Сегодня, 30 сентября, в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» в Петербурге прошел бизнес-завтрак на тему «Апартаменты – плюсы и минусы для застройщика, покупателя и инвестора».
Модераторами встречи выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU, и Константин Сторожев, генеральный директор компании «VALO Service», председатель экспертного совета по апартаментам РГУД.
Эксперты обсудили рынок апартаментов 2020 года и его насущные проблемы, а также выявили плюсы и минусы такого формата недвижимости с точки зрения покупателей.
Юрий Грудин, председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, в своем выступлении привел аналитические данные компании Knight Frank St Petersburg, согласно которым в 2020 году рынок апартаментов в Петербурге пополнился всего двумя проектами совокупно на 600 юнитов. В первом полугодии текущего года было продано 2600 апартаментов, и высокие показатели в первом квартале компенсировали падение продаж на 26% из-за пандемии в апреле-июне. Общее предложение снизилось на 36% до 6300 юнитов, на 34% сократилось предложение сервисных апартаментов. Все это позволяет говорить о высокой заинтересованности игроков рынка в апартаментах как инструменте инвестиций или альтернативе для собственного проживания.
Юрий Грудин отметил, что, если рынок не накроет вторая волна ограничений из-за пандемии, спрос может опередить показатели прошлого года. Одновременно с этим эксперт указал на рост цен на все типы апартаментов, кроме элитных, в размере 3-9% по сравнению с итогами 2019 года (по данным Knight Frank St Petersburg). При этом средняя цена на апартаменты сегодня составляет 159 тыс. рублей за 1 кв. м.
Рынок апартаментов представляет все больший интерес для девелоперов, которые прежде специализировались на строительстве жилых проектов. Так, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2020 году «Группа ЛСР» заявила о четырех проектах несервисных апартаментов в Петербурге. Новые сервисные апартаменты появятся у ГК «ПСК», RBI, Investa и «Плаза Лотос Групп». Совокупно это добавляет в палитру предложения 6582 юнита на 363 тыс. 193 кв. м.
Почему же апартаменты продолжают набирать популярность? Большинство экспертов говорят о том, что апартаменты являются альтернативой другим способам инвестирования. Инвестиции в недвижимость, пусть и коммерческую, ближе и понятнее большинству покупателей, чем акции, предметы роскоши, автомобили. Более того, даже профессионалы арендного рынка недвижимости стремятся переводить активы в сервисные апартаменты. По мнению Константина Сторожева, все больше инвесторов перекладывают средства из квартир в апартаменты, чтобы стать рантье и не заботиться о всех вопросах, связанных со сдачей жилья, самостоятельно. Также апарт-отели во время пандемии оказались гибкими: они переориентировались с краткосрочной аренды на долгосрочную, либо превращались в офисы и места самоизоляции. Это позволило сегменту меньше пострадать в отличие от сектора гостиничных услуг.
Вместе с тем, мнения покупателей разнятся в вопросе преимущества покупки апартаментов перед квартирами. Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, озвучил плюсы и минусы апартаментов для различной целевой аудитории.
Так, например, для клиентов, планирующих постоянное проживание, приобретение апартаментов означает более низкую, по сравнению с квартирами, стоимость лота. Апарт-проекты строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Все помещения продают с отделкой и полным гостиничным оснащением. Также не редко проекты предлагают дополнительный сервис.
Для арендаторов помещений выгода заключается в том, что можно официально подтвердить расходы на аренду, минимизировать риски внезапного расторжения договора, при этом комфорт проживания обеспечит охрана и полный набор гостиничного сервиса.
Для инвесторов – это выcoкий cпpoc у арендаторов, кроме того, аpeнднaя плaтa зa aпapтaмeнты oбычнo вышe пo cpaвнeнию c oплaтoй за квapтиpy. Также есть возможность продажи юнита в будущем по более высокой цене, особенно если это сервисные апартаменты.
В то же время у апартаментов есть и минусы, такие как невозможность оформления постоянной регистрации. При покупке нельзя использовать материнский капитал или иные субсидии. У застройщика отсутствуют обязательства по соблюдению градостроительных и санитарных норм, которые установлены для жилого фонда. На апартаменты сложнее оформить ипотеку. Впрочем, как заметила Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург», сейчас в городе только около 20% банков не работают с выдачей ипотеки на покупку апартаментов. Все остальные, как правило, предлагают те же самые условия, что и при покупке квартир.
Также к минусам относится невозможность получения налогового вычета, на покупателей апартаментов не распространяются отдельные положения законодательства о долевом строительстве и банкротстве. Стоимость услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем за квартиру аналогичной площади. На апартаменты более высокий налог на имущество.
Отдельный список недостатков актуален в том случае, если апартаменты выбраны для собственного проживания. Так, собственники апартаментов не являются собственниками общедомового имущества. Соседи могут использовать свои апартаменты для коммерческих целей. В апарт-проектах отсутствует социальная инфраструктура, и даже если это единственное жилье у собственника, его все равно могут забрать за долги. Кроме того, Госжилинспекция не контролирует вопросы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и не занимается решением коммунальных проблем в апарт-отелях. Также невозможно создать ТСЖ или выбрать управляющую компанию. И, наконец, на проживающих в апартаментах не распространяется Закон о тишине. Однако как отметили участники дискуссии, большинство перечисленных минусов отпадают, когда апартаменты рассматриваются собственниками с точки зрения сдачи юнитов в аренду.
Главным вопросом для рынка остается то, признают ли апартаменты жильем. Как сообщила Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, кроме как заявлений отдельных лиц в СМИ о желании на законодательном уровне определиться со статусом апартаментов, пока не разработан ни один проект закона, по которому апарты будут приравнены по статусу к квартирам.
Тем временем сам по себе рынок апартаментов продолжает активно развиваться. Как уверен Константин Сторожев, рынку сервисных апартаментов не грозит перенасыщение: «Есть стандартная тенденция во всем мире, что количество арендного жилья должно расти. И в этом смысле сервисные апартаменты это арендное жилье, просто более высокого уровня проживания. Поэтому сектор будет расти. У нас 10-15% арендного рынка, а в Европе это 75%. С точки зрения туризма, большинство объектов выходят в сегменте 3-4 «звезды», где есть дефицит размещения в летний период. В зимний период высока конкуренция, но апартаменты могут летом «жить» в туризме, а зимой в долгосрочной аренде».
Завершая встречу, Валентина Нагиева и Олег Островский сообщили, что в будущем году на конкурсе «Доверие потребителя» может появиться новая номинация специально для сегмента апартаментов. Это произойдет в том случае, если законодатели, наконец, определятся, как именно узаконить бурно развивающийся сегмент апартаментов. Участники дискуссии подчеркнули, что игрокам рынка предстоит большая совместная работа с потенциальными покупателями, чтобы сформировалось четкое понимание, что же такое апартаменты и для чего они созданы. По мнению профессионалов, успех апарт-проекта зависит от его четкого позиционирования и понимания целевой аудитории, особенностей архитектурно-планировочных решений и качества работы управляющей компании.
