.jpg)
Проблема реставрации исторических домов — тема, особенно актуальная для Петербурга, «музея под открытым небом». Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР», рассказывает порталу Lifedeluxe.ru об опыте компании в качестве реставратора, а главное - о том, какие преимущества удалось найти в весьма недешевых проектах.
Изготовление форм с хрупких полурассыпавшихся оригиналов по архивным чертежам и иконографии. Отливание скульптур из специального гипсового раствора. Создание внутри фигур прочного каркаса и крепежей из нержавеющей стали. Многоступенчатая система окраски: грунтовка, пропитка, краска на основе ПВХ и силиконов в несколько слоев. Приклейка готовых скульптур к дому особым клеем. Вот с какими изысками может, например, столкнуться девелопер, взявшийся за реставрацию исторического жилищного фонда.
По крайней мере об этом свидетельствует опыт нашей компании. А он в этом деле велик. Это и воссоздание или реставрация небольших питерских особняков типа Дома Труворова или Дачи Воронихина. Это и сама штаб-квартира «Группы ЛСР» на Казанской улице, построенная в 1847 году и входящая в объединенную охранную зону исторического центра Петербурга. Ну, и, конечно, один из самых знаковых для нас проектов — дом на Зоологическом переулке 2-4, о котором шла речь в начале. Именно в этом здании начала XIX века архитектор Иосиф Исаакович Долгинов создал необычный акцент фасада — 8 гипсовых кариатид (статуя женщины, заменяющая собой колонну, — прим. ред.). Именно их воссоздание было самым кропотливым процессом в ходе этого строительства.
Это здание, вошедшее в историю как доходный дом купца Федора Кирикова, после революции 1917 года стало общежитием Большого университета. Коммунальный быт дома чуть не погубил архитектурный шедевр: перекрытия сгнили, штукатурный декор разрушался, а белые гипсовые тела кариатид осыпались и пропитались копотью. Здание признали аварийным, оно нуждалось в полной реставрации. Сейчас же руки современных мастеров в проекте выдает разве что аккуратный мансардный этаж и воздушная остекленная галерея, соединяющая две части дома и атриумные дворики. Реставрация вместе с проектированием и производством работ заняла пять лет, при этом обычно новое строительство, как известно, занимает около трех лет. Это тоже фактор, к которому девелоперу, решившему работать с историческим фондом, надо быть готовым.
То есть мы имеем в этой ситуации не только значительные инвестиции в виду уникальности исполняемых работ, но и долгий их возврат. Охранный статус здания – это не подарок для девелопера. Поэтому не стоит забывать о массе экспертиз, согласований с различными градостроительными ведомствами, тесном взаимодействии с КГИОП, Госстройнадзором. Не исключены и трения с градозащитниками. Надо признать, что сохранить весь объем здания в первозданном виде практически невозможно. Несущие конструкции и другие элементы дома устаревают и чаще всего находятся в аварийном состоянии. Их надо менять на новые. Выкручиваться строителям приходится самыми изощренными способами. К примеру, в состав нашего элитного проекта «Смольный парк» входят три здания, представляющих историческую ценность. Чтобы укрепить фундамент, не нарушая всю конструкцию, нам пришлось воспользоваться методом инъецирования — бурить небольшие скважины и заливать бетон в фундамент аналогично уколу из шприца.
Весь этот набор сложностей свидетельствует о том, что такие проекты под силу далеко не каждому застройщику. Возведение дома с нуля в разы легче и дешевле. В среднем по рынку себестоимость нового строительства варьируется в пределах 40-100 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от класса жилья. Реставрация здания минимум в 2-3 раза дороже. Только крупные компании способны реализовать подобное в принципе, да еще и на достойном уровне. И они берутся за это! Значит, выгодно? Конечно! Ведь маржинальность элитных проектов всегда выше, чем у обычных. Да и оставить свой след в архитектурном облике центра города весьма почетно.
Центр города — в этом понятии, пожалуй, и есть главная притягательность работы с реконструкцией, в нем заложена потенциальная выгода. Что продает такого рода объекты? Эксклюзивность и элитарность. Эксклюзивность определяется уже самим местонахождением объекта в центре — таких премиальных локаций с каждым готом становится все меньше и меньше. А элитарность — это, например, виды. Скажем, из окон нашего дома в Зоологическом открывается панорама сразу на все основные достопримечательности Северной столицы: Неву, Зимний дворец, Адмиралтейство, стрелку Васильевского острова, гранитные набережные и мосты, купола Исаакиевского и Казанского соборов... За такую «картинку» клиенты готовы платить. Как и за соседствующие с домом памятники архитектуры, прогулочные аллеи, сады и скверы, театры, речные каналы. Близость развитой сети общественного транспорта тоже, как ни странно, важна, ибо облегчает доступ обслуживающего персонала. Не секрет ведь, что у владельцев такой недвижимости обычно существует целый штат помощников по бытовым вопросам. В общем, зачастую главным маркетинговым ходом при продаже такого объекта является просто сам адрес. Ну а дальше для клиента главное, чтобы по этому адресу работал застройщик с честным именем и хорошей репутацией.
Колонка — полная версия комментария, данного Юрием Ильиным для «Ведомостей» в материале «Неудобная история».
