Развитие рынка складской недвижимости в долгосрочной перспективе будет связано с автоматизацией процессов, увеличением доли роботизированных складов и развитием дополнительных сервисов. К такому мнению пришли специалисты компании A Plus Development, проанализировав текущие запросы арендаторов.
Вячеслав Зелепуга, директор коммерческого департамента A Plus Development говорит, что когда складской рынок только создавался, в городе не было объектов, соответствовавших современным требованиям. «Арендовалось и продавалось все, что строилось. Сегодня потребитель уже получил опыт: понимает, какой объект ему подходит, как он может более эффективно работать. В конечном итоге это оказывает влияние и на сам объект, который становится нестандартным», — рассуждает специалист.
Больше форматов
Необходимость снижения операционных затрат стимулирует строительство складов нового типа — мультиформатных.
Эдуард Уланов, начальник департамента индустриальной недвижимости «1000 складов» говорит, что услугами мультиформатных складов сейчас преимущественно пользуются крупные арендаторы в лице сетевых ритейлеров, а так же региональные представители крупных неторговых организаций.
«Мультиформатные склады не пустуют. Во-первых, потому, что возможность хранить разные группы товаров сокращают затраты в том числе на аренду или покупку техники и найм рабочего персонала.
Во-вторых, компании-владельцы таких складов предоставляют страховку грузов, что нравится арендаторам. Вдобавок ко всему, мультиформатные комплексы так или иначе автоматизированы, что опять же позволяет предпринимателям экономить время и деньги», — говорит специалист и проводит в пример площадки «Интертерминала», которые, по словам Эдуарда Уланова, сегодня заполнены почти 90%.
В продуктовом ритейле сейчас активно реализуются проекты по мультитемпературным складским комплексам. Так, A Plus Development уже создает мультитемпературные проекты для «Ашана», «Азбуки вкуса», Х5 Retail Group. Переговоры о создании мультитемпературных комплексов ведутся с «Глобусом» и «Магнитом». Для компании ЭТМ девелопер не только построил склад, но создал в нем возможность вести торговые операции: здесь есть офис продаж, удаленный центр выдачи товара и даже производство: нарезка кабельной продукции.
Многофункциональность площадки — очевидное конкурентное преимущество, которое привлекает современных арендаторов. Ирина Мешко, руководитель проекта «Восков Технопарк» (ПАО «СИЗ») рассказывает, что возможности их технопарка позволяют клиенту объединить на одном объекте аренду под производство со складом и/или офисом.
«Как правило, мы сдаем помещения комплексно, за редким исключением это помещения одного назначения, гораздо чаще это комбинации «склад + офис», «производство + склад + офис», «производство + офис». В некоторых случаях, арендаторы брали у нас в аренду дополнительные объекты для размещения шоу-рума своей продукции», — говорит Ирина Мешко.
Формат таких услуг начинает больше нравиться соискателям: возможности складов нового типа дают возможность в том числе обслуживать грузы на удалении, что привлекает на рынок региональных игроков.
По мнению Эдуарда Уланова, строительство мультиформатных складов увеличивает стоимость работ на 30-50% по сравнению с затратами при возведении классических площадок. «При этом, если сопоставить затраты на обслуживание груза на обычном складе, то стоимость обеих площадок в конечном итоге для арендатора получается практически одинакова», — подчеркивает эксперт.
Автоматизация в приоритете
Стоимость строительства таких объектов по сравнению с классическими складами в отдельных случаях может остаться та же, считает Вячеслав Зелепуга. Все зависит от объема автоматизации — следующего направления, в котором складской бизнес будет развиваться в будущем.
«Например, если делается многоуровневый сортер, вокруг которого строится полностью нестандартное здание, то цена строительства может быть в 2 раза выше. При этом стоимость обработки единицы продукции будет ниже, чем на обычном сладе даже с учетом стоимости дорогого оборудования», — объясняет специалист.
Автоматизация позволяет увеличивать скорость обработки товаров на складе, повышает уровень предоставляемого сервиса для конечного клиента и сокращает затраты на единицу обрабатываемого груза.
Вячеслав Зелепуга отмечает, что доля автоматизированных складов в Петербурге сегодня составляет около 1%. «При этом, если посмотреть новые проекты, то те или иные автоматизированные элементы появляются на складах е-commerce, в ритейле, экспресc-доставке, производстве», — рассказывает эксперт.
По его словам, такие склады, прежде всего, использует петербургский сектор фармацевтики. «Современный фармсклад не может обойтись без автоматизированной линии комплектации заказов, их уже активно используют лидеры отрасли — это ГК «Протек» и «Катрен», — поясняет эксперт.
Роботизированность — привилегия больших складских площадок, подчеркивает Ирина Мешко. «Когда склад является частью производственного комплекса, автоматизация процесса требует индивидуального проектирования и подборки», — говорит специалист.
Ирина Мешко рассказывает, что компания изначально восстанавливала заводские корпуса для нероботизированного складского использования.
«Однако сейчас, при строительстве новых промышленных зданий, мы готовы ориентироваться на требования арендатора. Если мы возводим здание в формате built-to-suit и клиенту нужен автоматизированный склад, то мы готовы установить соответствующее оборудование. При этом арендатор не несет никаких дополнительных расходов, он платит только лишь арендную плату», — подчеркивает руководитель.
Рынок девелопмента будет укрупняться, считает Вячеслав Зелепуга, а конечные пользователи станут профессиональнее в части складской недвижимости и будут требовать именно тот продукт, который нужен им.
«Поэтому для победы в тендере необходимо будет выступать в роли эксперта, знающего как минимум на шаг больше чем пользователи», — заключает специалист.
