28 июля в Петербурге в EventyOn прошел бизнес-завтрак по теме: «Ипотечный кризис в России – миф или реальность?».
Партнером мероприятия выступил ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Трансляцию дискуссии в ZOOM обеспечил Учебный центр Academy of Real Estate (ARE).
В бизнес-завтраке приняли участие представители СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Управления Северо-Западного федерального округа «Росбанк Дом», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», Группы RBI, Группы «Эталон», «Главстрой Санкт-Петербург», СК «ЛенРусСтрой», ООО «Полис Групп».
Модератор мероприятия, Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, напомнила, что бизнес-завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Сейчас проходит первый его этап, интернет голосование на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru. В девяти номинациях на голосование потребителей представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). На 28 июля за участников конкурса отдано свыше 10 000 голосов.
Интернет голосование в номинациях продлится до 19 сентября, после чего с финалистами начнут работать эксперты.
Привел ли ипотечный бум к исчерпанию потенциала платежеспособных заемщиков?
Результаты работы банков в сфере ипотечного кредитования в первом полугодии 2021 года (объемы, средние размер и срок ипотечного кредита, доля просроченных платежей и пр.)
По предварительной оценке ДОМ.РФ, в мае 2021 года выдано 145 тыс. кредитов (+56% к маю 2020 года) на сумму 435 млрд рублей (+102%). В том числе в Санкт-Петербурге, по данным Центробанка, – 6,9 тыс. кредитов (+53%) на сумму 28,5 млрд рублей (+98%), что примерно соответствует среднероссийской динамике.
Действенную поддержку ипотечному рынку оказывали государственные программы льготной ипотеки, в рамках которых выдается около 30% всех ипотечных кредитов.
Разница между предлагаемыми крупнейшими банками ставками рефинансирования и ставками по ранее выданным кредитам составляет около 2 п.п., благодаря этому у заемщиков сохраняются стимулы для рефинансирования ранее взятых кредитов. По данным ДОМ.РФ, примерно каждый седьмой кредит выдается на цели рефинансирования.
Несмотря на высокие темпы роста рынка, банки сохраняют консервативный подход к оценке заемщиков. Доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% на первичном рынке в I квартале 2021 года действительно выросла до 45,4% (с 33% в I квартале 2020 года). Однако необходимо понимать, что такой рост произошел в основном за счет льготной «программы 6,5», по которой в соответствии с поручением Президента России первоначальный взнос был снижен с 20 до 15%. Качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: доля проблемной задолженности составляет менее 1,1% (данные ДОМ.РФ на 01.06.2021).
На фоне нормализации денежно-кредитной политики ставки в рыночном сегменте ипотеки перешли к росту. По прогнозам аналитического кредитного рейтингового агентства АКРА, рост продолжится, и к концу года они достигнут 9-9,5%. «Ужесточение ценовых условий кредитования наряду с изменением условий государственных программ приведет к некоторому замедлению динамики ипотечного рынка во II полугодии 2021 года.
Ожидается, что по итогам 2021 года выдача ипотечных кредитов будет сопоставима с результатами прошлого года», – констатировала Татьяна Триндюк, главный редактор портала «ТТ Финанс».
В целом по России за полугодие, дополнила Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», выдано ипотечных кредитов на сумму 2,7 трлн рублей (450 млрд рублей в месяц), что на 74% больше, чем за предыдущее полугодие. Средняя сумма кредита выросла на 500 тыс. рублей и составляет 2 878 тыс. рублей, срок кредита также в России вырос – до 20-ти лет, ставка остается в размере 7,3% годовых. Интересная статистика – доля первички в России остается неизменной в 33%.
В Санкт-Петербурге доля первички снижается из года в год: если в 2020 году она составляла 47%, то в 2021 году – 43%. Выше, чем по России, в городе средний срок кредита на первичном рынке (более 21 года), и средняя сумма кредита на первичном рынке (4,5 млн рублей).
Уровень просроченных кредитов в стране держится на уровне менее 1% на протяжении длительного срока. Если посмотреть на весь рынок розничного кредитования, то доля просрочки за июнь составила всего 6,7% (уровень минимальных значений за два предыдущих года). Это говорит о том, что при росте кредитного портфеля на 1,7 трлн рублей, доля просроченных кредитов выросла всего на 12 млрд рублей, и в этой сумме всего 10% – это просрочка по ипотеке.
Кредитная нагрузка на население выросла за 2020 год на 0,8 % и составила 11,7%. Это показывает, как все платежи по всем кредитам соотносятся ко всем доходам населения. ЦБ предпринимает меры к тому, чтобы снизить эту закредитованность населения.
Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Новые значения надбавок будут применяться к кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года.
Однако все чаще стали сравнивать долю закредитованности европейского населения (там она составляет 60%), и в России, где эта цифра всего 10% по ипотеке.
Из-за изменения условий льготной ипотеки, банки переключаются на субсидированные ставки, семейную ипотеку и другие программы.
Платежеспособность населения. Денежные доходы всего населения в 1 квартале 2021 года выросли за счет того, что в структуре доходов населения есть доходы по заработной плате крупных и средних предприятий (их в стране более 60%). Реальные же доходы населения в первом квартале упали на 3,5% из-за роста основных расходов на платежи и роста процентов по кредитам.
Сам банк «Открытие» за второй квартал выдал ипотечных кредитов на сумму 8,3 млрд рублей, в 3 раза больше, чем в 2020 году, и 14,4 млрд. рублей за 1-е полугодие 2021 года, что на 37% выше, чем за аналогичный период в прошлом году. Банк входит в топ-5 банков Санкт-Петербурга, выдающих ипотечные кредиты.
Что изменилось в содержании государственной программы льготной ипотеки? Как эти изменения повлияют на ценообразование? Станет ипотека менее доступной?
Введение госпрограммы льготной ипотеки в апреле 2020 г. определенно стало драйвером рынка недвижимости и стимулировало рост продаж. В частности, в некоторые месяцы в Банке «Санкт-Петербург» ипотека по господдержке в общем объеме выданных кредитов достигала 70%. При этом ставка в банке, по словам руководителя направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Марии Гретченко, составляла 5,49-6,5%, максимальная сумма кредита для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области была в 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
После 2 июля 2021 года ставка по данной программе была увеличена до 7% (в банке «Санкт-Петербург» она теперь от 5,99%). Также максимальная сумма по обычной льготной ипотеке серьезно уменьшилась. Теперь она составляет 3 млн рублей для любого региона, хотя раньше можно было взять до 12 млн рулей.
Есть и положительные изменения в льготных программах кредитования. С июля 2021 г. семейная ипотека доступна, даже если в семье один ребенок. Но этот ребенок должен родиться, начиная с 2018 года. Ставка по семейной ипотеке составляет 6% (в Банке «Санкт-Петербург» она составляет 5%).
По программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Для семейной ипотеки максимальная сумма кредита не изменилась: 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов.
Первоначальный взнос по-прежнему составляет минимум 15% стоимости жилья. Мария Гретченко считает, что она будет альтернативой программе господдержки. Обе программы менее чувствительны к изменениям ключевой процентной ставки Центробанка.
В Банке «Санкт-Петербург» есть целый набор льгот, скидок и преференций по ипотеке для различных категорий населения, что позволяет рассчитывать на рост ее объемов. Ипотека всегда будет востребована, но, возможно, будет диверсифицироваться, подстраиваться под существующие условия, считает Мария Гретченко.
Наращивать объемы ипотечного кредитования и клиентскую базу «Росбанк Дом», помимо прочего, помогают развитые партнерские связи с застройщиками, агентствами недвижимости и агрегаторами, а также современные технологические решения. Например, различные механики лидогенерации ипотечных заявок; сервисы, позволяющие оптимизировать банковские процессы, проводить дистанционные сделки с клиентами, а также цифровые B2B инструменты для партнеров в сфере недвижимости (проверка недвижимости, взаимодействие со страховыми и оценочными компаниями, аналитика, взаиморасчеты и прочее).
По словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», все эти программы: личные кабинеты партнеров в «Росбанк Дом Pro», CRM-система для компаний, API-сервисы – позволяют банку и застройщику уйти от дублирования функций, партнерам – напрямую взаимодействовать с сервисами банка и оптимизировать свою работу, в короткий срок получать одобрение по ипотеке для клиентов, в том числе, за счет интеграции с порталом Госуслуги. А концепция WHITE LABEL и программа субсидирования ставки для клиентов вновь пользуются спросом со стороны застройщиков после изменений в государственной программе льготной ипотеки. Использование этих продуктов в течение полугода позволили банку выдать более 1,5 млрд рублей.
Уникальные программы банка для клиентов: «Платеж раз в 14 дней» экономит процентные платежи по кредиту для клиента, сокращая тело кредита; «Легкий старт» дает возможность спланировать первые 1-2 года кредита, уменьшить ежемесячный платеж, с учетом аренды жилья в то время, когда квартира еще строится. Эти программы помогают партнерам и клиентам приобретать квартиры.
Как развивается взаимодействие банков и застройщиков в сфере проектного финансирования?
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что успешное взаимодействие есть там, где у банков есть четкое понимание структуры доходов и расходов застройщиков, прослеживается динамика этого процесса.
«Что касается нынешней ситуации на рынке недвижимости, то цены на жилье растут. Рост вызван ограничениями, введенными на фоне пандемии, а также удорожанием стоимости стройматериалов и увеличением доступности ипотечных кредитов. В итоге спрос на жилье увеличивается, а предложение сокращается. В прошлом году цены на недвижимость поднялись до 30%, а в первом полугодии нынешнего – уже на 10-11%».
Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК«Полис Групп», подтвердил, что связи застройщиков с банкирами формируются исторически. По проектному финансированию компания работает со специализированным банком «ДОМ.РФ» и чувствует себя комфортно. ГК «Полис Групп» в среднем продает 250 квартир в месяц. Из них около 70% строящегося жилья выкупается с помощью ипотеки. В июле на рынке произошел «надлом тренда» с точки зрения снижения темпов продаж и ликвидности объектов – дорогие квартиры стали выкупать все меньше. Сказались снижение параметров господдержки по ипотеке, падение уровня доходов населения, удорожание объектов из-за повышения себестоимости строительства и неоправданный рост цены на земельные участки. Пока ипотечного кризиса нет, но надо понаблюдать.
По словам Ольги Кузнецовой, заместителя директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», доля сделок с участием ипотеки в проектах компании в 2020 году составила 74%, а в июне этого года выросла до 88%. Главной группой покупателей в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» являются молодые семьи. Пандемия только увеличила их число. В период самоизоляции пришло понимание, как важно иметь личное пространство для каждого члена семьи – для учебы, работы, отдыха. В 2020 году в структуре сделок нашей компании значительно увеличился объем реализованных двух- и трехкомнатных квартир — в 1,5 и 2,3 раза соответственно.
Совместно с банками компания запустила формат электронной регистрации сделок, доля которых наращивается до сих пор. Благодаря активной работе с дистанционными инструментами продаж количество региональных сделок в компании увеличилось на 10-11%.
В 2020 году «Главстрой Санкт-Петербург» ввел субсидированную ставку в 0,1% на первый год выплаты ипотечного кредита, облегчив платеж на 50%. В этом году программу расширили: клиенты могут взять ипотечный кредит по субсидированной процентной ставке на весь срок кредитования, предложение распространяется на выделенный пул квартир. Еще один пример – пакетное предложение «квартира + паркинг = вместе выгоднее». Оно позволяет приобрести и квартиру, и машино-место в ипотеку.
Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, отметила, что по итогам первого полугодия 2021 года ипотека продолжает быть драйвером продаж. Так, в Группе «Эталон» доля ипотеки на жилую недвижимость во втором квартале 2021 года составляет 67%, что даже на несколько процентов выше, чем в предыдущие кварталы, когда программа льготной ипотеки только стартовала.
Елена также отметила, что с учетом трансформации госпрограммы, спрос на нее снизится, но в то же время продление программы с новым лимитом кредита поможет тем, кто стремится улучшить жилищные условия. К примеру, для молодой семьи, ожидающей ребенка, средства от продажи уже имеющейся квартиры могут стать первоначальным взносом, а возможность получить до 3 млн рублей в ипотеку — стимулом для покупки жилья большей площади или более высокого класса.
«На наш взгляд, будет актуальна программа «ипотека в рассрочку», когда кредит выдается двумя равными траншами. Первый — при подписании договора ДДУ, второй – перед подписанием акта ввода в эксплуатацию. Таким образом, на этапе строительства снижается финансовая нагрузка на клиента. Такая программа будет удобна для покупателей, арендующих жилье, и для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Если оценивать обновленные условия программы семейной ипотеки с позиции девелопера, то после ее запуска преимущество будет у компаний, фокусирующихся на квартирах «для жизни», создающих действительно комфортную среду – проекты с небольшим количеством квартир на этаже и достойной квартирографией, в которой преобладают многокомнатные квартиры. В таких проектах, где вы знаете своих соседей в лицо, и сформирована однородная социальная среда, люди стремятся жить и растить детей», — пояснила эксперт.
Внушительный процент сделок на рынке первичной недвижимости приходится на тех покупателей, кто переезжает в новую квартиру уже второй или третий раз в жизни. В Группе «Эталон» фиксируют высокий спрос на программу «Квартира в trade-in». Количество клиентов, пользующихся ее условиями, растет каждый год. Елена Зунделевич подчеркнула, что будущее за усовершенствованными банковскими программами, позволяющими легко реализовывать квартиры с непогашенной ипотекой.
Дмитрий Фалкин, директор управления привлечения инвестиций Группы RBI, отметил три сегодняшних тренда.
Первое – в арсенале застройщиков пул банков теперь не ограничен, застройщики теперь могут быстро аккредитовать любой объект. Все работают со всеми – это тенденция текущего предложения застройщиков.
Второе – ставка ипотеки, дополнительно субсидированная застройщиком, всеми рассматривается как полноценный инструмент. Насколько активно застройщик его использует – зависит от необходимости поддерживать темпы продаж. Большинство застройщиков в прошлом году существенно распродали свои товарные запасы. В Группе RBI используется маркетинговая субсидированная ставка в размере 0,1% на первый год, которая позволяет клиентам в течение этого времени арендовать квартиру для проживания либо продавать свою старую квартиру и бесплатно пользоваться денежными средствами банка. В ряде жилых комплексов, например, Ultra City, компания, наряду со ставкой 0,1% в первый год, субсидирует также сниженную ипотечную ставку на весь период кредита.
Третья тенденция, которая существенно упрощает жизнь покупателям, – это развитие сервисов электронной регистрации, которые позволяют подписывать кредитный договор без физического присутствия клиента, резервировать под него эскроу-счета и т.д.
Будет ли продолжена программы сельской ипотеки? Какие «подводные камни» есть при ее оформлении? Как развивается ипотечное кредитование в сфере индивидуального жилищного строительства? Какова его доля в общем объеме сделок по ипотеке?
Сельская ипотека в 2020 году стала вторым после льготной ипотеки драйвером развития рынка недвижимости в стране, прокомментировала Светлана Зелененина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк». Этот банк первым подписал соглашение с Министерством сельского хозяйства РФ по указанной программе.
Годовая процентная ставка по программе была установлена Министерством сельского хозяйства в размере до 3%. При этом при личном страховании ставка в РСХБ не превышала 2,7%. Разницу между рыночной банковской ставкой и льготной ставкой субсидировало государство. Программа «Комплексное развитие сельских территорий» действует на всей территории России, кроме Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга.
За 2020 год и четыре месяца 2021 года доля кредитного портфеля банка по кредитам, выданным по программе с господдержкой, составила 19%, и 45% — по программе развития сельских территорий. Общая сумма выданных кредитов по сельской ипотеке с момента старта программы составляет более 100 млрд рублей.
В последние четыре месяца динамика сохраняется, хотя с 1 января 2021 года условия существенно изменились, и введены ряд ограничительных мер.
В портфеле банка 82% ипотечных кредитов имеют социальную направленность и признаны снизить ипотечную нагрузку на большую категорию граждан. У Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» средний чек по сельской ипотеке составляет около 2,7 млн рублей. В 2020 году крупнейшими партнерами банка были такие застройщики, как ГК «Арсенал Недвижимость», Объединение «Строительный трест», УК «Новоселье», ГК «КВС», группа RBI, АО «Ленстройтрест», на текущий момент список сократился из-за изменения локаций в Ленинградской области. Из-за изменения с 1 января 2021 года. требований по этажности строящихся домов из программы ушли крупные застройщики. Другое ужесточение по сельской ипотеке – обязательная регистрация заемщика по месту покупки недвижимости. При этом доля ИЖС увеличилась.
Пандемия также заставила запустить линейку сервисов, облегчающих работу с партнерами и клиентами. Банк упразднил необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку.
У банка появились свои экосистемы «Свое жилье» и «Свое село», где целый набор сервисов: каталоги аккредитованных подрядных организаций, калькуляторы расчета стоимости строительства дома, проекты готовых домов и дистанционная подача заявки как клиентом, так и партнером т.д.
В заключении бизнес-завтрака Валентина Нагиева анонсировала следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя», который состоится 26 августа по теме: «Как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов? Что изменилось в предпочтениях потребителей?».
К участию приглашаются представители общественных объединений, застройщиков и проектных организаций города и области.
