«В первом полугодии 2021 года продолжилась тенденция второго полугодия 2020 года, а именно: повышенный спрос на приобретение элитной жилой недвижимости. Это привело к «вымыванию» предложения и, соответственно, росту цен», – рассказывает Анна Каменева, директор по развитию ENGEL & VÖLKERS.
Как отмечает эксперт, по причине покупательского ажиотажа временно сформировался «рынок продавца», и покупатели были вынуждены мирится с повышением цен и определенными минусами оставшихся объектов. Дефицит ликвидных лотов, которые были скуплены летом-осенью 2020 года, создал ситуацию, когда зимой 2020 года и в 2021 году стали продаваться даже те квартиры, которые ранее экспонировались 2-3 года.
Недвижимость за полгода успела подорожать на 20-25%. Давая прогноз на ближайшее время, Анна Каменева полагает, что ряд факторов скорректирует цены на снижение. Во-первых, отмечает эксперт, основной спрос был удовлетворен в конце 2020-начале 2021 года. Фактически закончились ликвидные предложения по привлекательной цене. Одновременно доходы населения уменьшаются. Все это неминуемо ведет к сокращению количества сделок и падению спроса и цен.
К тому же, есть еще одна причина, из-за которых ценник может последовать вниз: «В недалеком будущем объекты будут возвращаться на рынок, появятся «срочные» продажи». Уже сейчас покупатель предпочитает подождать, пока на рынок не вернутся более привлекательные предложения, если только это не срочное приобретение, связанное с жизненными обстоятельствами», – делится Анна Каменева.
«Спрос в ковид-период на элитные квартиры вырос более чем в два раза в Петербурге. Этого никто не ожидал. Прогнозы на рынок недвижимости были катастрофические. Например, в 2008 году падение продаж в элитной недвижимости составило 30%, и рынок восстанавливался 7 лет. Сейчас ожидали повторение ситуации», – рассказывает Леонид Рысев, генеральный директор компании VIPFLAT. Однако, боясь обесценивания рубля, клиенты начали вкладывать сбережения в недвижимость, благодаря чему в мае 2020 года случился резкий всплеск покупок элитных квартир, говорит эксперт.
«В нашем агентстве недвижимости спрос вырос в 2,5 раза. Сотрудники не успевали физически обслуживать некоторых покупателей. Застройщики, понимая, что им столько рублей не надо (они не успеют никуда их вложить, и деньги «съест» инфляция), начали резко повышать цены. На вторичном рынке продавцы по этой же причине начали снимать с продажи объекты», – делится Леонид Рысев и приводит статистику.
Если на Крестовском, Петровском и Каменном островах в мае на вторичном рынке было выставлено на продажу 1 тыс. квартир, из них треть сняли с продажи или купили. «То есть за лето только на островах на вторичном рынке было продано не менее 200 квартир стоимостью от 25 до 200 млн рублей. Для Петербурга это очень большой объем. Плюс еще на первичном рынке продавались квартиры от застройщиков, которые каждую неделю повышали цены (за несколько месяцев стоимость за кв. м выросла до 20%)», – говорит эксперт.
Леонид Рысев прогнозирует, что впереди ожидает значительная инфляция, на фоне которой интерес к квартирам продолжится. «Но сейчас спрос «замерзает», потому что продавцы и застройщики задрали цены, видя спрос. А покупатели смотрят на эти новые цифры и не готовы покупать. Начался отскок спроса, и мы увидим его падение в ближайшие месяцы, пока инфляция не наберет оборотов», – уверен Рысев.
Что касается вторичной недвижимости и долевого участия, Пётр Войчинский, генеральный директор компании «Мир Квартир-Элит», отмечает: «Рынок продолжил свой рост в первом полугодии, и я предполагаю, что будет продолжать расти. Не так активно, как во время пандемии и локдауна, но в рамках официальной инфляции», – говорит эксперт.
Если раньше покупатели думали о вложениях в квартиры с инвестиционной точки зрения и подсчитывали, на сколько потом купленное жилье вырастет в цене, то сейчас задача – сохранить деньги, рассказывает Леонид Рысев. «У всех покупателей это далеко не первая квартира, и они начинают искать поводы, чтобы обосновать трату таких денег», – говорит он.
Какое же элитное жилье востребовано? Леонид Рысев отмечает, что сегодня элитные квартиры стартуют от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, хотя в компании есть продажи лотов от 200 тыс. рублей за «квадрат». Супердорогие квартиры стоят 700-1000 тысяч за 1 кв. м без ремонта.
Средняя цена, по которой покупатели готовы приобретать квартиры, в первом квартале 2021 года составляла 270-340 тыс. рублей, следует из отчета компании «Мир Квартир-Элит». Исключением являются Крестовский и Каменный острова, поскольку на этих территориях отсутствует новое строительство, и здесь потенциальные клиенты готовы к покупкам по более высоким ценам.
По мнению Леонида Рысева, сегодня самые востребованные — семейные квартиры «под ключ» площадью до 190 кв. м. «Хотя еще лет пять-семь назад покупали 250-300 кв. м. Сейчас более прагматичный подход, клиенты осознают, что столько метража не надо. Но предложений со стильным дизайном среди элитной недвижимости очень мало. И за такие квартиры покупатели готовы даже переплачивать. Спрос на них начался еще года три назад, а в ковид еще больше вырос», — делится наблюдениями Леонид Рысев.
Клиенты предпочитают приобретать квартиры в новых или реконструированных домах. «Старый фонд из-за старых коммуникаций и непонятных соседей не пользуется спросом, только если в очень хороших местах, например, на набережных Невы. Очень мало, кто готов купить квартиру и целиком реконструировать всю парадную. Но среди собственников квартир в старом фонде никто не верит, что их квартиры не пользуются спросом. И в этом есть своя драма», — говорит Рысев.
Изменился профессиональный срез потенциального клиента. «Если раньше клиентами были владельцы бизнеса, генеральные директора крупных компаний, чьи фамилии на слуху, то сейчас многие из них заняты спасением бизнеса, переговорами с банками по вопросам реструктуризации или отсрочки кредитов. А квартиры часто покупают неизвестные в публичном пространстве люди, фамилии которых в Интернете или в рейтингах миллиардеров нет. Они тихо зарабатывают, и сейчас стараются сохранить свои деньги», — рассказывает Леонид Рысев.
Так, по замечанию эксперта, среди покупателей появились блогеры и IT-специалисты. Последние покупают квартиры за 100-150 млн рублей. «Это, как правило, молодые ребята 23-28 лет, они очень не любят общаться по телефону, коммуницируют исключительно в мессенджерах, и приезжают только на осмотр квартиры. Забавно, что один из первых вопросов, который они задают во время просмотра: «Где тут можно поставить серверную?». И третий тип клиентов среди новичков – те, кто зарабатывают на продаже и покупке акций и валюты на бирже», — делится Леонид Рысев.
