«Я доволен инвестициями в апартаменты N, сегодня они стабильно приносят мне доход выше 13% годовых» – заявляет Собственник апартаментов в комплексе бизнес-класса. Однако не каждый девелоперский проект на рынке готов похвастаться такими цифрами. Что определяет доходность апартаментов, какова формула расчета, какие критерии отбора апарт-проектов видит инвестор, какие возможности порой упускают девелоперы и УК - игроки рынка недвижимости и инвесторы обсудили эти вопросы во время дискуссии, организованной деловым клубом Meeting.
Модерировали встречу, которая состоялась 31 октября в БЦ Renaissance Pravda, Владимир Федоров, заместитель генерального директора «Пулково скай», и Светлана Сердюкова, генеральный управляющий апарт-отелем Docklands.
В начале встречи Родион Смирнов, генеральный директор ГК Smart, напомнил, что по итогам трех кварталов этого года инвестиции в офисную недвижимость сократились больше чем в три раза, в жилую – более чем в 2,5 раза. Торговая недвижимость также переживает некоторый упадок, зато наблюдается стабильный рост инвестиций в апартаменты.
Его слова подтвердила Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank. Эксперт рассказала, что жилая недвижимость сегодня – тот сегмент, в который инвестор вкладывает деньги прежде всего для их сохранения, так как доходность здесь невысока и составляет 3-6% в зависимости от класса объекта. Наибольшую доходность от жилья можно получить только в случае перепродажи. В сегменте аренды коммерческой недвижимости на третьем месте по доходности находятся офисы, их доходность составляет 7-8%, на втором месте – стрит-ритейл, т.е. торговые помещения в жилых домах. Этот сегмент особенно активно набирает обороты в новых районах. Доходность от сдачи такого помещения в аренду находится в районе 11%. На первом месте – апартаменты со средней доходностью в районе 10-13%.
Критическую позицию потенциального инвестора выразил Матвей Кондаков, CEO коммуникационного агентства Mr.Wuif, определив предлагаемые девелоперами апартаментов программы дохода однообразными и не способными пока конкурировать с инвестициями в новостройки. Эксперт представил ожидания и расчеты молодых бизнесменов как примеры ориентиров для девелоперов.
Владимир Федоров отметил, что доходность проекта во многом зависит от суммы вложения и формулы для счета. Участники рынка переходят на расчет стоимости по методу дисконтирования денежных потоков, при котором учитываются рост недвижимости в цене, ее износ, а также рост в цене дохода. Новостью для игроков стало заявление Владимира о подписании соглашения между «Пулково Скай» и международным отельным оператором Accor на развитие проекта под новым для Санкт-Петербурга брендом ADAGIO. Теперь инвестор может купить этаж апартов в составе комплекса и стать владельцем части отеля под управлением международного оператора.
Участники дискуссии поддержали утверждение Светланы Сердюковой (Docklands) о том, что решающую роль при выборе проекта играет для инвестора репутация и качество работы управляющей компании. УК должна стать собственнику апартаментов партнером - такое взаимодействие реально повышает инвестиционную привлекательность бизнеса и развивает проект в целом.
Об участии УК в проектировании апарт-проектов и необходимости технического аудита функционирующего комплекса напомнила Наталья Афанасова, коммерческий директор SAWATZKY PM: «Системное аудирование позволяет сделать процесс управления и эксплуатации эффективным и избежать множества ошибок, что особенно важно для сервисных проектов высокого класса».
Сергей Веселов, основатель компании Development Systems (группа RBI), рассказал, как современные технологии влияют на стоимость апарт-отеля для девелопера. Вариативная проработка проекта, основанная на BIM-модели, позволяет найти наиболее удачное и выгодное техническое решение. Кроме того, использование BIM позволяет обеспечить максимально точное соответствие построенного рендерам дизайнеров, усовершенствовать сметно-расчетный процесс.
Качество инфраструктуры в составе объекта – немаловажный критерий, влияющий на конечную стоимость апартаментов на рынке арендного жилья. Например, в структуре апарт-отеля Avenue Apart есть персонифицированный медицинский центр AMG, основной поток которого генерируют жители комплекса. Инвестиционную модель готового бизнеса на базе апарт-отеля представила основатель центра Наталья Новгородова.
В дискуссии также приняли участие Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», Setl Group, Екатерина Титомир, коммерческий директор УК Yard Group и Константин Сторожев, генеральный директор УК Valo-сервис.
