Эксперты УК «Мультимекс» рассказали об основных тенденциях на рынке складской недвижимости в Петербурге и сделали прогнозы на 2019 год.
На конец лета 2018 года суммарный объем вводимых в городе площадей не превышает 1%, аналитики говорят о явном дефиците качественных складских комплексов и площадей. При этом большинство объектов уже полностью заполнены на момент начала эксплуатации складов: уровень вакантных площадей в двух класса А и В не превышает 4% в каждом.
В таких условиях инвесторы стремятся вкладывать средства не в спекулятивные склады, а в формат создания склада под конкретного заказчика - built to suit (BTS). «Основные заказчики – крупные ритейлеры, фармацевты, причем, работающие как онлайн так и оффлайн. И они хотят расширять площади, желательно, в существующих локациях. А инвесторы не хотят рисковать, а хотят строить под определенного арендатора с ясными требованиями. В то же время, компаниям нужны были площади от 20 000 до 30 000 кв.м., а рынок просто не мог их предложить. И поэтому весь остаток 2018 и, скорее всего, весь 2019 год пройдет в формате строительства крупных складов BTS», - считает руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный.
Еще одна тенденция – моральное устаревание объектов и их переход в более низкий класс. В качестве доказательства эксперты приводят сделку в начале 2018 года: реализацию в рамках «АКМ Логистик» складского комплекса 63 тыс кв. м , проданного в рамках дела о банкротстве всего за 631 млн. рублей. Комплекс был построен в 2008 году и изначально имел классность «А», но на данный момент уже морально устарел и поэтому цена продажи была сильно занижена, несмотря на то, что он был полностью заполнен арендаторами. «Этот факт лишний раз подтверждает то, что те комплексы, которые были построены в 2007-2008 году постепенно устаревают и даже если они на 100% заполнены арендаторами, не всегда могут быть выгодно проданы. Тем не менее сделка, скорее всего, останется самой крупной в 2018 году», - отмечает Андрей Пригульный.
Арендные ставки с 2014 «золотого» года рынка арендной недвижимости снизились на 1000-1250 рублей за 1 кв. м в год. А за последние два года, по данным УК «Мультимекс», ставки аренды складской недвижимости класса «А» и класса «В» практически сравнялись. «Разница между ставками в «А» и «В» составляет около 400 рублей за 1 кв. м в год. Тогда как в 2014 году эта разница была почти 1000 рублей за 1 кв. м в год. Но за счет того, что самые крупные сделки в этом году проходят именно в «А» классе, даже тот факт, что ставки аренды в «А» и «В» почти сравнялись не делают «А» класс менее привлекательным. В 2019 году цены на аренду складской недвижимости в обоих верхних сегментах останутся на прежнем уровне», - поясняет Андрей Пригульный.
Прогнозы на будущий год сдержанные. Эксперты уверены: предпосылок для роста ставок и критичных изменений на рынке в 2019 году нет. «Сейчас более 50% крупных арендаторов на рынке – ритейлеры. Но рынок Петербурга стремится к насыщению. Новых крупных торговых объектов к вводу не планируется, текущая заполняемость торговых площадей тоже стремится к 100%. Это говорит о том, что в будущем структура арендаторов изменится. В будущем место ритейлеров займут производственные предприятия», - резюмирует Андрей Пригульный.
Ежегодно объем инвестиций в складскую недвижимость Петербурга составляет порядка 300 млн долларов. В общем объеме инвестиций складская недвижимость занимает не более 10%.
