но и определённого склада характера. Такой девелопер находит своего покупателя именно как единомышленника, а не как обычного клиента.
Сегодня в Петербурге свободных участков в исторической застройке просто нет. В Москве такие случаи возможны, однако вписывание здания в ткань исторической застройки всё равно накладывает жёсткие ограничения. Но в любом случае, это два принципиально разных подхода, которые сравнивать просто невозможно. Это разные ниши этого бизнеса, требующие разного подхода к реализации проекта. Нам ближе путь реставрации, который не связан с коммерческим интересом. Я убежден, что надо заниматься тем, что лучше всего получается, и в чем ты являешься экспертом. И тогда результат всегда будет соответствовать первоначальным ожиданиям.
Любой девелоперский проект, связанный с историческим зданием, предполагает уникальный подход, так как практически не существует двух одинаковых зданий. В данном случае не работают никакие архитектурные приёмы общего характера, готовые маркетинговые схемы или стандартные бизнес-планы. Как правило, в проекте присутствует огромное количество разных факторов, предусмотреть которые полностью невозможно. Необходимо чутьё, какое присутствует у продавцов предметов искусства или штучных бриллиантов. Поэтому обычная архитектурная и девелоперская логика не всегда работает.
Реставрация всегда сопряжена с огромным количеством сложностей. Это не только административные проблемы, но и технологические, искусствоведческие и исторические. Девелоперу, не имеющему специальных и очень глубоких знаний в этих областях, заниматься такими проектами очень рискованно. Описать все эти проблемы и риски вкратце не представляется возможным. Поэтому говорить о доходности проекта в разрезе стандартного девелопмента крайне сложно. Возвращаясь к аналогии с продажей предметов искусства, можно сказать, что в данном случае можно как получить большую рентабельность, так и иметь риск всё потерять. А для того, чтобы этого не произошло, надо иметь глубокие знания, быть увлечённым искусством и историей и иметь чутьё.
Мы находимся в диалоге с той градозащитной общественностью, для которой история и архитектура Петербурга действительно важна и дорога. Они осознают ту важную роль, которую частный капитал играет в деле сохранения памятников культурного наследия их родного города. С такими людьми можно и даже нужно работать, так как у профессионального девелопера с ними гораздо больше общего, чем противоречий.
Колонка — полная версия комментария, данного Андреем Яхниным для «Ведомостей» в материале «Неудобная история».
