Что тормозит рынок недвижимости, куда сместится спрос и подорожает ли жилье в обозримом будущем?
Руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев о текущем положении рынка недвижимости и том, куда вскоре потянутся люди
Стоящие продажи на стройке дают основания говорить о кризисе перепроизводства, на вторичке — о переизбытке предложения и отсутствии платежеспособного спроса. А все в совокупности — чуть ли не о падении до значений, близких к нулевым. Однако, никакого перепроизводства в классическом понимании нет. Есть существенный перекос в качестве. И это основное, что тормозит рынок сегодня. Если рассматривать рынок не в рамках одного-двух кварталов, а на более долгих интервалах, если убрать сезонности, локальные кризисы, завоеванье Крыма, санкции и господдержку ипотеки, то картина получается следующая: с начала 2000-х в Петербурге заключают в среднем 100 с лишним тысяч сделок с квартирами в год. То есть, за весь период набралось чуть менее 2 млн сделок — счастливых случаев долгожданного улучшения жилищных условий (в среднем по 1 случаю на домохозяйство). Пик продаж пришелся на 2014-2015 годы, когда появилось массовое дешевое предложение, и сегодня сохраняется инерция, по которой народ продолжает разбирать студии на выселках без инфраструктуры — и счастлив, ибо улучшил условия: сбежал от родителей, тёщи, или из коммуналки. Что-то подобное происходило в 50-60-х годах, когда переезжали из бараков в «хрущевки». Некоторые были недовольны совмещенным санузлом, но все считали за счастье переехать из полуподвала в отдельную квартиру. И эта греющая душу мысль — наконец-таки сказать: «Моя квартира, собственная», — заставляла в последние годы людей из районов с хорошей развитой инфраструктурой, но с плохим (либо дорогим) жилым фондом за недорого переезжать в Кудрово-Шушары да в Мурино-Девяткино. Так вот теперь начнется обратный тренд: люди из Шушар поедут туда, где жизнь есть. Либо останутся там же, где находятся сейчас, но — если туда придет жизнь.
И вторичка нужна будет «упакованная» от и до. Прошли времена, когда каждый следующий владелец «сносил все до основания» и создавал свою квартиру будто заново, а предпродажная подготовка была пустым расходом денег. Сейчас, в основном, вторичный рынок сосредоточен в современных домах с пристойным ремонтом: покупать «хрущевку», чтобы подклеить ее и подкрасить, никто не будет. Ну а ждать второго сценария, пока на выселки доберется «цивилизация» в виде проезжих дорог, школ и детсадов в достатке и прочих социальных благ, помимо магазинов, — можно, да только падение продаж в «закадье» говорит, что народ к долгому ожиданию уже не расположен.Последствия? Цены в массовом сегменте зависят лишь от двух факторов. Это доходы «массовых» слоев населения и доступность ипотеки. Ни то, ни другое радикально меняться в обозримом будущем не будет. Так что и цены тоже.
И граждане в целом с этим согласны. На днях вышли результаты опроса портала Domofond.ru, показывающие, что большинство повышения цен в ближайшее время не ожидает. Удорожание жилья предсказывают только 17% опрошенных (в марте их было на на 5% больше), а 33% респондентов надеются на снижение цен.
Есть мнение, что цена аренды будет падать в условиях резко возросшей конкуренции, а арендодатель станет вынужден увлекать своих арендаторов чуть ли не полным пансионом с культурной программой. Отчасти может оно и так. Но: на этом рынке ценник упирается уже исключительно в доходы, господдержки (как та же ипотека на рынке купли-продажи) ожидать не приходится, программа социального найма родила в Петербурге целый один дом. Понятно: стоят доходы — стоит ценник. Однако хорошие квартиры в центре или на обжитых окраинах с пристойной доступностью пустыми не останутся никогда. Проблемы будут — но со сдачей жилья в пригородах, или в черте города с доступностью, простите, никакой. Все прочие могут расслабиться и продолжать грести лопатой.
