29 октября в Петербурге прошел бизнес-завтрак «Первые итоги работы в условиях отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию. Опыт взаимодействия банков и застройщиков».
Модераторами выступили Юрий Грудин, председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» и Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса.
Председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин сообщил, что это заключительный бизнес-завтрак в этом году, наступает решающая фаза для финалистов конкурса. Только что закончились объезды жилых комплексов, в компаниях прошло исследование «Тайный покупатель» по оценке работы сотрудников отделов продаж. Впереди - заседание Экспертного совета 22 ноября, по итогам которого и определяться победители. Они будут названы на церемонии награждения 6 декабря в Театре Эстрады им. Райкина.
Переходя к теме бизнес-завтрака, сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что первый этап перехода к проектному финансированию завершается через несколько дней. Становится понятна картина, которая сложилась после изучения степени соответствия строительных компаний требованиям Правительства РФ, намечены подходы к решению вопроса завершения строительства проблемных объектов.
Заместитель Председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский подчеркнул, что в Ленинградской области в рамках Федерального закона № 214-ФЗ работают 110 застройщиков, которым выдано 159 разрешений на строительство многоквартирных домов, заключено более 47 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Комитетом выдано 101 заключение о соответствии конкретных объектов требованиям Постановления Правительства РФ, т.е. они могут работать по-старому, не используя проектное финансирование без открытия дольщиками счетов эскроу. Такие объекты составляют 64% строящегося в Ленобласти жилья.7 проектов будут строиться по новым правилам. 3 из них уже получили проектное финансирование.
Около 20% строящихся многоквартирных домов будут завершены без денег дольщиков – либо за счет собственных средств застройщика, либо за счет инвесторов. Они имеют высокую степень готовности и будут введены в эксплуатацию уже в ближайшее время. Но есть проекты, которые не смогут строиться за счет собственных средств застройщика, по старому работать не могут, но и проектное финансирование по разным причинам не получат. По каждому из них Правительством Ленобласти определены конкретные меры по завершению строительства. Важную роль сыграет в этом и созданный совсем недавно в Ленобласти (один из первых в регионах России) специальный Фонд по защите прав участников долевого строительства. Налажено четкое взаимодействие с общероссийским Фондом.
Так, недавно было подписано соглашение между правительством Ленобласти и Фондом защиты прав дольщиков. Область уже в 2019 году перечислит на достройку проблемных жилых комплексов 800 млн. рублей, столько же будет выделено из федерального бюджета. Затем деньги вернутся в региональный Фонд и будут направлены либо на завершение проблемных объектов, либо на выплаты финансовой компенсации. Что именно получат пострадавшие граждане — деньги или квадратные метры, какие объекты будут достаиваться и в какой очереди решит наблюдательный совет Фонда, с учетом наших предложений. Но для того, чтобы объект попал в программу Фонда, нужно, чтобы застройщик находился в состоянии банкротства.
Руководитель СПб ГБУ "Управление строительными проектами" Юрий Кабушка проинформировал, что в настоящее время в Санкт-Петербурге 183 застройщика по 430 разрешениям на строительство осуществляют строительство многоквартирных домов общей площадью почти 26 млн.кв.м с привлечением средств граждан в рамках 214-ФЗ.
Из общего числа 3% домов общей площадью 0,6 млн.кв.м. являются «проблемными» объектами и включены в дорожную карту по восстановлению прав обманутых дольщиков. 78% (или 331 проект строительства) общей площадью 21,46 млн.кв.м. соответствуют критериям, установленным постановлением Правительства российской Федерации от 22.04.2019 № 480, в части необходимой строительной готовности (15%/30%) и 10% ДДУ.
Из них 8 проектов строительства будут введены до конца года, их застройщики за получением заключения о строительной готовности в Комитет по строительству не обращались. По 323 объектам выданы заключения о соответствии их установленным критериям. 84 проекта, не соответствуют критериям, установленным вышеназванным постановлением Правительства Российской Федерации в части необходимой строительной готовности и, предположительно, продолжат строительство с привлечением проектного финансирования. Из них по 11 проектам застройщики планируют продолжить строительство за счет собственных средств, а по 65 дальнейшее строительство будет осуществляться за счет проектного финансирования. Все проекты имеют высокие шансы на получение проектного финансирования.
8 проектов имеют низкие шансы на получение проектного финансирования. По каждому из них будет приниматься индивидуальное решение.
Руководитель компании ИДК Formula City, генерального партнера конкурса и бизнес-завтрака, Юрий Грудин остановился на особенностях современного этапа развития рынка строительства жилья и новых вызовах для его участников. Он отметил, что переход на проектное финансирование предъявляет необходимость для застройщиков вкладывать в строительство больше собственных средств, раскрыл возможные риски для строительных компаний при переходе на проектное финансирование, его влияние на всех участников строительного рынка, предложил новые возможности для повышения эффективности взаимодействия между ними.
Ольга Храмцова, руководитель отраслевой дирекции инфраструктуры и строительства головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу, остановилась на вопросах взаимодействия банков и застройщиков при проектном финансировании строительства жилых комплексов. Сбербанк работает с Застройщиками по схеме проектного финансирования с использованием счетов-эскроу с конца 2018 года.
«В настоящий момент уполномоченные офисы по городу предоставляют услуги по открытию счетов эскроу физическим лицам. На текущий момент на счетах эскроу в Санкт-Петербурге более 1 млрд. рублей денежных средств физических лиц. В нынешнем году по Санкт-Петербургу и Ленобласти в Сбербанке было принято около 40 положительных решений по проектному финансированию застройщиков. Сумма лимитов более 55 млрд.руб., заключено сделок на сумму более 31 млрд.руб. Есть клиенты, с которыми Сбербанк не готов сотрудничать, но таких клиентов немного и в основном это происходит по линии деловой репутации. Для нас критичным является наличие/отсутствие ранее просроченной задолженности перед банком, исполнение всех обязательств, а также деловая репутация с точки зрения строительства и сдачи домов в срок. Мы понимаем, что бывают различные истории: когда задержка связана не только с самим застройщиком, но и с изменяющимся законодательством и с предъявляемыми дополнительными требованиями. Поэтому к каждому конкретному кейсу подходим индивидуально и оцениваем его.
Если говорить о минимальном требовании собственного участия застройщика в финансировании строительства, то сейчас банк требует 15%. Зачастую эта цифра покрывается стоимостью земельного участка для строительства. Сейчас в банке прорабатывается вопрос об уменьшении требований к собственному участию строительных компаний в проекте. Естественно, это коснётся только экономически-выгодных проектов и надежных и опытных застройщиков.
Сейчас на рассмотрении в банке более 20 проектов по финансированию жилья и в основном сейчас все проекты будут реализованы с использованием эскроу счетов».
Как уточнила Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», уже сейчас можно оценить как положительные, так и отрицательные стороны перехода на проектное финансирование. Так, оказалось, что в городе с эскроу-счетами реально работают не больше 10 банков. Многие, особенно московские банки, очень выборочно относятся к кредитуемым объектам строительства. Порой между застройщиком и банком не складывается диалог, в том числе из-за непонимания последним процедур и местной специфики. Вместо обещанных сроков рассмотрения заявок банками (45 дней) реально они растягиваются на 3-4 месяца. В тоже время она отметила успешное взаимодействие в вопросах проектного финансирования со Сбербанком России.
Положительным моментом Валерия Малышева считает отсутствие ожидаемого коллапса в отрасли – «старые» игроки рынка смогли мобилизоваться, растянутый период перехода на эксроу счета позволяет застройщикам адаптировать свои процессы и подстроиться под требование конкретного банка. И, что самое главное, по ее мнению, сегодня на выбор покупателя схема продаж никак не влияет. Они, как и раньше, ориентируясь на свой бюджет, выбирают надежного застройщика и качественные проекты с интересной концепцией.
По ее прогнозам, следует ждать постепенного роста цен, так как дополнительные затраты на обслуживание кредита составляют 4-6 тыс. руб./кв. м. при ограниченной маржинальности. Также есть риск несбалансированности объемов продаж и строительства, поскольку у застройщиков появляется стремление сэкономить на банковских процентах, обеспечив двойное покрытие по счетам эскроу. Из опасений – банки будут ориентироваться на стандартные типовые проекты в хороших локациях, а с рынка все-таки будут уходить компании, не обладающие источниками для финансирования собственного участия.
Дмитрий Фалкин, директор по продажам Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), рассказал о положительном опыте компании в использовании проектного финансировании, особенностях продаж с применением счетов эскроу. Он согласился с мнением, что и сегодня первичным для покупателя является деловая репутация застройщика, его умение качественно и своевременно выполнять свои обязательства. Опыт работы Группы RBI в различных сегментах строительного рынка и в городе, и в области это подтверждает.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий «Строительного треста», отметил, что компания наработала за последние годы опыт как проектного финансирования без открытия счетов эскроу, так и открытия счетов эскроу покупателями квартир, но без кредитования застройщика в уполномоченных банках. В каждом конкретном случае это зависит от наличия в компании собственных оборотных средств и экономической ситуации на рынке. Такая гибкая политика, четкое выполнение компанией своих обязательств перед дольщиками, высокое качество проектирования и строительства позволяет Строительному тресту успешно реализовывать свои проекты.
Как заметил Евгений Колганов, генеральный директор компании Нмаркет.ПРО, по данным федеральной системы бронирования новостроек, переход на "новые рельсы" в крупных городах РФ произошел по-разному. В компании проанализировали данные и получили соотношение предложения на рынке новостроек по новой эскроу-схеме к общему объему и в Санкт-Петербург - 6%, Мск - 3,9%.
По прогнозам НМАРКЕТ ПРО, ассортимента по "старой схеме" хватит на 12-18 месяцев. Что характерно, в городах, где в сегменте строительства есть 3 и более крупных конкурентов, идет активная борьба за партнерский канал.
Президенты крупных риэлторских компаний Валерий Виноградов (АН «Авентин») и Александр Романенко (Адвекс Недвижимость) отметили, что многие компании подготовились к переходу на новые правила и нашли способы продавать недвижимость по-старому. На риэлторском рынке, по их словам, сказываются только общие тенденции, например, когда из-за структурной неразберихи был скачок продаж до 1 июля и резкое падение в августе и сентябре. Находясь в состоянии неопределенности, дольщики идут к проверенным компаниям, которые могут сориентировать в новых схемах и дать бесплатную консультацию.
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных организаций и объединений, прокомментировал, что прошло слишком мало времени после перехода на проектное финансирование, чтобы делать какие-то масштабные выводы. Гораздо серьезнее проблемы сейчас у региональных рынков, где у застройщиков меньше ресурсов и нет возможности получить банковские кредиты. Сейчас готовятся новые поправки в федеральный закон 214, которые как мы надеемся, не усложнят ситуацию, а дадут ответы на уже появившиеся вопросы.
В заключении бизнес-завтрака исполнительный директор Оргкомитета конкурса, руководитель портала BSN.RU Валентина Нагиева, проинформировала участников бизнес-завтрака о том, что конкурс "Доверие потребителя" завершится торжественной церемонией награждения победителей 6 декабря 2019 года, которая пройдет в Театре Эстрады имени Аркадия Райкина, и пригласила гостей к участию и партнерству мероприятия.
