- Как изменился объем предложения по итогам 2012 года на рынке элитной недвижимости в Петербурге? Много ли проектов было выведено на петербургский рынок?
- В сегменте премиального и элитного жилья объем предложения снизился на 14,5%. В то же время объем продаж в денежном выражении вырос на 18%. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 10,1%.
Среди общих тенденций можно отметить сокращение средних площадей предлагаемых элитных квартир. Если раньше в элитном сегменте заключались сделки по квартирам площадью 200 кв. м, то сейчас такой метраж считается уже большой площадью. Соответственно, меньше стало сделок в "Золотом треугольнике", где предлагается жилье большого формата. Стоимость таких квартир измеряется миллионами долларов. Они предназначены для семей, в том числе, пожилых людей, а проживание в центре имеет свои неудобства. И, к сожалению, сделки по таким объектам очень редки.
Квартиры небольшого метража и в среднем сегменте, и в дорогом за посткризисное время стали заметно более востребованными и сейчас остаются самым востребованным продуктом. Раньше в сегменте элитного жилья никто не мог себе представить предложение по квартирам площадью менее 70 кв. м, сейчас это нормально. Более того, мы видим, что эта тенденция отразилась и на первичном рынке. В "Смольном парке" вывели в продажу ряд квартир небольшого метража, которых первоначально проектом не предполагалось. В "Доме Люмьера" изначально были большие квартиры около 100 кв. м и более. Впоследствии часть из них – 80-100 штук – поделили на две, и их удалось реализовать, причем квартиры малого метража были проданы задолго до сдачи дома.
Второе, чему уделяют внимание покупатели после площади - ее функциональное назначение, функциональность планировки. Если раньше квартиры имели значительный объем неиспользуемой площади, то сейчас при выборе планировок покупатели обращают внимание на то, чтобы был использован каждый квадратный метр.
Отсюда – возрастающая популярность квартир с отделкой. Покупатель видит, что в продаже появились квартиры с нормальной планировкой, и готов приобрести жилье уже и с отделкой. Параллельно улучшилось качество отделки. Среди новостроек в премиальном сегменте квартиры такого плана предлагают только в ЖК "Леонтьевский мыс", в бизнес-классе таких предложений много – и у RBI, и у "ЮИТ".
- В какой взаимосвязи находится рынок элитной недвижимости Москвы и Петербурга? Оказывает ли рынок Москвы влияние на петербургский рынок?
- Некий московский след на рынке петербургской недвижимости особенно отчетливо проявился в 2012 году. Это связано, в первую очередь, с приходом компании "Газпром нефть", и это влияние стало заметным еще до переезда головного офиса. Кто-то из продавцов повысил цены, кто-то отказался от сделок, ожидая резкого наплыва покупателей или арендаторов из числа работников "Газпром нефти", кто-то из инвесторов, наоборот, вложился в недвижимость, чтобы реализовать потом подороже. За "Газпром нефтью" последовали ее поставщики, подрядчики, связанные структуры, аффилированные лица.
В то же время значительная часть москвичей еще не определились с выбором жилья и не заключили сделок. В 2012 году они присматривались к рынку, изучали предложение. В наступившем же году они нацелены на покупку. Мы считаем, что в этом году будет немало сделок среди тех, кто до этого приценивался.
- Сказывается ли влияние московских застройщиков на петербургский строительный рынок в плане выбора планировок, тенденций?
- В Петербурге рынок девелопмента в элитном сегменте находится на начальном этапе развития. Во-первых, нет сложившихся локаций, где было бы сосредоточено элитное жилье. Только район Крестовского острова и район Смольного сформировались за последние 10 лет и продолжают развиваться. Очень много жилья из строившегося 10 лет назад в различных локациях сегодня нельзя назвать элитным: изменился рынок, изменились требования. Во-вторых, единичны сами проекты жилья в премиальном сегменте по международным стандартам. В-третьих, новые территории, где могло бы строиться элитное жилье, сейчас не развиваются. Это бывшие промышленные зоны, например, Петровский остров, участки Васильевского острова.
Влияние строительного рынка Москвы по этим факторам могло бы быть положительным. Но у нас другой менталитет, чтобы все происходило так же быстро и качественно, как в Москве.
- Какие уникальные характеристики петербургского рынка можно отметить в сравнении с московским?
- Для москвичей и иностранцев элитная недвижимость в Петербурге – это, прежде всего, недвижимость у воды. Либо расположение у водоемов, либо хороший вид из окна на воду, либо хотя бы набережная расположена на соседней улице, чтобы до водоема можно было дойти. Пусть даже такое местоположение и не будет использовано, хотя у клиентов иногда бывают фантазии, например, о том, чтобы добираться на работу на катере. Решение о покупке во многом принимается исходя из этих особенностей местоположения.
- Можно ли сказать, что потенциальный покупатель элитного жилья помолодел?
- В какой-то мере да. Хотя во время кризиса произошло наоборот: тогда покупатель постарел. Отчасти из-за того, что основными покупателями во время кризиса были либо госслужащие, либо владельцы компаний, связанных с госзаказом, сырьем. Сейчас в экономике ступень уже следующая за посткризисной. И сегодня все больше людей готовы вкладывать не имеющиеся, а "перспективные" - ипотечные или кредитные - средства. Кроме того, сейчас покупают не только для семьи - молодые люди покупают квартиры для себя. Незначительно, но выросли и инвестиционные покупки.
- Какие основные тенденции по покупательским предпочтениям в Москве и Петербурге?
- Кроме названных, важна инфраструктура элитных домов, ведь покупатель приобретает одновременно с квартирой часть дома и часть района. И здесь между Москвой и Петербургом есть небольшая разница. В Москве особенно важна социальная однородность. Отсюда намного серьезнее требования к безопасности, охране. Если это не однородное окружение, то должна быть хотя бы своя огороженная территория. У москвичей четкое понимание разницы между консьержем и охранником. В Петербурге больше исторически сложившихся характеристик. У нас, например, сосед пенсионного возраста может заменять функцию охранника. Во-вторых, огороженная территория у нас не везде возможна, исходя из плотной застройки в центре.
Из Москвы к нам пришла следующая особенность: при покупке на рынке строящегося жилья гораздо важнее не реклама, а имя или репутация застройщика, девелопера и его предыдущий опыт работы. Это влияет как минимум на сроки, а также на качество и на уровень последующей эксплуатации. Сейчас нам сложно как брокерам работать с неизвестными на рынке девелоперами.
- В чем еще различие требований к инфраструктуре в Москве и Петербурге?
- Достаточный объем необходимой инфраструктуры ограничивается и в Москве, и в Петербурге простыми пунктами. Это внутридомовые и придомовые территории с детской площадкой и, может быть, гостевой парковкой. Во-вторых, качественная отделка мест общего пользования. В-третьих, служба охраны и эксплуатации, состоящие минимум из двух человек. В-четвертых, доступ в паркинг через лифт. Этого достаточно. Все остальное – сигарные комнаты, яхт-клуб – те излишества, которые были востребованы в рекламных проспектах докризисного времени. Мы видим, что ничего из этого в большинстве случаев реализовано не было. Единственный пример дома с развитой инфраструктурой – "Новая звезда" - конечно, очень успешный. Но есть множество других домов, где этой инфраструктуры нет, и жилье там продается. В "Пятом элементе" минимальный набор инфраструктуры, и это выглядит достаточным, потому что все остальное доступно через дорогу. Для москвичей, по большому счету, то же самое. Хотя в больших проектах, может быть, там имеет смысл продумывать общие помещения с разной функциональной нагрузкой.
Что касается паркинга, то в Москве соотношение количества квартир и парковочных мест – как минимум, один к одному, либо один к полутора. В Петербурге же чаще всего предлагают одно парковочное место на квартиру. Хотя еще несколько лет назад могли строить и без паркинга, либо машиномест было в два раза меньше, чем квартир. В Москве такое жилье никогда не будет элитным. Сейчас в большинстве новых проектов в Петербурге соотношение адекватное.
- Насколько разнятся цены элитного жилья в Петербурге и Москве?
- 50% сделок в премиальном сегменте в Москве проходит с бюджетом от $1 до $5 млн, 25% сделок - от $5 до $10 млн и 20% - от $10 до $15 млн. В Петербурге бюджет 25% сделок - 15-20 млн руб., 27% сделок - 20-30 млн руб. и 24% - 30-40 млн руб. Между тем, средние цены в Москве – $21-23 тыс. за кв. м, в Петербурге - $6,2-6,8 тыс. за кв. м. Разница, как мы видим, значительная, но здесь играет роль вопрос классификации и, во-вторых, это очень усредненные цифры.
- Есть ли предпосылки для роста цен в элитном сегменте в Петербурге?
- В 2012 году цены на жилье в премиум сегменте выросли в пределах инфляции. Рост был стабильным - от 1-1,5% в месяц. В элитном сегменте представлено немного объектов, и по одним объектам цены держатся, по другим цены повысились по сравнению с теми, когда объект только появился на рынке.
Значительных предпосылок для роста нет. Хотя мы видим сокращение объема предложения, но при выходе нового проекта он может вырасти. К тому же, есть тенденции, которые позволяют говорить о децентрализации спроса. Мы не удивимся, если в краткосрочной перспективе элитное жилье будет и на Васильевском острове, и в Кировском, и в Красногвардейском районе вдоль набережной Невы (там уже есть проект "Платинум"). Возможно, элитное жилье появится в Московском районе, где уже запущен проект бизнес-класса "Победы, 5". Эта децентрализация тоже будет влиять на цены. Если на Крестовском цены будут расти быстрее, чем 10% в год, то стоимость квартир в объектах в новых локациях будут несколько снижать среднюю цену. Но резких скачков не будет, сам рынок в Петербурге не настолько динамичный.
- Какие критерии предъявляются к местоположению элитного дома в Москве и Петербурге?
- В Москве критерии более размыты. Если в Петербурге понятие элитного местоположения ограничено вплоть до улиц, набережных, то в Москве понятие локации более широкое. Если это не центр, то это может быть западная часть столицы или северо-западная. Не говоря уже о том, что ближайшие пригороды Москвы намного более развиты, чем Курортное направление в Петербурге.
- В петербургских пригородах может появиться элитное жилье?
- Если говорить о жилых комплексах, нет. Там будет максимум бизнес-класс. Малоэтажные проекты - Mistola Hills, объекты в Курортном или Приморском районе – удачные примеры сегмента бизнес-класс. Но такие случаи единичны. Очень же дорогое жилье в этих районах не появится, по крайней мере, на данном этапе развития рынка.
- Развит ли в Москве развит сегмент многофункциональных комплексов, охватывающих разные сегменты?
- Такие "смешанные" проекты удобны и для застройщика, и для покупателя. Застройщик, имея площадку, в соответствии с расположением объекта построит со стороны набережной, где более шумно, жилье комфорт-класса, с другой, где зеленая зона, бизнес-класса. Таким образом, он делает востребованными обе части. При таком подходе есть возможность работать с ценами, характеристиками. Это выгодно и покупателю, потому что он располагает гибкой системой выбора. Это вполне клиентоориентированный подход.
Также в Москве развит сегмент редевелопмента, в Петербурге не представленный. То есть, старые здания, даже относящиеся к нежилому фонду, реконструируются под жилье. Например, в Москве строятся и востребованы лофты. В Петербурге подобные проекты могут быть реализованы только с помощью москвичей. Это более затратные и рискованные проекты по сравнению с тем, что у нас привыкли строить.
- Какие тенденции на рынке Москвы, проявившиеся в 2012 году или ранее, могут быть перенесены в Петербург в ближайшей перспективе?
- Ярких новых тенденций не появилось. Помимо посткризисных тенденций по уменьшению площади востребованных квартир, улучшения планировок, в Москве можно отметить появление новых оригинальных проектов. В докризисное время в них не было необходимости. Появляются дома с интересной концепцией и архитектурой, в том числе, при редевелопменте, строительстве лофтов. При этом учитываются требования к общим площадям территорий жилого комплекса, к внутридомовой территории. Вместо сигарных комнат предлагается сделать для торговых или сервисных помещений отдельный вход для жильцов и отдельный - для обычных посетителей.
