До конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 8 000 апартаментов в составе новых проектов апарт-отелей, что увеличит этот рынок практически в три раза. Такой вывод сделали эксперты международной консалтинговой компании Colliers International на состоявшемся заседании Клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат», посвященному теме «Идеальные апартаменты».
Выбрав тему «Идеальные апартаменты», участники Клуба поставили перед собой задачу - привлечь внимание профессионального сообщества к отсутствию ясных критериев и параметров, которые бы помогли застройщикам сориентироваться в создании востребованного и качественного продукта. Вместе с тем, опыт уже действующих и реализуемых в настоящий момент проектов апартаментов демонстрирует весьма привлекательные перспективы формата как для девелоперов, так и конечных покупателей.
С акцентом на рост
По сравнению с Москвой, где развитие сегмента апартаментов началось более 10 лет и на данный момент около трети новостроек предлагают именно этот формат проживания, в Петербурге доля рынка апартаментов начала расти лишь недавно. Еще пять лет назад слово «апартаменты» вызывало ассоциацию лишь с проектом «Пятый элемент» на Крестовском острове, а доля формата составляла всего 0,5% от общего объема жилья, находящегося в экспозиции. Сегодня в общем объеме первичной жилой недвижимости, находящейся в продаже в черте города, доля апартаментов составляет 2,5%.
По словамАндрея Косарева, генерального директора Сolliers International в Санкт-Петербурге, с учетом уже выданных разрешений на строительство до конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 10 новых проектов апартаментов (8 000 юнитов), что увеличит это рынок еще в три раза.
География проектов
По подсчетам экспертов Colliers International, около 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов расположены в Московском районе, около 18% апартаментов — в Петроградском районе, на третьем месте по объему апартаментов в экспозиции – Центральный район – 16% от общего городского предложения.
Вместе с тем в городе насчитывается порядка 15 интересных локаций для девелопмента апартаментов – зачастую они очень привлекательны с точки зрения транспортной доступности, видовых характеристик и близости к центру города. Формат апартаментов позволяет девелоперам реализовывать проекты в «сером поясе», на территории промышленных предприятий, где сложно перевести назначение земель в жилую категорию, а также в центральных районах города, где регламенты застройки зачастую не позволяют в силу ограниченной социальной инфраструктуры, требований инсоляции и другим нормативам построить качественный жилой дом.
Апарт-отели, комплексы апартаментов, комплексы жилья в формате апартаментов – называться такие проекты могут по-разному, но объединяет их ключевое отличиеот классического жилого формата. Это юридическое и градостроительное определение апартаментов как нежилых помещений, проектируемых и построенных с выполнением всех ключевых требований, предъявляемых к гостиницам.
По мнению экспертов ColliersInternational, сегодня все проекты апартаментов можно разделить на два основных субформата. К первомуотносятся проекты, позиционирующиеся как жилые комплексы в формате апартаментов, с преобладанием в квартирографии двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а также с качественной инфраструктурой для постоянного проживания семьи,в состав которой входят детские сады, центры детского развития, спортивные клубы, фитнес-центры и т.д. Таких проектов пока немного - «Лофт-квартал Docklands» от УК «Докландс»и проект «Дель Арте», которые покупатели рассматривают как альтернативу жилым комплексам. Ко второму субформату относятся апарт-отели, реализуемые и рассматриваемые покупателями как альтернатива гостинице, для сдачи апартаментов в среднесрочную и долгосрочную аренду, которые приобретаются для дальнейшего получения дохода. К такому субформату, который предполагает наличие профессиональной управляющей компании и развитой гостиничной инфраструктуры, можно отнести апарт-отель YE’S от группы компаний «Пионер», продажи в котором завершились в IVквартале 2014 года, проект SALUT! от компании «Союз Инвест Девелопмент»,Avenue-apart от компании «БестЪ» и проект «Вертикаль-Отель» от компании NAIBecar.
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
«С точки зрения разделения на классы, в формате апартаментов можно отметить одну интересную особенность – здесь нет ценового сегмента «эконом». Причиной, на наш взгляд, является, прежде всего, исключительное качество проектов, привлекательные локации и обязательное наличие профессиональной управляющей компании. Если в начале 2015 года рынок апартаментов был достаточно равномерно распределен по классам, то сегодня в экспозиции преобладают объекты бизнес-класса.
Структура апартаментов в экспозиции по классам
Интересно, что в «элиту» попадают и проекты в ценовом сегменте «делюкс», расположенные в эксклюзивных центральных локациях, где стоимость юнита может достигать миллиарда рублей. При этом мы наблюдаем устойчивый спрос на все классы апартаментов».
За период 201-2014 гг., когда на рынок вышло более 80% всех продаваемых городских апартаментов, темпы продаж на рынке апартаментов составили около 10-25 юнитов в год в проектах «премиум» класса, 40-160 апартаментов – в «бизнес» классе и 250-320 – в проектах класса «комфорт».
Секреты успеха
На сегодня на первичном рынке апартаментов в Петербурге сформировался пул успешных проектов, где отмечаются наиболее активные продажи. Примечательно, что оба лидера – и комплекс апартаментов SALUT!, и проект «Лофт-квартал Docklands» – являются очень разными и по концепции, и по локации.
Лофт-квартал Docklands
Так, «Лофт-квартал Docklands» (средняя стоимость кв. метра 140 000 рублей с полной отделкой и меблировкой, темп продаж – 20 юнитов в месяц), расположенный в историческом центре Петербурга, на Васильевском острове, относится к бизнес-классу. Проект представляет собой уникальный многофункциональный комплекс, включающий три апарт-отеля, классическую гостиницу и два бизнес-центра, реализуемых в архитектурной и дизайн-концепции «лофт». В настоящий момент в проекте готовится новая программа ипотечного кредитования, которая позволит приобретать недвижимость по ставке 9,8%.
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК «Докландс»:
«Лофт-квартал Docklands» – это гибрид жилого дома и отеля класса люкс, с богатой инфраструктурой. Наших покупателей привлекают как высококачественные импортные материалы и инженерные системы, так и дополнительные сервисы, включающие круглосуточную службу консьержа, услуги горничных, рум-сервис и т.д. С помощью инфраструктуры, включающей кафе, рестораны, детский сад, фитнес-клуб, мы создаем комфортную среду для жизни, работы и отдыха успешного человека благодаря которой проект стал таким успешным».
Комплекс апартаментов SALUT!
Комплекс апартаментов SALUT! (средняя стоимость кв. метра 85 000 рублей, темп продаж – 50 юнитов в месяц), расположенный в Московском районе, между историческим центром и аэропортом «Пулково»,относится к комфорт-классу. Проект содержит всю необходимую для проживания инфраструктуру, включая ресторан, лобби-бар, мини-маркеты, кафе, химчистку, спортивный клуб, детскую комнату. При этом вся предусмотренная в проекте инфраструктура доступна всем постояльцам и жителям комплекса вне зависимости от того, в каком именно корпусе он проживает.
Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT! компании «Союз Инвест Девелопмент»:
«Перед нами стояла задача создать продукт, который бы пользовался спросом и был доступен для основной массы покупателей. Поэтому высокий темп продаж в комплексе SALUT! обусловлен, прежде всего, соотношением цены и качества. Не менее важной является эффективная деятельность уже зарекомендовавшей себя на рынке апартаментов управляющей компании «МТЛ», которая создает необходимый сервис и обеспечивает комфорт проживания как в качественной гостинице».
Управление качеством
Несмотря на разницу в позиционировании и стоимости объектов, и комплекс апартаментов SALUT!, и проект «Лофт-квартал Docklands» пользуются услугами одной управляющей компании – «МТЛ», входящей в ГК «БестЪ». Средняя стоимость обслуживания, уже действующая в первой очереди проекта SALUT! и анонсируемая в проектах«Лофт-квартал Docklands» и Avenue-apart,составляет 85 рублей за кв. метр в месяц. Как правило, покупатели апартаментов получают информацию о стоимости обслуживания еще на этапе переговоров о покупке, что позволяет заранее предусмотреть будущие расходы.
Елена Глебова, руководитель отдела продаж проекта Avenue-apart:
«Оптимальной стоимости обслуживания удается достичь благодаря тому, что работа управляющей компании начинается задолго до открытия продаж - на основе полученных от застройщика данных и детализации расчетов мы создаем индивидуальный для каждого объекта проект по эксплуатации. Кроме того, проводится постоянный анализ происходящих изменений на рынке сервисных компаний. Основную массу покупателей в нашем проекте составляют инвесторы, им важен опыт управляющей компании, эффективность ее работы в уже сданных проектах апартаментов. Но не менее важным является возможность получить обоснование по каждой детали планируемых расходов на обслуживание».
Стоимость обслуживания в проекте YE’S, где работает собственная управляющая компания, составляет 98 рублей за кв. м в месяц. При этом стоимость формируется из множества деталей, включая количество входов, и соответственно, постов охраны, периодичность уборки в местах общего пользования, и даже то, какая отделка выполнена на этажах (так, стоимость уборки ковролина будет на порядок выше, чем керамической плитки). Проект YE’S оказался в своем роде первопроходцем на рынке услуг для апартаментов, когда многое пришлось осваивать опытным путем.
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S:
«Привлечь международного оператора для оказания услуг по эксплуатации апарт-отеля YE’S нам не удалось – как выяснилось, таких операторов в мире не существует, гостиничный оператор не будет управлять комплексом, в котором несколько сотен собственников. Поэтому пришлось нарабатывать собственную компетенцию – сегодня в управлении нашей компании находится порядка 600 апартаментов, и могу отметить, что по всем вопросам их собственники получают своевременный и квалифицированный ответ, начиная от последовательности сдачи апартаментов в аренду до налогообложения».
Как показал опыт YE’S, сдача инвестиционных апартаментов в аренду, вопросы, связанные с получением дохода, налогообложением и юридическим статусом этой сферы предпринимательства– та область деятельности управляющей компании, успешность которой во многом является решающей при покупке апартаментов. Действующие сегодня в различных комплексах апартаментов программы доходности могут предусматривать как гарантированную доходность в определенном объеме (например, в апарт-отеле YE’S при стартовых инвестициях в 2,6 млн был гарантирован ежемесячный доход в 22 000 рублей),так и доход с выплатой процентов управляющей компании (в разных проектах это соотношение может составлять 80% на 20% от арендного дохода либо 75% на 25%). В обязанности управляющей компании входит не только поиск арендатора и перевод денежных средств на счет получателя, но и ведение информационных отчетов, которые клиент получает ежемесячно.
В целом, по опыту уже действующих проектов, доходность частных инвестиций в апартаменты может составлять от 7% до 10% годовых. В некоторых проектах, например, SALUT!, у тех инвесторов, которые приобретали апартаменты на начальной стадии строительства по наиболее низкой стоимости, доходность составляет до 20% годовых.
Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT! компании «Союз Инвест Девелопмент»:
«Важно понимать, что инвесторы приобретали апартаменты на разных условиях, на разных стадиях развития проекта и строительства. Низкая стоимость покупки на начальном этапе сопряжена с определенными рисками – но рискнувшие уже близки к тому, чтобы окупить свои вложения. Срок окупаемости для тех, кто приобрел уже практически готовый продукт и не нес никаких рисков, соответственно, будет больше».
Не менее важным для контроля доходности является налогообложение. Как правило, тем собственникам, которые владеют несколькими апартаментами, управляющие компании предлагают зарегистрировать статус ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения – таким образом, весь налог составит 6% с оборота за год, причем налог на недвижимость уже будет входить в эту сумму. Таким образом, высокое налоговое бремя для собственников апартаментов, как объекта коммерческой недвижимости, оказывается на практике не более чем предубеждением. Вместе с тем, с юридической точки зрения, вложения в апартаменты могут принести еще ряд заметных преимуществ как для самого девелопера, так и для покупателя.
Максим Симонов, руководитель налоговой практики компании «ДювернуаЛигал»:
«Основным плюсом для застройщиков является возможность строить апартаменты там, где нельзя строить жилье, а также то, что застройщик не обременен обязательствами по строительству социальной инфраструктуры, школ, детских садов, поликлиник и т.д. Другим плюсом является возможность сочетать в едином комплексе апартаментов как жилые помещения, так и офисные, торговые, сервисные. Кроме того, в рамках проектов апартаментов, в отличие от ДДУ на строительство жилья, застройщикам предъявляется меньше требований по страхованию их ответственности, также нет необходимости в поручительстве банков на передачу квартир. Для покупателей апартаментов достоинства формата заключаются, прежде всего, в том, что они могут коммерчески использовать объект, сдавая его в аренду и получая легальный доход, причем уровень гарантий и доходность для такого инвестора выше, чем при сдаче в аренду обычного жилого помещения. Кроме того, владельцам апартаментов не нужно получать специального разрешения на перепланировку, если при этом не нарушаются конструктивные элементы».
Видимое преимущество
Ключевыми составляющими успешного проекта апартаментов являются архитектурная концепция, планировка, инженерные системы и отделка. Так, конкурентоспособность «Лофт-квартала Docklands» во многом определяет то, что цены на апартаменты с отделкой под ключ, мебелью и техникой заметно ниже, чем в аналогичных жилых проектах бизнес-класса в данной локации. При этом качество используемых материалов при строительстве соответствует премиум-классу.
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК «Докландс»:
«Мы стараемся придерживаться концепции наивысшего качества во всем, что касается реализации проекта: здания будут оснащены высокоскоростными финскими лифтами KONE, централизованными системами кондиционирования и механической приточно-вытяжной вентиляцией с рекуперацией воздуха и интеллектуальной настройкой температурного режима в каждом помещении. Мы строим комплекс с высокой энергоэффективностью, применяем технологии строительства «пассивного» дома, закупили панорамные окна с двухкамерными стеклопакетами и низкоэмиссионными стеклами (ReynaersAluminium), что дает возможность минимизировать коммунальные платежи за тепло и электрическую энергию. Сегодня на Васильевском острове нет ни одного объекта с такой концепцией и таким набором инженерии, и, насколько мне известно, их нет и в планируемых проектах. Это дом будущих технологий. Фасады здания будут облицованы датским кирпичом PetersenTegl, а интерьеры выполнены в стиле лофт по дизайн проектам немецких и британских архитекторов с мировым именем. Стоимость отделки в нашем проекте составляет 10 тысяч рублей за кв. метр».
Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT! компании «Союз Инвест Девелопмент»:
«Апартаменты нашего формата без отделки не будут пользоваться спросом, даже если будут дешевле. Покупатели платят деньги за проект «под ключ» и не хотят тратить время на ремонт. Мы пошли по простому пути – взяв обычный гостиничный номер, убрали оттуда все лишнее и таким образом пришли к очень выгодной цене отделки и оснащению. К примеру, обставить мебелью студию площадью 26 кв. метров стоит около 140 тысяч рублей».
В целом, как выяснили участники заседания, проекты апартаментов требуют в несколько раз более точного и взвешенного подхода к архитектурной концепции, чем в стандартных жилых проектах. Во многом, это обусловлено особым юридическим статусом апартаментов, которые, аналогично гостиницам, должны иметь не только обширную инфраструктуру и соответствующие элементы сервиса, но и, как следствие, множество подсобных и рабочих помещений для деятельности сотрудников управляющей компании, а также необходимые для всех гостиничных проектов номера и конструктивные элементы для людей с ограниченными возможностями.Так, например, в проектах «Лофт-квартал Docklands» и SALUT! все эти условия тщательно соблюдены. Дополнительно в лофт-квартале Docklands девелопер позаботился об обеспечении приватности жильцов апартаментов и предусмотрел многоуровневую систему доступа, благодаря которой жители, работники офисов и посетители смогут встретиться только в общественной части комплекса – лобби, ресторане, кафе или фитнес центре. С учетом всех особенностей формата, архитектурная концепция становится краеугольным камнем, который долгие годы будет непосредственно отражаться на коммерческой успешности проекта.
Евгений Подгорнов, руководитель архитектурного бюро «Интерколумниум»:
«Нередко апартаменты являются неким завуалированным видом жилья, построенного там, где нет возможности строить жилой проект. Одно дело - апартаменты для сдачи в аренду или апартаменты по 400-500 кв. метров, которые человек приобретает в элитной локации. На сегодня город поставил совершенно четкую градацию разделения апартаментов – как тип жилья или как тип гостиниц. Если это тип жилья, все, что касается застройки, использования территории, нормативы социальной инфраструктуры, инсоляции, озеленения, количество парковочных мест регламентируется СНиПами для жилых зданий. Апартаменты гостиничного типа не предусматривают кухонь, трех-четырех комнатных юнитов и т.д., соответственно, действуют другие нормы СНиП. Это разделение необходимо, чтобы исключить ситуацию, при которой строится одно, а продается другое. Поэтому путь для застройщиков, которые могли бы эффективно реализовывать новые проекты апартаментов, будет непростым – придется при необходимости использовать возможности изменения зонирования участка, задействовать условно-разрешенную функцию жилой застройки и другие способы манипулировать градостроительным законодательством».
Портрет покупателя
По итогам проведенного в ходе заседания интерактивного опроса участников экспертам Клуба «Золотой квадрат» удалось определить актуальный портрет покупателя современных апартаментов. Как выяснилось, подавляющее большинство тех, кто приобретает апартаменты в строящихся комплексах, относятся к инвесторам – то есть тем, кто планирует получать доход от сдачи в аренду. В разных проектах доля инвесторов составляет от 70% до 90%, это могут быть как представители бизнеса, так и частные лица, преимущественно петербуржцы, но также встречаются и инвесторы-представители регионов России. При этом возраст инвесторов может составлять от 35 до 80 лет. Интересно, что ряд покупателей в нескольких проектах совершают сделку дистанционно, изучив проект с помощью интернет-сайта и выслав запрос на приобретение апартаментов, соответствующих тем или иным параметрам. Среди проектов, которые привлекают покупателей апартаментов для собственного проживания (в том числе молодыми парами, приобретающими первое жилье), отчетливо выделяются «Лофт-квартал Docklands» и SALUT! благодаря востребованным локациям (Васильевский остров и Московский район соответственно) и запланированной обширной инфраструктуре.
Среди самых привлекательных для покупателей апартаментов факторов абсолютное большинство участников опроса выделили (1) отделку, которая является в проектах данного формата фактически обязательной, (2) локацию, которая, как правило, выгодно отличает апарт-отели от жилых комплексов аналогичного класса, и (3) цена, являющаяся сегодня на рынке жилой недвижимости максимально привлекательной. Вместе с тем, такие факторы, как опыт девелопера, использование новейших технологий, наличие подземного паркинга не становятся определяющими при принятии решения о покупке. По мнению экспертов ColliersInternational, это связано, прежде всего, с высоким процентом покупателей-инвесторов. В то время как для покупателей, планирующих приобрести апартаменты для собственного проживания (в частности, в таком проекте, как «Лофт-квартал Docklands»), эти факторы являются не менее значимыми, чем для покупателей классического жилья. По итогам обсуждения участники заседания пришли к выводу, что в большинстве случаев приобретение апартаментов является коммерческой сделкой с целью получения дохода, причем гарантией этого дохода является соответствующая услуга, которую в обязательном порядке предоставляет управляющая компания в проектах формата «апартаменты».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
«Как показывает опыт ключевых игроков рынка, идеальные апартаменты возможно создать только благодаря такой команде проекта, в состав которой входят специалисты высочайшего уровня: девелопер и архитектор, юридические консультанты и консультанты по недвижимости, брокеры и управляющая компания, присоединившаяся к команде еще на стадии проектирования. Именно профессионализм команды, разработавшей качественную концепцию, предусматривающую все возможные риски и возможности, позволит создать проект легкий в управлении, прозрачный с точки зрения законодательства, гарантирующий эффективные продажи и успешное функционирование после реализации».
Автор статьи: пресс-служба ColliersInternational.
Источник: FirstService Corporation.
