ГК Omakulma предлагает покупателям домов в строящемся поселке Omakulma – Annino под Петербургом безрисковую схему оплаты при помощи банковского аккредитива, предусматривающую впоследствии перевод средств на эскроу-счет. Таким образом можно «заморозить» цену приобретения жилья на текущем уровне и обезопасить себя как от финансовых, так и от рисков задержки строительства.
Последовательность шагов в предлагаемой схеме такова:
- заключение ГК Omakulma договора с покупателем о будущем приобретении недвижимости в поселке Omakulma – Annino;
- открытие покупателем аккредитивного счета в банке, куда он вносит от 5% цены договора и фиксирует тем самым цену;
- заключение ГК Omakulma кредитного договора с банком на проектное финансирование;
- перевод денежных средств с аккредитива на эскроу-счет с доплатой, если потребуется, до уровня требований банка к эскроу: обычно это от 10%;
- после достройки линии (улицы) в поселке Omakulma – Annino покупателю в собственность передаются участок и дом;
- средства с эскроу поступают к на счет ГК Omakulma, после чего группа компаний рассчитывается по собственным договорам с банком и подрядчиками.
Клиенту это гарантирует целевое использование его средств; выполнение обязательств застройщика, в том числе по благоустройству, созданию инженерной и социальной инфраструктуры поселка и строительству самих домов. Технологии, применяемые в поселке Omakulma – Annino, подразумевают самые сжатые сроки строительства, до трех месяцев. В результате линии (улицы) в Omakulma – Annino будут сдаваться целиком застроенными, и заселение происходить не посреди стройплощадки у соседей.
«Мы с декабря занимаемся решением проблемы проектного финансирования ИЖС и наконец вышли на финишную прямую, - говорит генеральный директор ГК Omakulma Виолетта Басина. - Наши заявки сейчас рассматриваются в кредитных комитетах банков. Вопросов, связанных с получением проектного финансирования и эскроу-счетами, множество: все банковские программы «заточены» под 214-й закон. Основной нюанс: деньги на аккредитиве «открываются» только при регистрации ДДУ. И чтобы на рынке ИЖС сформировать условия для открытия аккредитивного счета и последующего перевода денег на эскроу, приходится создавать много нового в банковских программах и продуктах, и процесс этот весьма длительный. Но закончить его необходимо.
В 2019 году в Ленобласти построили 1,5 млн кв. метров многоквартирного жилья, а в индивидуальной жилой застройке – 1,4 млн кв. метров. И почти все эти 1,4 млн кв. метров строились за наличные по серым схемам, практически без банковских платежей, с оплатой с рук на руки. Помимо прочих рисков серых схем, домовладельцы в итоге оказываются и без сервисного или гарантийного обслуживания своих домов и без возможности предъявлять финансовые претензии за недоделки или недостатки. Поэтому задача вывести индивидуальную жилую застройку в белое поле, тем более, что она занимает почти половину рынка, на мой взгляд, очевидна.
Но у нас фактически отсутствует ипотека на ИЖС. Только-только появилась ипотека Россельхозбанка, где нет дополнительных залогов, поручителей, где клиент в Ленобласти может претендовать на сумму до 5 млн рублей на покупку участка и строительство дома. Вся остальная ипотека существует, по сути, только на бумаге: у банков огромное количество условий. Заемщик, в частности, должен иметь залоговое имущество, к тому же само одобрение может занимать от 60 до 90 дней.
Мы будем пионерами в создании реальной ипотеки на этом рынке. Нужно получить проектное финансирование, эскроу-счет, и в этом случае параллельно появляется ипотечный продукт – причем увязанный со всеми государственными программами, компенсирующими процентные ставки.
Первоначальный взнос в этом продукте будет от 10%, не будет дополнительных залогов, потому что в схеме эскроу залоговое имущество – это то, что непосредственно строится.
То, что существует на рынке сейчас - это от 25% первоначальный взнос, средняя ставка 11% годовых и залог в виде и участка, и ещё какого-то дополнительного имущества. Так что очевидно, что новый ипотечный продукт откроет дорогу застройщикам к куда более широким слоям населения.
Мы изучали статистику продаж. Оказалось, что в среднем, в каждом строящемся коттеджном поселке Ленобласти, продается по 4 дома в год. А участков продано за год – 5300. Это означает, что люди покупают землю, которую могут себе позволить, в том числе, и в рассрочку, а только потом начинают строиться. И заключают договор не в Росреестре на покупку дома – а строительного подряда с застройщиками. Именно эта статистика дает адекватное представление о потенциальном объеме рынка. Множество землевладельцев, имеющих огромные земельные массивы, продают участки без подряда по той же причине: у людей нет на руках сумм, позволяющих сразу построить дом.
Создавая свой ипотечный продукт, мы не только открываем новые возможности для покупателей индивидуального жилья, но и предоставляем их банкам - для предложения другим строительным компаниям, а те, в свою очередь, смогут увеличить объемы индивидуального строительства, увеличив «средний чек», условно, с 1,5 млн рублей за участок, до 7 млн за дом и выше».
