Сегмент элитной жилой недвижимости всегда отличался привязанностью к историческим районам городов. Особенно сильно эта взаимосвязь прослеживается в мегаполисах с богатой историей. И если в Москве исторический центр города сохранился фрагментарно, рассыпаясь отдельными островками между современной застройкой и элементами инфраструктуры, то в Санкт-Петербурге его границы очерчены строгими линиями. Аналитики Urban Awards составили карту районов элитной застройки и посмотрели, где наибольшая концентрация премиального жилья в Санкт-Петербурге.
Практически весь рынок элитного жилья Северной столицы сосредоточен в нескольких административных единицах города. При этом два района – Петроградский и Центральный являются абсолютными лидерами в этом сегменте. На протяжении всей истории развития Петербурга данные части города застраивались дорогой недвижимостью, что объясняется экономическим, политическим и социальным контекстом. Однако при этом разные вехи истории бывшей столицы России, и то, как они отразились на городском ландшафте, создали четкие зоны внутри этих районов, за которые элитной недвижимости выйти сложно. Аналитики Urban Awards составили карту районов элитной застройки и посмотрели, где наибольшая концентрация премиального жилья в Санкт-Петербурге.
Центральный район
Уже само формальное название этой административной единицы указывает на то, что здесь расположен значительный объем элитного жилья. Максимальное количество домов люксового класса на первичном рынке представлено именно в Центральном районе. В общей сложности здесь расположено 14 новых и возводимых жилых комплексов, суммарная площадь которых составляет 264,7 тыс. кв. м. Всего в данных ЖК насчитывается 3329 квартир.
1 - "Русский дом"
2 - "Радищева, 39"
3 - "Дом у Ратуши"
4 - "Дом на Кирочной"
5 - "Щедрин"
6 - "Монополист"
7 - "Смольный проспект 11-15"
8 - "Смольный проспект, 17"
9 - "Смольный парк" 2 оч.
10 - ArtStudio
11 - "Дом на 4-ой Советской"
12 - "Дом у Невского"
13 - Prime Residence
14 - "Особняк Кушелева-Безбородко"
Весь район занимает пространство в 17,12 кв. км, что ставит это территориальные образование на 16 место из 18 по данному показателю. Однако важно понимать, что распределение предложения элитного жилья здесь выглядит неравномерно. Большинство современных дорогостоящих ЖК расположено в северной части центрального района. Премиальное строительство тяготеет к Неве, зеленым кварталам вокруг Таврического и Смольного садов, а также другим многочисленным паркам ЦР. Практически все новые проекты расположены или планируется к постройке выше линии Невского Проспекта, делящего район на две неравные части. Верхняя часть района с 19 века застраивалась дорогой недвижимостью, где селились состоятельные и статусные люди. Нижняя же часть района вплотную приближается к Московскому вокзалу, железнодорожным путями и старым промышленным зонам "Серого Пояса". В рассматриваемом списке ЖК лишь один проект расположен южнее Невского проспекта.
Петроградский район
Если Центральный район лидирует по количеству новых ЖК элит-класса, то Петроградский район занимает первое место по совокупной площади квартир в новостройках. Общая площадь 12 новых проектов здесь составляет 309 тыс. кв. м. Суммарно в них насчитывается 2,991 квартира.
Петроградский район находится на 14 месте по размерам, занимая площадь в 24 кв. км. При этом рынок премиальной жилой недвижимости здесь распределен еще более неравномерно. Это объясняется тем, что район расположен на отдельных островах с разным форматом и уровнем инфраструктуры и застройки. Сейчас по стоимости квадратного метра жилья Крестовский лидирует среди всех территорий СПб. Эту эстафету сейчас подхватил Петровский остров, который лишь в последние несколько лет стал активно очищаться от бывших промышленных производств и застраиваться недвижимостью. Однако девелоперы сразу обнаружили высокий потенциал этой локации, и сегодня на узкой территории между Крестовским и Васильевским островами возводятся сразу несколько премиальных ЖК, которые могут стать одними из самых дорогих и востребованных проектов в этом сегменте рынка.
На Аптекарском острове также активно проходит процесс реновации старых промышленных территорий. Однако жилой девелопмент здесь в основном представлен проектами комфорт и бизнес класса, что отгораживает эту часть Петроградского района от премиального рынка.
1 - Апарт-отель "Императорский яхт-клуб"
2 - Verona
3 - "Крестовский de lux"
4 - "Привилегия"
5 - "Петровский Квартал на воде"
6 - "Петровская ривьера"
7 - "Дом на Грота"
8 - "Собрание"
9 - "Дом на Дворянской"
10 - "Леонтьевский мыс"
11 - Royal Park
12 - "Аристократ"
Василеостровский район
Современный Васильевский остров разделен на две отличающиеся друг от друга половины. Старая часть района является довольно престижной среди горожан, но характеризуется не слишком развитой инфраструктурой и благоустройством. Западная часть острова, расположенная ближе к Финскому заливу, представлена застройкой эконом, -комфорт и иногда бизнес-классов. Немногочисленные элитные проекты представлены в исторической части района, расположенной между Центральным и Петроградским муниципальными образованиями. Площадь острова составляет 14,64 кв. км, что ставит его на 17 позицию по размерам.
Современный премиальный рынок здесь представлен тремя новейшими проектами: ЖК The Residence от Setl City, комплексом "Гранвиль" компании "Соло", а также кварталом Docklands девелопера УК Докландс. Суммарная площадь этих зданий составляет 46,090 тыс. кв. м. Внутри них 722 квартиры.
В целом Василеостровский район обладает значительным потенциалом будущей застройки. Сейчас она тормозится сложной структурой собственников старых промышленных площадок на острове, а также застарелыми транспортными проблемами и ограничениями. Однако ввод в эксплуатацию трассы ЗСД и планы по открытию новых станций метро на острове, должны переломить эту ситуацию. Аналитики отмечают, что сейчас В.О. готовится к значительному росту цен на недвижимость.
1 - The Residence
2 – Docklands
3 - "Гранвиль"
Приморский район
Приморский район замыкает пятерку крупнейших Санкт-Петербургских муниципальных образований. Его площадь составляет 110 кв. км, что в несколько раз больше, чем суммарная площадь территорий всех уже ранее названных районов. Данная часть бывшей столицы занимает значительные пространства на севере и северо-западе города.
Если говорить об элитном сегменте, то в данном районе он представлен единичными проектами. Два новых премиальных ЖК, которые планируется ввести в 2017 году, суммарно занимают 26,046 тыс. кв. м. При этом в них будет оборудовано 288 квартир. Но стоит отметить, что оба проекта расположены в непосредственной близости от южной границы Приморского района, которая вплотную прилегает к престижному Петроградскому району. Севернее этих локаций строительство ведется в более низких ценовых категориях. Оба ЖК находятся рядом с набережной Большой Невки и самыми популярным городским парком отдыха на Елагином острове.
1 - ЖК "Стокгольм"
2 - RICH’ART CLUB 2 оч.
Адмиралтейский район
Этот исторический район общей площадью в 13,8 тыс. кв. км расположен в центральной части города на левом берегу реки Невы. По сравнению с предыдущими примерами в Адмиралтейском районе сравнительно мало парков и зеленых насаждений.
Однако и здесь, хоть и в меньшем количестве существуют удобные и уютные локации, подходящие для размещения элитного жилья. В этой части Северной столицы сейчас насчитывается 4 новых элитных проекта суммарной площадью 11,166 тыс. кв. м. и на 126 квартир. При этом близость к деловому кластеру Московского района, хорошая транспортная взаимосвязь с южными частями Петербурга, а также широкие планы правительства по развитию инфраструктуры, создают хорошие предпосылки для роста рынка люксового жилья в этой локации.
1 - Art View House
2 - "Голландия Гаага"
3 - "Голландия Заандам"
4 - "Голландия Амстердам"
Петродворцовый район
Хотя административно этот район и считается частью Петербурга, географически он является классическим пригородом. Площадь района равна 109 кв. км, однако плотность застройки здесь крайне низка. Значительную часть района занимают главные загородные достопримечательности Петербурга, царские и великокняжеские резиденции и центры притяжения туристов. Земли этой административной единицы пролегают вдоль южного берега Финского залива. Большое количество парков и лесов, близость к морю, и низкая промышленная активность делают этот район одним из самых благоприятных с точки зрения экологии и видовых характеристик. Однако из-за удаленности от делового центра города и значительных строительных ограничений, девелопмент здесь ведется не слишком активно.
1 - "Династия"
Рынок элитных новостроек в Петродворцовом районе представлен всего одним ЖК. Общая площадь проекта "Династия" на 124 квартиры составляет 12,736 тыс. кв. м.
Подытоживая обзор, стоит отметить, что сегодня на рынке наблюдается процесс смещения основного интереса строительных компаний с Центрального на Петроградский район. Так, доля элитного жилья на островах Петроградского района в суммарном предложении Петербурга за 2016 год увеличилась на 11% или 78 тыс. кв. м по сравнению с 2015 годом. В Центральном районе напротив, эта доля снизилась на 11% или 47,7 тыс. кв. м.
Общие тенденции в сегменте премиальной недвижимости указывают на, то, что фанатов старого фонда становится все меньше. Сегодня основной спрос состоятельных клиентов приходится на элитные квартиры с отделкой, в новостройках, возведенных за последние 5-6 лет. Люди уже не готовы платить лишь за локацию. К тому же возможности качественной реконструкции и управления объектом старого фонда сильно ограничиваются наличием большого количества разношерстных собственников. Требования покупателей к элитным объектам в Петербурге постоянно растут, и застройщикам, работающим в этом сегменте, приходится все более тщательно относиться к созданию и проработке новых проектов.
