Сейчас все, кто дожил до сегодняшнего момента, понимают, что халявы не будет, и богатый на продажи 2007 год не повторится никогда. Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, о состоянии загородного рынка и о наиболее вероятных сценариях его развития.
Это компании, которые там работают давно, и в основном из премиального сегмента. Вторая значительная часть — это городские строители, которые пытаются развивать малоэтажное строительство недалеко от города. В премиальном сегменте коттеджных поселков и участков как работал десяток-другой компаний, которые успешно этим занимались, так и работает. Всё остальное — это рынок частных лиц, который к девелопменту никакого отношения не имеет.
Вспоминаются времена полного хаоса, последствия которого мы ощущаем до сих пор. Это когда человеку правдами и неправдами доставался кусок «элитного картофельного поля», и он пытался на нём тут же что-то сделать, изобразить из себя девелопера. Весь девелопмент заключался в том, что туда подтаскивали электричество, прокладывали дорогу, а затем нарезали поле на 20 участков и продавали. Если 15 лет или даже 10 лет назад это всё отрывали с руками ногами, то сейчас подобным образом земля уже не продается.
Строго говоря, загородным девелопментом как родом деятельности у нас никто толком не занимался. Были отдельные небольшие группы, которые пытались что-то делать в этом направлении, но самого направления, отрасли, если угодно, не получилось. А сейчас на загородном рынке происходит смешение: если раньше, скажем, в советское время, люди четко понимали, что такое квартира, а что такое дача, первая – в городе, вторая – «на природе», то сейчас город сам уходит «в природу». И вот насколько городские девелоперы своими малоэтажными проектами погрузились «в лес», настолько и можно говорить о загородном девелопменте, не более того.
Да, форматы меняются. Самый простой способ - ничего не строить, а просто распродать землю: оптом купили, в розницу продали. Вот на этом сегодня пытаются заработать, только уже не ловкие частники, а вполне состоявшиеся компании. И да, пытаются в целом безуспешно.
Второй вариант — если есть хоть какие-то свои строительные мощности, то девелоперы задумывают сначала коттеджные поселки. Потом переделывают проект в коттеджи и таунхаусы — смешивая формат. Потом понимают, что и это не продать — и изменяют все целиком, под многоквартирные проекты. В результате часто возникают юридические казусы, потому что земля оформлена как ИЖС, и на ней многоквартирные дома строить нельзя. И если лет 10 назад для этого была лазейка, то сейчас ее прикрыли, и возникают проблемы.
Так что форматы меняются скорее хаотично, а порой и истерично. Важно то, что за многие годы формирования рынка так и не удалось сформировать предложение, адекватное по цене. Вообще всё, что связано с загородным рынком, упирается инфраструктуру. Можно даже взять «элитное картофельное поле» и очень грамотно сделать проекты коттеджей с таунхаусами, но все вокруг, к сожалению, как было «картофельным полем», так и останется. Даже очень дорогие - элитные - проекты появляются, бывает, посреди пустоты. И это большая беда.
Минимальная инфраструктура есть, пожалуй, в единственном месте — Курортном районе: Репино и Комарово. Как только мы уходим чуть дальше, или просто в другой район, то обнаруживаем полное отсутствие инфраструктуры, адекватной тому, что там строится. Ларёк с шавермой не очень интересует человека, который купил дом с участком за 10-15 млн рублей.
А еще одна проблема, с которой сталкиваются все застройщики, особенно за городом, - у нас нет среднего класса. На рынке сейчас всего два типа предложения: либо очень дорогое, либо очень дешевое. Поэтому все, кто пытался влезть в средний формат, проигрывают: среднему классу и квартиру-то не потянуть, а ему предлагают либо что-то очень дорогое, либо вовсе не годное для проживания.
Жить захочешь — переформатируешь. Даже у совсем недавно бывших лидерами рынка компаний в любой момент могут возникнуть проблемы, потому что на фоне нынешнего рваного спроса, когда ты в первом квартале продал два дома, потом сидишь на нулевых продажах, а потом продаешь три дома, — возникают кассовые разрывы. Когда у тебя постоянный cash flow, пускай по чуть-чуть, - но ты знаешь, сколько, и можешь планировать. А в вышеописанной ситуации приходится выкручиваться, перекредитоваться и так далее. А при нашей фантастической любви банков к кредитованию загородного строительства, кредитоваться можно только под 20, если не больше, процентов, потому что нормально никто кредитовать загородку не будет. Так что реагировать могут не все. Если у тебя уже половина проектов построена, можно деньги заморозить и вложить их, куда требуется, но заморозить весь проект, когда уже надо крышу строить, нельзя.
В целом, реалии не меняются после 2008 года, когда спрос существенно упал. Сейчас все, кто дожил до сегодняшнего момента, понимают, что халявы не будет, и богатый на продажи 2007 год не повторится никогда. И пока у нас не разовьется загородная инфраструктура, ждать какого-то серьезного спроса не стоит.
Отчасти. Спрос сейчас очень ограниченный. Теперь гораздо проще продать квартиру, чем загородный дом 10 лет назад. В 2007 году был пик спроса на загородную недвижимость, тогда в Петербурге были действительно богатые люди, решившие все свои проблемы с городской недвижимостью, и они покупали дачи, либо дома для постоянного проживания в непосредственной близости от города.
Но они очень быстро этим наелись, и сейчас появилось огромное предложение на вторичном рынке и домов, и участков — бери - не хочу, причем только в дорогом, а во всех сегментах, начиная от садоводства где-нибудь во Мшинской волости. Там целый поля этих садоводств, где напилено по 6 соток. И если на участке нет домика, и землей не пользуются, его будет невозможно продать ни за какие деньги: ни за 50, ни за 30 тыс. рублей. Вот поэтому самое простое решение для девелопера на сегодня — ничего не строить, а попытаться землю продать. С минимальными вложениями и потерями.
И загородный девелопмент не развивается: это огромные денежные риски. Проект нужно придумать, построить, а потом ты его вываливаешь на рынок, и оказывается, что по тем ценам, которые ты установил, его никто не покупает. Соответственно, все уходят либо в землю, либо, очень часто, если позволяет юридическая история, пытаются построить что-то многоквартирное.
Возвращаясь к инфраструктурным проблемам: никто за городом не может предложить адекватную замену квартире в городе. Условно, трешка 80 кв. м в среднем стоит 8 млн рублей. Что можно купить за те же деньги? Например, 200-метровый с участком, все здорово. Но это будет дом, у которого жуткая транспортная доступность, рядом нет магазинов и ресторанов, который очень дорог в обслуживании — а это тоже очень важный момент. А если холодная зима? Тогда это ад кромешный.
Тем самым, для 95% народонаселения, особенно если ты не очень богатый человек, который может себе позволить водителя, обслуживание этих 200 квадратных метров, такие покупки нереальны. А еще важно, как долго к тебе будет ехать скорая помощь, как ребенка возить в школу, и что это будет за школа, — ответ на все эти вопросы зачастую оказывается не в пользу продавца.
