Аналитики Knight Frank St.-Petersburg подвели итоги 2017 года на рынке загородной элитной недвижимости. Год отметился низкой девелоперской активностью: предложение пополнилось лишь двумя новыми проектами класса В («Golden Park Шувалово» и Lake Village), в класса А за год в продажу не поступило ни одного централизованного коттеджного поселка.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Frank St.-Petersburg, говорит: «Девелоперы стали более охотно выводить на рынок проекты с премиальными участками без обязательного подряда для самостоятельного строительства. Примерами могут служить несколько новых проектов в локациях пос. Ленинское, пос. Мистолово, пос. Энколово, пос. Рощино». Так, компания Knight Frank St.-Petersburg стала эксклюзивным брокером участков без подряда в поселке «Царство-Королевство».
На конец 2017 года на загородном рынке в продаже находилось 11 коттеджных поселков А-класса, за год свободное предложение снизилось на 2% в связи с завершением продаж в поселке Rovaniemi Club. В классе В в продаже числились 28 поселков, где за год свободное предложение сократилось на 10%. В течение года завершена продажа коттеджей в проектах Club, «Прибрежный квартал» и «Чехово».
Из-за небольшогопредложения на первичном рынке покупатели все чаще рассматривают как альтернативу вторичный рынок. По итогам года предложение элитных коттеджей на вторичном рынке увеличилось на 7% и составило более 360 единиц.
Северные районы по-прежнему лидируют по количеству предложений как на первичном, так и на вторичном рынках. Основное предложение сосредоточено во Всеволожском районе: в классе А на его долю приходится 56%, в классе В – 44%, а на вторичном рынке – 43%.
Преобладающее количество проектов высокого класса располагается не далее 20–30 км от черты города. В А-классе в пределах 20 км находится 70% проектов, в В-классе – 62%.
.png)
В сегменте элитных коттеджей в зависимости от материала строительства преобладает деревянное домостроение (64%), оставшиеся 36% приходятся на различные каменные технологии.
В бизнес-классе, наоборот, 70% всех домовладений строятся из камня. На дерево приходится всего 14%, а на смешанный тип, где используется несколько видов материалов, – 16%.
В течение года на загородном рынке снижение спроса наблюдалось по всем сегментам жилья. В классе А было продано 19 объектов, по сравнению с 2016 годом снижение составило 41%. В классе В было продано 57 коттеджей, что на 41% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
По итогам 2017 года основной размер бюджета покупки в А-классе находится в диапазоне 31–50 млн рублей, доля таких сделок на рынке составила 63%. В классе В большинство продаж осуществлялось в ценовом диапазоне до 20 млн рублей.
На снижение спроса оказывает значительное влияние ограниченность предложения. При этом потенциальные покупатели продолжают проявлять интерес к загородному рынку, однако сталкиваются с несоответствием предложения запросам.
В целом в 2017 году в сегменте дорогостоящих коттеджей сделки совершались преимущественно покупателями, переехавшими в Петербург из других регионов.
.png)
По итогам 2017 года средняя стоимость предложения в классе А составила 54 млн рублей, что на 8% ниже, чем в 2016 году. Это произошло из-за колебания курса валют: в таких проектах, как HONKA NOVA Concept Residence, Osko-Village, «Медное озеро-2», цены привязаны к курсу, а также из-за изменений условий продаж в ряде проектов. Показатель средней стоимости сделки в А классе в 2017 году на 11% ниже показателя средней стоимости предложения.
В классе В средняя стоимость повысилась на 2% и составила 23,6 млн рублей. В первую очередь это обусловлено вымыванием более дешевых лотов из предложения. Показатель средней стоимости сделки в классе В по итогам года на 15% ниже средней стоимости предложения.
При этом застройщики не повышают цены по причине невысокого спроса. Наоборот, стимулируют покупателей всевозможными скидками, акциями и рассрочками. Кроме того, скидка при покупке дома становится одним из основных мотивов принятия решения о приобретении коттеджа.
.png)
.png)
В 2018 году загородный рынок Петербурга и Ленинградской области пополнится новыми проектами от ведущих девелоперов. Так, компания «Русь: НТ» анонсировала вывод своих новых проектов «Солнечный орнамент» в поселке Сосново и «Высокий стиль» в деревне Васкелово, на берегу Лемболовского озера. Компания «Росса Ракенне СПб» заявила о подготовке к выводу на рынок двух проектов во Всеволожском районе. Кроме того, уже в начале года рынок пополнит новый интересный проект, который расположится рядом с загородным курортом «Охта Парк».
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St.-Petersburg, считает: «Последние несколько лет рынок загородной премиальной недвижимости переживает непростые времена. 2017 год не стал исключением и показал скромные результаты. Девелоперы по-прежнему не запускают новые проекты централизованной застройки и переключаются на сегмент участков или квартир.
При этом вторичный рынок достаточно активен с точки зрения пополнения листингов предложением, т.к. собственники домовладений принимают решение о продаже своих объектов, что зачастую связано с миграционными процессами. При этом спрос повторяет тенденции первичного рынка.
По нашему мнению, происходящие на рынке явления – это хорошие возможности для покупки готового объекта, т. к. на фоне низкой активности всегда делаются самые выгодные предложения и скидки. Советуем воспользоваться этим моментом тем, кто раздумывает о приобретении дачи или выбирает основательный дом для постоянного проживания».
