— На рынке Санкт-Петербурга я начал работать с 2014 года в качестве наемного менеджера в период создания и вывода на рынок другой девелоперской структуры.
VEREN GROUP была создана в 2016 году, в том же году на рынок был выведен наш первый проект. В принципе, за это время удалось достаточно неплохо изучить местные реалии, особенности рынка. Несомненно, мы молодая компания по меркам строительной отрасли, но вместе с тем мы обладаем глубокими компетенциями, своим видением в девелопменте. Благодаря опыту команды, уровню компетенций, считаю, мы одни из лучших.
— Мы сразу определили для себя, что не будем строить в радикальных сегментах эконом- и элит-класса: они наиболее подвержены изменению спроса при колебаниях рынка. Наша ниша – это комфорт- и бизнес- класс. Мы работаем только в Санкт-Петербурге и Московском регионе, и делаем акцент на компактные, необременительные проекты.
С момента основания компании в Петербурге мы сформировали портфель проектов, который включает в себя участок на 10-й Советской улице, где сейчас завершается строительство клубного дома «VEREN PLACE советская», в 2017 году приобрели площадку на Октябрьской набережной (комплекс выведен на рынок в 2018 году под брендом «VEREN NEXT октябрьская») и в Стрельне (проект стартовал в декабре 2018 под брендом «VEREN VILLAGE стрельна»), а также площадку в Приморском районе Санкт-Петербурга (планируется к выводу на рынок в конце 2019 года под брендом «VEREN NEXT шуваловский»).
«VEREN NEXT октябрьская»
Как видно, в Северной столице мы работаем только в границах КАД, поскольку считаем, что за ее пределами рынка нет. По той цене, по которой сейчас там продаются квартиры, невозможно создать качественный продукт, а заниматься плохим продуктом мы не готовы и не хотим.
— Это так, но у каждого девелопера свое понимание того, что именно считать бизнес-классом. К сожалению, у нас в стране нет как четкой классификации проектов, так и четких критериев отнесения проекта к тому или иному классу. Не редко к бизнес-классу причисляют проекты комфорт- и даже эконом- класса.
Вообще с классификацией проектов на рынке недвижимости полная неразбериха, пример тому – появление проектов премиум-класса. Это лукавство по отношению к клиентам, на мой взгляд, поскольку по уровню это скорее правильный и честный бизнес-класс. Печально, что никто не занимается классификацией проектов, как это происходит, допустим, в индустрии гостеприимства.
В такой ситуации, чтобы избежать подмены понятий, мы решили ввести собственную линейку продуктов: PLACE (бизнес-класс), NEXT (комфорт-класс) и VILLAGE (малоэтажный бизнес-класс). В каждом классе определили 13 критериев, по которым покупатель сможет оценивать проект. Четкая градация отнесения домов к тому или иному классу гарантирует, что вне зависимости от того, в какой локации компания построит жилой комплекс, он будет соответствовать заявленным ожиданиям. Клиент сможет ознакомиться с уже реализованным проектом из линейки и будет понимать, что он получит в итоге.
Критерии выбраны понятные конечному потребителю: количество квартир на этаже (в бизнес-классе у нас до 5 квартир, в комфорт-классе – не более 8), марка лифтов (в бизнес-классе – уровня от Schindler и выше, в «комфорте» – от OTIS), остекление (в «бизнесе» обязательно панорамное, профиль алюминий или алюминиево-деревянный, в комфорт-классе – ПВХ и алюминий, двухкамерные стеклопакеты). Соответствующие отличия касаются архитектуры, благоустройства, отделки мест общественного пользования, организации системы контроля и управления доступом и прочего.
К неймингу проектов у нас также особый подход. Учитывая то количество проектов, которое выводится на рынок, качественных и действительно удачных названий становится все меньше и меньше, а всевозможные «Дома у озера», «С фонтаном», «Парки» порядком поднадоели. Поэтому мы решили пойти своим путем. В названии проекта мы отражаем бренд компании VEREN, далее добавляем название класса (PLACE, NEXT или VILLAGE), которому он соответствует, и локацию, в которой проект реализуется. Данный принцип применяется для обоих регионов присутствия, так, например, в Москве планируется к реализации проект бизнес-класса «VEREN PLACE шаболовская».
На данный момент линейка заполнена проектами, но если мы решимся на реализацию проекта совершенно нового для нас класса, то, несомненно, разработаем для него критерии и название.
«VEREN PLACE советская»
— Название компании VEREN — от слова «верность». Для нас это не просто громкие слова, этот принцип исходит изнутри, является отражением нас. Название было предложено креативным агентством, с которым мы давно сотрудничаем. Предлагая его, они так и сказали: «Верен — это про вас».
У названия мощные посылы и смыслы: верен клиентам, команде, партнерам, обязательствам, людям. Я уверен, что ни один участник, связанный с нами в рамках сотрудничества по проектам, не сможет сказать плохого слова. Надеюсь, клиенты тоже не скажут. Мы себя ведем предельно корректно, максимально открыто, трепетно относимся к созданию продукта, деловой репутации. Мы не кричащая компания: тихой и плодотворной работой мы создаем качественные продукты, которые будут говорить за нас.
— Да, как с точки зрения бизнеса, так и с точки зрения продукта. Проект мы выводили на рынок в конце 2016 года в достаточно плотном конкурентном поле жилых комплексов «Дипломат», «Монополист», «Дом на Кирочной», «Дом у Ратуши», «Щедрин», «Смольный проспект». Застройщики данных проектов все довольно именитые местные компании. При этом, по данным Росреестра, на момент ввода в эксплуатацию вышеперечисленных объектов, в некоторых из них оставалось нераспроданными 40-50% квартир. Такой довольно большой остаток наводил на размышления о выполнении плана продаж по нашему проекту. Однако сегодня остаток в «VEREN PLACE cоветская» составляет всего 10%.
— По ДДУ выдача ключей произойдет в соответствии с условиями договоров, до 30 июня. В феврале планируем подать заявку на ввод жилого комплекса в эксплуатацию. К сожалению, мы немного не уложились в сроки ввода в декабре 2018 года: столкнулись с очень сложной частью подземных работ из-за особенностей геологии и того фактора, что в зону влияния строительства попал граничащий с нашим участком жилой дом, имеющий статус объекта культурного наследия. К разработке проектной документации подземной части комплекса был привлечен московский институт НИОСП им. Н.М. Герсеванова, лидер в области проектирования оснований и подземных сооружений. Были применены колоссальные по сложности и стоимости проектные решения, чтобы провести весь цикл строительно-монтажных работ без нареканий со стороны общественности, контролирующих органов и жителей ближайших домов.
— По большому счету, неоднозначное окружение у многих проектов в Петербурге. Опорная застройка не всегда в идеальном состоянии. Но наверно это отчасти и наша миссия: делать город лучше на своем отдельном участке, где все зависит от тебя. Что касается 10-й Советской, то мы делали большую ставку на открытие БЦ «Невская Ратуша» —точку роста этой локации, и полный выход бизнес-центра на заявленные мощности. С запуском «Ратуши» произошла задержка примерно на полтора года, но, тем не менее видно, как после этого и переезда комитетов Правительства Санкт-Петербурга окружающая среда стала меняться, и район явно получил дополнительный импульс к развитию.
В то же время, мы еще не показали «VEREN PLACE советская» во всей красе. Составной частью проекта является создание на прилегающем участке городского сквера, тем самым мы внесем свою лепту в улучшение окружающей среды. Работы планируем начать в апреле, завершим их в течение 2-3 месяцев. Мы хотим, чтобы сквер стал полноценным общественным пространством и радовал жителей района. Несомненно, сквер придаст новые краски нашему и без того красивому дому и добавит ликвидности коммерческим помещениям.
— Поступают, но сейчас у нас стоит заградительная цена в 210-220 тыс. рублей за кв. метр. Сначала мы хотим завершить все работы на объекте.
— Не совсем так. Опережающий выход на рынок Петербурга связан с тем, что здесь быстрее удалось получить всю необходимую разрешительную документацию. В Москве этот процесс оказался значительно сложнее и более длительным. Сейчас мы работаем над этим. Пока готовим проектную документацию, переосмысливаем продукт по московскому проекту: есть соблазн реализовать его как проект класса «элит», но это пока размышления, решение примем чуть позже.
— Мы всегда отталкиваемся прежде всего от экономики проекта. Если к нам попадет проект, у которого будет достаточная рентабельность и комфортные условия входа, с профессиональной точки зрения мы не видим для себя ограничений в его реализации. Проблема в том, что сейчас на рынке мало инвестиционно привлекательных проектов, а многие элитные проекты имеют очень низкую рентабельность.
— Это не кризис. Это следствие того, что собственники земельных участков не понимают реалий девелопера, предлагая ему землю на условиях, при которых нет бизнеса. 30-40 тыс. рублей и выше за «квадрат улучшений» в зависимости от локации, как это было в 2013-2015 годах. За это время структура себестоимости значительно изменилась в сторону увеличения (выросла строительная себестоимость, затраты на технологическое присоединение, появились социальные обязательства перед городом, затраты на администрирование 214-ФЗ и другие). При этом рост стоимости квартир не способен полностью компенсировать рост себестоимости строительства. В условиях конкуренции девелопер не может повышать цену на квартиры в отрыве от рыночных реалий, и, чтобы сохранить прибыльность бизнеса, ему остаётся снижать затраты на покупку земли.
Я считаю, что рынку земельных активов предстоит пережить трансформацию, особенно после перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. Собственник со временем поймет, что земельный участок даже с разработанной разрешительной документацией без девелопера и банка уже не является активом. Банк же выдаст проектное финансирование только девелоперу с безупречной репутацией и под проект, в котором приемлемые показатели экономической эффективности. А вот эффективность как раз и зависит от стоимости земельного участка и комфортности входа в проект. В связи с этим, помимо снижения ожиданий по стоимости земельного участка, собственники должны прийти к осознанию, что основной заработок они, как и девелоперы, получат по итогам реализации проекта.
— Честно, я не могу однозначно спрогнозировать, поскольку это слишком кардинальные изменения. Раньше девелопер, приобретая проект, достаточно точно мог прогнозировать начало старта продаж, входящий поток. Сейчас же путь значительно удлинился и стал менее предсказуемым. До последних изменений 214-ФЗ с момента получения разрешения на строительство до старта продаж (регистрации первого ДДУ) проходило 2-3 месяца. Сейчас же этот срок увеличится до 9 месяцев с учетом оформления проектного финансирования при условии, что проект будет иметь хорошие показатели доходности, отвечать требованиям банка. В противном случае проекта вообще не будет.
Таким образом, сроки подготовки проектов к выводу на рынок будут существенно увеличены. Также с учетом риска неполучения проектного финансирования, компании, у которых преимущественно в портфеле проекты комплексной застройки, полагаю, будут испытывать сложности в реализации текущих проектов, а также выводе новых.
Кстати, мы всегда скептически оценивали проекты с несколькими очередями, строящимися «в полях» десятилетиями. Мы никогда не будем делать масштабную застройку, наша специализация это эксклюзивная застройка и небольшие красивые проекты. Мы находимся в постоянном стремлении к качеству, а не к размеру проектов.
— Считаю, что в этот период преимущество будет на стороне компаний, у которых относительно немного обязательств. У тех, чей портфель сформирован из небольших проектов со сроком реализации 2-3 года, без проектов, купленных на условиях до введения проектного финансирования. Также будут успешны компании, обладающие компетенциями в части администрирования 214-ФЗ, имеющие положительную кредитную историю.
.jpg)
«VEREN VILLAGE стрельна»
— Мы отталкивались от площадки (здесь разрешенная высота не более 10 метров, 3 этажа максимум), особенностей локации (хотя участок и в пределах КАД, воспринимается больше пригородом), престижного исторически значимого окружения (близость к Константиновскому дворцу). Кроме того, всего в 20 минутах прогулочным шагом расположен Финский залив, поэтому мы приняли решение строить здесь малоэтажный проект бизнес-класса.
В целом городская среда у нас представляет собой достаточно неприглядную картину: обшарпанные стены домов, тесные дворы, забитые парковки. Поэтому мы решили сделать «VEREN VILLAGE стрельна» для тех, кто хочет абстрагироваться от всего этого, и, приходя к себе домой, погружаться в уютный микромир.
— Да, для многих классическим вариантом представляется загородный дом в коттеджном поселке. Но приличный коттедж стоит от 30 млн рублей, не считая вложений в отделку и благоустройство. Не забывайте про стоимость эксплуатации загородного дома. Наверное, не каждый может позволить себе такие вложения.
Мы же предлагаем все преимущества загородной жизни, но с гораздо меньшим порогом входа. При этом стоимость обслуживания общедомового имущества будет значительно меньше, чем затраты на эксплуатацию загородного дома.
Дома соответствуют бизнес-классу: это кирпич ручной формовки, панорамные окна с комбинированным дерево-алюминиевым остеклением. Лифты – редкость в малоэтажной застройке, но у нас они предусмотрены. Архитектурный облик разработан именитым московское бюро «Остоженка», у которого большой опыт в создании элитных проектов в центре столицы. Для них «VEREN VILLAGE стрельна» — первый опыт малоэтажного строительства, но, как мы считаем, вполне успешный.
— Целевая аудитория проекта — это ценители прекрасного, которые уже удовлетворили базовые жизненные потребности и стали более требовательными к себе и к тому, что их окружает. Здесь стоит отметить, что я как раз являюсь представителем данной целевой аудитории. Мне хочется жить именно в таком комплексе, поэтому он и разрабатывался как для себя.
— Мы старались создать инфраструктуру отеля. В составе проекта предусмотрен физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном на три 25-метровые плавательные дорожки, кабинетами красоты и здоровья, спортивными секциями для взрослых и детей. На кровле ФОКа запланирована многофункциональная площадка, где летом можно играть в футбол и баскетбол, а зимой кататься на коньках или играть в хоккей. Также появится baby-клуб.
Также мы запроектировали множество игровых и спортивных площадок для детей разного возраста, беговые и велосипедные дорожки. Еще на территории VEREN VILLAGE стрельна есть озеро, вдоль которого мы благоустроим набережную. А обширная коммерческая часть разместится вдоль трамвайных путей, рядом с которыми мы проложим дорогу.
— Мы не считаем, что проект сильно ограничен с точки зрения транспортной доступности. Отсюда до КАД чуть более 3 км на автомобиле, что позволит комфортно добраться до любого района Санкт-Петербурга. Конечная трамвайная остановка в 100 метрах от комплекса: 20 минут, и ты оказываешься возле метро.
— В «VEREN VILLAGE стрельна» предусмотрены высокие стандарты современного жилья: евро-планировки с просторными кухнями-гостиными, мастер-спальнями, гардеробными и лоджиями. Кроме того, мы разработали особые решения жилого пространства: возможность объединения двух этажей по вертикали и создания двухуровневой квартиры с выходом в приватный двор. На первых этажах можно организовать сауну, на третьих этажах установить камин. Также есть квартиры с мансардными окнами и скатными крышами, панорамным остеклением и террасами. Из части квартир в комплексе открывается вид на благоустроенную набережную и озеро.
— Финишную отделку, еще и с мебелью, мы, наверное, никогда не будем делать. Во-первых, потому, что в финишной отделке большой удельный вес приходится на импортные материалы. Поскольку цена фиксируется сейчас, а отделочные работы будут производиться в самом конце, возможности подкорректировать цены, чтобы компенсировать рост стоимости строительства, нет. Именно так в 2014-2015 годах, когда произошла девальвация рубля, застройщикам пришлось покрывать рост стоимости отделки за счет прибыли.
Во-вторых, минимальная стоимость отделки, которую действительно не стыдно представить клиенту, начинается от 13 тыс. рублей за «квадрат». В Петербурге доплачивать такую сумму при цене квартиры в 100 тыс. рублей за кв. метр без отделки никто не будет.
Максимум, на что мы решились, и только в проекте VEREN NEXT октябрьская – это на предчистовую отделку за 5 тыс. рублей за «квадрат». Отделка включает в себя штукатурку стен, разводку электрики, стяжку полов. Покупателю останется только сделать косметический ремонт по своему вкусу.
— Безусловно, интерес чувствуем. Проект на рынок мы вывели недавно, но уже можем с полной уверенностью сказать, что такой формат проживания благосклонно воспринимается и он востребован. С целевой аудиторией мы точно не ошиблись.
Скажу честно, мы пока не во всеоружии с точки зрения «упаковки продукта», остались последние штрихи. В ближайшее время мы откроем красивый и оригинальный офис продаж в Стрельне, где наши клиенты смогут погрузиться в особенности проекта, вдохновиться его непередаваемой атмосферой. Комплекс «VEREN VILLAGE стрельна» действительно достоин внимания, мы очень гордимся им.
— Сейчас повестка сформирована на ближайшие несколько лет. К сожалению, законодатель на федеральном уровне вносит такие изменения, что горизонт планирования существенно сокращается. Поэтому очень много будет зависеть от того, как заработает система с эскроу-счетами. Жилой комплекс «VEREN NEXT шуваловский» будет первым, на котором мы обкатаем новый формат. Конечно, мы заинтересованы в дальнейшем развитии, рассматриваем новые площадки, общаемся с собственниками земельных участков, но повторюсь, не все правила игры еще понятны с учетом введения проектного финансирования.
