Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2018 года на первичном рынке элитной недвижимости Петербурга. В 2018 году было продано 55,1 тыс. кв. м элитного жилья, что на 2% выше показателя 2017 года. Средний бюджет сделки увеличился на 3%, составив 42,4 млн рублей. Предложение по итогам 2018 года составило 158,6 тыс. кв. м. Основное количество квартир сконцентрировано в локациях Петроградской стороны и Петровского острова, в то время как в прошлом году по этому показателю лидировал Крестовский остров. Средневзвешенная цена предложения составила 342,4 тыс. рублей за 1 кв. м.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2018 года общая площадь представленных в продаже квартир составила 158,6 тыс. кв. м (1,3 тыс. квартир). По сравнению с 2017 годом, показатель предложения сократился на 5% за счет стабильного спроса на элитном рынке.
На рынок были выведены 2 новых элитных жилых комплекса, расположенных в Петроградском районе, – «Петровская доминанта» (Группа «Эталон») и Futurist (RBI). В целом предложение пополнилось 564 квартирами. Примечательным событием 2018 г. стало то, что оба новых объекта были выведены на рынок девелоперами, которые в последние годы специализировались исключительно на объектах В и С классов.
В связи с появлением новых объектов основную долю предложения на элитном рынке (36%) составили квартиры с 2 спальнями площадью 70−120 кв. м, также предложение пополнилось популярными среди покупателей квартирами с 3 спальнями площадью 100−150 кв. м: их доля в структуре предложения составила 18%. Отдельно стоит отменить увеличение предложения редких и востребованных квартир с 4 спальнями площадью 120–180 кв. м и более 220 кв. м. В целом их доля достигла по итогам года 13%.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что к концу 2018 года произошло перераспределение предложения по локациям элитного жилья. Год назад основное количество элитных квартир было представлено на Крестовском острове, сейчас основное предложение сконцентрировано на Петроградской стороне и Петровском острове – 31% и 28% соответственно.
СПРОС
Объем продаж элитного жилья в 2018 году превысил показатель 2017 года на 2%. За год было реализовано 55,1 тыс. кв. м (около 400 квартир). Основной спрос по-прежнему составили квартиры с 2 и 3 спальнями. В то же время за год увеличилась на 7 кв. м средняя площадь реализованной квартиры, что свидетельствует о смещении спроса в сторону более просторных квартир. Отдельно стоит отметить увеличение доли реализованных квартир с 5 спальнями – на 2 п. п. за год.
Выбор покупателей в пользу более просторных квартир обусловлен преобладающим мотивом покупки жилья с целью улучшения жилищных условий, расширения площади квартиры. Доля данного типа покупок за год увеличилась на 7 п. п. При этом доля покупателей, рассматривающих переезд в подходящий район, стабильна – на уровне 30%. В 2018 г. заметно сократилось приобретение квартир для ближайших родственников – детей или родителей – на 6 п. п. по сравнению с показателем 2017 года.
В структуре сделок в зависимости от стоимости элитных квартир произошли следующие изменения: на 6 п. п. увеличилась доля сделок с квартирами стоимостью 35−49 млн рублей, доля сделок с квартирами стоимостью более 50 млн руб. увеличилась на 3 п. п.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам декабря 2018 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга составила 342,4 тыс. руб. За год показатель сократился на 1%, что обусловлено изменением структуры предложения, выходом в продажу домов на начальном этапе строительства, где цены обычно ниже, чем в сданных объектах.
Самые дорогие по стоимости квартиры представлены в локации Золотого треугольника – в среднем 222 млн руб. Самое доступное по стоимости жилье предлагается в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне – 41 и 44 млн руб. соответственно.
За 2018 г. на 3% увеличился средний бюджет покупки элитной квартиры, составив 42,4 млн руб., что обусловлено ростом доли сделок с более просторными по площади квартирами.
ПРОГНОЗ
Произошедшая в 2018 году корректировка предложения элитного жилья по локациям окажет прямое влияние на изменение структуры продаж в 2019 году. Основной объем спроса сместится с объектов Крестовского острова и Центрального района, где в продаже сейчас осталось небольшое количество квартир, в сторону Петроградской стороны и Петровского острова. В то же время покупатели, которым по-прежнему будут важны данные локации, вероятно, могут переориентировать свой выбор с объектов первичного рынка на дома так называемой «новой вторички».
В течение 2019 года можно ожидать старта продаж нескольких клубных малоквартирных элитных домов общей площадью около 16 тыс. кв. м. В планах ввод в эксплуатацию только 1 объекта жилой площадью 3,7 тыс. кв. м.
ЕКАТЕРИНА НЕМЧЕНКО, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«2018 год запомнится всем участникам рынка как активный и щедрый на события. Отмечались общая активность на рынке в течение всего года и увеличение спроса, которое привело к сокращению предложения к концу года. Кроме того, мы отмечаем возвращение инвесторов на рынок элитного жилья. В зоне их внимания не только новые объекты, но и старый фонд в замечательных локациях. Инвесторы готовы заниматься реконструкцией с целью последующей сдачи в аренду или продажи объекта.
Также можно отметить повышение интереса к ипотеке со стороны покупателей элитной недвижимости и рост количества сделок с применением заемных средств. Заметным стало увеличение количества запросов с высокими бюджетами, регулярное проведение сделок стоимостью от 100 млн рублей.
Одной из тенденций можно назвать возвращение в город владельцев загородной недвижимости – появление спроса на элитное жилье, расположенное в центральных районах, со стороны покупателей, постоянно проживающих в загородных домах с целью дальнейшего переезда в город. Кроме того, порадовали активность московских покупателей и проявление интереса со стороны иностранных покупателей.
В дополнение к традиционному вниманию к локациям Центрального района и Крестовского острова сформировался устойчивый интерес покупателей элитной жилой недвижимости к Петровскому острову.
Происходящие на рынке изменения повлияли и на девелоперов. Наблюдаются гибкость застройщиков по отношению к покупателям, формирование дополнительных услуг, усиление внимания к процессу продаж, качеству сервиса и к работе с агентствами недвижимости».
