На форуме Urban Space 5 июля в Петербурге лидеры рынка недвижимости обсудили изменения, которые произошли в градостроительной отрасли в текущем году. Среди прочих вопросов спикеры коснулись проблемы увеличения объемов застройки и перехода на проектное финансирование.
Центральным вопросом в ходе обсуждений стала задача нарастить строительство жилья до 120 млн кв. м в год, поставленная майским указом Президента Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года».
Юрий Кабушка, первый заместитель СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Комитета по строительству, сообщил, что в прошлом году в Петербурге было сдано 3,5 млн кв. м, в 2018 году планируется сдать не менее 3,3 млн кв. м.
Чтобы добиться таких показателей, поставленных властью, Владимир Григорьев, Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, кроме всего остального, призвал застройщиков улучшить качество проектных работ, а в самих проектах уделить внимание строительству объектов соцобеспечения и здравоохранения, зеленых насаждений, спортивных площадок. «Чем скорее они будут появляться в проектах планировки территорий, тем быстрее эти проекты будут утверждаться», — отметил Владимир Григорьев.
Алексей Белоусов, Генеральный директор СРОА «Объединение строителей СПб», назвал риторическим вопрос об увеличении объемов строительства до 120 млн кв. м. Он заметил, что для этого нужно будет добавлять по 6-7 млн кв. м ежегодно по всей России. В Северной столице, которая, по мнению вице-губернатора Петербурга Игоря Албина к 2024 году достигнет показателя в 4-4,5 млн кв. м, надо будет ежегодно сдавать на 300 тыс. кв. м больше, чем сейчас. Алексей Белоусов выразил надежду, что для этого органы госвласти окажут застройщикам максимальное содействие: вместо введения фонда соцобязательств предоставят налоговые каникулы и льготное налогообложение. «Без взаимодействия с органами госвласти и соответствующей финансовой поддержки задачу не решить ни на федеральном, ни на региональном уровне», — подчеркнул Алексей Белоусов.
Большинство участников дискуссии без энтузиазма отнеслись к поставленному «плану 120». Так, Мария Черная, Генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» отметила, что как представитель бизнес-сообщества, она не видит перед собой задачи участвовать в увеличении строительства до 120 мнл кв. м. «Я считаю, что рынок должен регулировать то количество квадратных метров, которые нужно строить. Мы должны строить их качественно, чтобы люди были готовы их купить. Дома-призраки, построенные кое-как, будут пустовать», — сказала Мария Черная, отметив, что качественное красивое жилье не может стоить дешево.
Мнение, что рынок сам отрегулирует, сколько будет возможно построить, высказал и Дмитрий Ходкевич, Управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (Группа ЛСР). «Если себестоимость, которая повысится от банковских кредитов, даст удорожание цены на 15-20 % и рынок это не «съест», 120 млн не будет», — считает Дмитрий Ходкевич.
Денис Заседателев, Генеральный директор операционного бизнеса «Ленстройтрест», высказался в схожем ключе: «Если будет платежеспособнй спрос со стороны покупателей, строители обеспечат такие объемы», — сказал он.
Строить же больше ради цифр застройщики не готовы. Так, Сергей Ярошенко, Генеральный директор КВС, сообщил, что компания намерена продолжать строительство в текущем объеме 150 тыс. кв. м, — на такое количество жилья спрос есть.
Затронув не менее болезненную тему проектного финансирования и экскроу-счетов, модератор дискуссии Вячеслав Семененко, генеральный директор MASTER Девелопмент, «Центр сделок с недвижимостью», «Навиус» назвал странной подобную законодательную инициативу. По мнению Семененко, таким образом остановливаются механизмы работы по финансированию жилищного строительства, накопленные в стране за последние 25 лет. Согласно принятым поправкам в 214-ФЗ, будут обрезаны все каналы финансирования строительства посредством дольщиков и банков, а отрасль перейдет на проектное финансирование. При этом, как отметил Семененко, наработанные механизмы для этого пока отсутствуют. «Общее мнение, что пытаются создать государственного зверя, который должен всех мелких зверей пожрать», — резюмировал Семененко.
По мнению Юрия Кабушки, переход к проектному финансированию приведет к повышению стоимости квадратного метра жилья минимум на 15%, а вероятнее всего на 20-25%. «С учетом уровня жизни населения это не лучший вариант развития событий. Для того, чтобы сбалансировать это повышение и защитить интересы граждан, нужно работать над снижением себестоимости строительства, которое зависит, в том числе, от органов исполнительной власти. А именно: это снижение условий и стоимости по подключению к инженерным сетям, стоимости инфраструктуры, нагрузки на бизнес по социалке. Достичь этого можно с применением процедур государственно-частного партнерства», — сказал Юрий Кабушка.
Алексей Белоусов отметил, пока строители не понимают, что станет с отраслью, когда она перейдет под жесткий банковский контроль. «Каждый платеж будет находиться под увеличительным стеклом банка. Сколько банки потратят времени на то, чтобы перевести эти деньги, никто не знает, указаний ЦБ нет, а вопросов больше, чем ответов». При этом, по словам Алексея Белоусова, уже сейчас ряд застройщиков начали готовить стартовые проекты работы с эскроу-счетами.
На это Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами Банка «Открытие», сообщила, что алгоритм проведения всех платежей четко прописан. Так, для банков все платежи должны быть проведены не позднее следующего дня. «Если же банки сомневаются в проведении платежей, они могут их приостановить на три дня. И по истечении трех дней либо отказать в проведении, либо провести платеж».
Вместе с тем, как отметила Екатерина Синельникова, Руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банк «Санкт-Петербург», банки сейчас больше волнует не сколько проблема сопровождения застройщиков, сколько вопрос ипотечного кредитования. «Хотя мы читали законодательство, пока не нашли ответ, сможет ли застройщик с 2019 года, выбирая свой банк в части эскроу-счетов, выдавать ипотеку на квартиры другими банками. Пример: застройщик выбирает банк «Санкт-Петербург», все средства дольщики размещают на эскроу-счетах у нас, и тут ваш дольщик решил получить ипотеку в ВТБ . Вопрос — сможет ли ВТБ перечислить на эскроу-счет Банка «Санкт-Петербург» кредитные средства? Наверное, да. Но возникают наши риски, например, как банк будет в дальнейшем подтверждать целевое назначение денег и тому подобое. И если наш клиент сможет воспользоваться только одним банком, уполномоченным открывать застройщикам эскроу-счета, тогда мы потеряем часть дольщиков, которые не смогут взять в этом банке ипотеку по ряду причин. Продуктовые линейки, условия кредитования у всех разные».
Сами же застройщики, по наблюдениям банкиров, пока не спешат вести работу по новым правилам. Как сообщила Екатерина Синельникова, банк уже начал работу с эскроу-счетами на вторичном рынке, также эскроу-счета созданы по первичному рынку, но пока нет желающих воспользоваться данной услугой.
Отсутствие тенденции подтвердила и Екатерина Подольская, начальник отдела жилищного кредитования Управления по работе с партнерами головного отделения «Сбербанка» по Санкт-Петербуру. Она рассказала, что у банка также уже есть пилотный проект по эскроу-счетам в нескольких регионах, но в Петербурге заинтересовавшихся пока нет.
