Как отмечает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, в Петербурге развитие элитного сегмента жилья географически сосредоточено в Петроградском районе (Крестовский и Петровский острова), Центральном районе (в так называемом «тихом центре» — на Воскресенской и Смольной набережных и улицах между Литейным проспектом и Синопской набережной). Есть точечные проекты в Московском, Адмиралтейском районах, на Васильевском острове.
«Развитие сегмента будет продолжаться в этих локациях по мере доступности пятен под застройку, которые, конечно, физически заканчиваются, поскольку земля – это невосполняемый ресурс», – считает эксперт.
Яков Волков, управляющий собственник агентства Active Group, участник Ассоциации AREA, отмечает: «Если говорить о больших локациях, где уместно возводить новые элитные ЖК – это Адмиралтейский район. По крайне мере, там есть промышленные объекты, которые потеряли свою актуальность. При этом сам район активно развивается, жилье будет там пользоваться спросом. Главным образом локацию оживил проект «Новая Голландия», и она стала более перспективна».
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена», подчеркивает, что, хотя в Петербурге еще есть определенные «запасы» земли в промзонах, однако для покупателя элитного жилья важен статус локации. По его мнению, вопрос дефицита площадок внутри КАД — один из наиболее острых сегодня для девелоперов Северной столицы. А в случае с жильем элит- и премиум-класса это еще и вопрос дефицита качественных площадок с престижным адресом.
«Поэтому далеко не всякий участок подойдет для возведения дорогих проектов. Есть ряд перспективных площадок на набережных (в том числе на Петроградской стороне), на Васильевском острове (Гавань), за Новой Голландией и в районе Коломны», — подчеркивает Роман Мирошников.
Говоря об уже строящихся проектах, начиная с комфорт-класса, Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании «Ситистройпроект», отмечает активную застройку «серого пояса» Петербурга – «прослойки» между историческим центром и спальными районами. «Она стала привлекательной для крупных девелоперов, так как размещение жилых построек на месте бывших промышленных территорий весьма выгодно. Активно осваивается западная часть Петроградки, территория бывшего завода «Светлана» и набережная Обводного канала», – говорит он.
Василий Тимофеев полагает, что единственный путь развития нового строительства в Петербурге – это комплексное развитие территорий, на которое город уже взял курс – превращение в жилые кварталы полей за кольцевой дорого и «серого пояса», а также реновация хрущевок, отмечает эксперт.
«Под застройку рано или поздно пойдут огромные площади, например, одним только «серым поясом» в Петербурге занято 6,4 тыс. га, из которых 21% уже застроен или застраивается: в общей сложности на месте бывших заводов, фабрик, складов появятся 12 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса, которыми будут обеспечены 350 тыс. человек», — говорит эксперт.
В то же время, подчеркивает Василий Тимофеев, в 2 раза больше земли, еще 35–40% или 2,2–2,5 тыс. га, ждут редевелопмента. «Вопрос, какими эти гектары и квадратные метры будут после ухода строителей? К сожалению, опасения, что они станут близнецами условных Мурино, Кудрово или «намыва», в большинстве своем некомфортных для жителей, сильны», — предупреждает Тимофеев.
Несколько лет назад одной из новых элитных локаций Петербурга некоторыми игроками рынка был назван Петровский остров. LifeDeluxe попросил экспертов прокомментировать, как, на их взгляд, сегодня развивается данная территория.
Роман Мирошников отмечает, что Петровский остров сегодня практически полностью освоен девелоперами. «По последним подсчетам там резерв застройки составляет порядка 100 тыс. кв. м. За счет удачного расположения на карте Петербурга (близость к центру, соседство с Петроградской стороной и наличие видов на воду и парки) эта локация стала очень востребованной у покупателей, в том числе и элитного жилья. За последние 5 лет цены тут выросли практически вдвое. Сейчас на Петровском острове реализуется 9 проектов: 2 элитных, 6 премиум-класса и 1 – бизнес», — говорит эксперт.
Валерий Трушин говорит, что Петровский остров развивается и там реализуются качественные проекты, что логично для этой локации, которая со вводом моста Бетанкура и выводом предприятий расширила возможности для девелопмента.
«Если раньше застройка велась со стороны Петроградки, то сейчас доступная для строительства жилья земля появилась со стороны Васильевского острова. Но на [Петровском – ред.] острове продолжает действовать ПАО «Судостроительная фирма «Алмаз», которая «разрывает» часть острова между проектами «Петровская доминанта» и The One. И на текущей момент это — основной проблемный фактор, которые ограничивает органичное завершение развитие острова как места для жилья бизнес-класса и выше», — подчеркивает Валерий Туршин.
Продолжая тему петербургских островов с точки зрения нового строительства, Роман Мирошников полагает, что сейчас наибольшим потенциалом для дальнейшего строительства обладает прежде всего Васильевский остров. Причем развитие будет происходить как за счет намывных территорий, так и за счет реорганизации промзон: и в районе «Севкабель Порта», и на набережной Макарова. Также, отмечает эксперт, есть ряд площадок и в Петроградском районе, прежде всего, это Ленинградский дворец молодежи, а также ул. Профессора Попова.
«А вот, например, Крестовский и Каменный острова едва ли будут застраиваться дальше – разве что, может быть, за счет сноса или реновации каких-либо старых зданий. Но в целом, конечно, ждать массового строительства на островах не стоит», — добавляет Мирошников.
Яков Волков также говорит о реновации, за счет которой будет развиваться рынок девелопмента в Петербурге: «На мой взгляд, у нас в Питере уже нет больших локаций, которые можно было бы использовать под застройку элитного жилья. Последняя локация, подходящая для этих целей – это Петровский остров, где практически все уже освоено. Для дальнейшей деятельности застройщикам остается заниматься реновацией – то есть сносом старых зданий и строительством на их месте новых.
Из последних интересных примеров – покупка группой «Эталон» здания Ленинградского Дворца Молодежи на Песочной набережной, рядом с Крестовским островом, которая считается топовой локацией. Там большой участок, на котором планируется возвести довольно масштабный элитный комплекс. Это Петроградский район. Еще один пример – группа ПСК на месте долгостроя гостиницы «Северная Корона», где с 90-х годов стояла без дела заброшенная конструкция, строит большой элитный ЖК», — говорит эксперт.
Еще активно развивающиеся территории в Петербурге — это локации так называемого Старо-Невского проспекта (участок от площади Восстания до Александро-Невской Лавры) и Черной Речки.
Валерий Трушин считает, что Старо-Невский — интересная локация для развития высококлассного жилья. А вот в Черную Речку аналитик рассматривает как вероятную локацию для бизнес-класса. Для элитной застройки окружение не пройдет, подчеркивает он.
Василий Тимофеев отмечает, что территория на углу Выборгской набережной и набережной Черной речки обладает хорошей транспортной доступностью и очень перспективна для развития. «Рядом с этой территорией мы уже возвели МФК Riverside, и данный проект показал себя очень успешным», — делится Тимофеев.
Роман Мирошников говорит, что с адресом «Невский проспект» едва ли что-то выйдет на рынок в ближайшее время. «Сейчас осваиваются площадки возле ст. м. «Площадь Александра Невского» и на Синопской набережной – вот там возможны новинки», — предполагает он.
Территорию в районе Черной речки, которая активно развивается в последние годы, Роман Мирошников называет одной из самых перспективных локаций Петербурга. «Здесь есть еще потенциал застройки в пару сотен гектаров – и прежде всего жильем бизнес-класса. Новые проекты могут появиться на Белоостровской ул., ул. Матроса Железняка и на Б. Сампсониевском проспекте», — заключает эксперт
Василий Тимофеев отмечает, что постепенное вовлечение новых участков в строительство все отчетливее формирует разделение города по уровню стоимости и комфорта, выделяя элитную часть, бизнес и комфорт класс и отчетливее формируя спальные районы. «В условиях возможного сокращения спроса фокус сместится на проекты, которые наилучшим образом удовлетворяют запросам покупателей в своей категории. То есть именно вопрос качества, в широком смысле этого слова, станет определяющим», — считает он.
На взгляд Василия Тимофеева, спросом как у рядовых покупателей, так и у инвесторов будут пользоваться квартиры небольшой площади как наиболее ликвидные.
