Эксперты NF Group проанализировали предложение элитной жилой недвижимости в самой уединенной локации Петербурга – на Каменном острове. На первичном рынке острова в продаже представлены 15 апартаментов в двух комплексах общей площадью 3,1 тыс. кв. м, объем предложения сократился за год на 8%.
По итогам первого квартала 2023 года средневзвешенная цена квадратного метра на Каменном острове составила 1 013 тыс. рублей, что на 87% превышает средневзвешенную цену на элитное жилье в Петербурге.
В годовой динамике показатель продемонстрировал незначительное снижение на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, что обусловлено пересмотром ценовой политики: в ответ на экономическую неопределенность 2022 года застройщики повысили стоимость уже экспонирующихся на рынке апартаментов, за счет чего цена квадратного метра в I квартале 2022 года увеличилась на 28%. Впоследствии показатель демонстрировал менее существенные колебания.
В I квартале 2023 года по уровню средневзвешенной цены предложения Каменный остров занял третье место среди локаций элитного жилья, уступая лишь Золотому треугольнику и Крестовскому острову.
В перспективе предпосылок для пополнения рынка новыми объектами нет в связи с запретом на строительство на острове, соответственно стоит ожидать здесь увеличения стоимости квартир при выраженном дефиците свободного предложения.
Жилая застройка на Каменном острове представлена двумя форматами – клубными домами и особняками, причем именно особняки преобладают в жилом фонде локации. Исторические здания соседствуют с более современными постройками, при этом новые дома стилистически выверены с историей места. Девелоперская активность здесь ограничена градостроительными регламентами, за счет чего появление новых проектов на острове становится событием. Так, за последние 20 лет рынок жилья локации пополнили более 15 особняков и только три клубных дома суммарно на 112 лотов.
Свободное предложение сосредоточено в двух комплексах апартаментов – Del Arte от застройщика «ПроектСтройДом» и «Резиденция на Каменном» от застройщика «Геофорт», оба дома введены в эксплуатацию в 2016 году. Клубный дом Del Arte возведен в викторианском стиле и рассчитан на 10 резиденций площадью от 58 до 258 кв. м. Комплекс «Резиденция на Каменном» состоит из двух корпусов, выполненных в неоклассическом стиле и включающих 18 резиденций площадью от 109 до 518 кв. м.
Доля Каменного острова в структуре свободного предложения элитного жилья Санкт-Петербурга составляет лишь 2%, что подтверждает эксклюзивность локации. Предпосылок для пополнения предложения новыми объектами нет – со временем его объем будет сокращаться.
Средневзвешенная цена предложения элитного жилья по локациям, тыс. руб./кв. м
Источник: NF Group Research, 2023
Ограниченный объем предложения резиденций в продаже и высокий уровень цен на Каменном острове объясняет небольшое количество сделок по покупке жилья: так, за последние пять лет число сделок не превышало трех в год.
Целевая аудитория резиденций на Каменном острове значительно ограничивается стоимостью жилья – так, по итогам I квартала 2023 года средняя стоимость лота в локации была зафиксирована на уровне 215,5 млн рублей. В связи с чем покупателями подобного жилья становятся лишь очень состоятельные люди. Однородность состава жителей по уровню дохода и статусу – еще одна особенность острова, выделяющая его на фоне прочих элитных локаций. Жилье на Каменном острове приобретается преимущественно с целью собственного проживания или в представительских целях.
Несмотря на устойчивый интерес состоятельных покупателей к локации, в ближайшие годы можно ожидать роста ее привлекательности. Тренд на сбалансированность, набирающий все большую популярность, увеличивает значимость экологической составляющей при выборе жилья – Каменный остров предлагает своим жителям обилие зелени в сочетании с выходом к акватории Невы. При этом остров находится достаточно близко к центру. Таким образом, локация объединяет в себе преимущества как городской, так и загородной жизни.
По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, Каменный остров по праву считается элитной локацией города. Обилие рекреационных зон и малоэтажная застройка в сочетании с изолированным характером территории обеспечивают жителям острова ощущение уединения в самом центре города. «Помимо резиденций на Каменном острове на сегодняшний день в продаже представлено шесть особняков: это исторические лоты, и новые дома в составе коттеджного поселка.
Основной спрос на этот тип недвижимости наблюдается со стороны состоятельных клиентов, привыкших к приватности, также растет интерес региональных покупателей. Стоимость особняков начинается от 400 млн и достигает одного млрд рублей, в то время как верхняя граница стоимости пентхауса на Крестовском острове находится на уровне 500 млн рублей. Итоговая цена особняков сильно зависит от площади дома и участка», – добавляет эксперт.
