Ипотека как инструмент продаж в текущих условиях: эксперты о ситуации на рынке жилья

Рынок недвижимости Петербурга с возвращением ставки ЦБ на уровень 8% после рекордных 20% постепенно приходит в себя. LifeDeluxe поговорил девелоперами о ситуации на рынке ипотечного кредитования в Северной столице. Эксперты назвали популярные у покупателей варианты ипотеки и оценили уровень спроса. Также застройщики поведали о текущих сложностях, с которыми они сталкиваются. Отрасли нужен комплексный подход, субсидирование ставок по проектному финансированию и иные меры поддержки.

LifeDeluxe попросил девелоперов оценить влияние льготной ипотеки на покупательский спрос. Как рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», из-за того, что льготная ипотека возвращалась постепенно, сначала со ставкой 12%, и только с 1 июля со ставкой на уровне 7%, ажиотаж в моменте не возник.

«Для рынков недвижимости комфорт-класса и стандартного жилья возвращение ипотеки с господдержкой было наиболее ожидаемым. Именно здесь мы и видим рост. В нашем случае продажи в комфорт-классе выросли в июле на 36%. Что, с одной стороны, является следствием улучшения условий по льготной ипотеке. С другой — восстановлением спроса на рынке после серьезной просадки этой весной.

В премиальной недвижимости зависимость продаж от наличия или отсутствия ипотеки с господдержкой не наблюдается. Рынок куда более стабилен, с иными мотивами покупки. В нашем проекте «Северная корона» динамика продаж довольно отчетливо отражает сезонность», — делится Сергей Софронов.

Согласно отчету Объединенного кредитного бюро, в июле 2022 года в Петербурге на 12% увеличилось количество выданной ипотеки (до 3,46 тыс.), в денежном выражении рост составил 11%, до 20,23 млрд рублей, пишет РБК. В июне этого года заемщики получили  3,1 тыс. кредитов совокупно на 18,19 млрд рублей. В обоих месяцах средний размер кредита составил 5,85 млн рублей.

В Ленобласти в июле оформили 994 ипотечных кредитов на 4,85 млрд рублей, что на 20% больше, чем в июне по числу сделок, на 19% больше по объему. За месяц средняя величина ипотечного займа в области снизилась с 4,92 млн до 4,88 млн рублей.

В новостройках девелоперы фиксируют рост доли сделок с ипотекой, у некоторых компаний этот показатель составляет 90%. 

Впрочем, как отмечает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, по части спроса на рынке наблюдается разнонаправленные тенденции. «В каких-то сегментах недвижимости, например, в масс-маркете, потенциальный спрос упал на 30%, а в каких-то — наоборот вырос. Например по последнему отчету Knight Frank St. Petersburg, значительно выросли темпы продаж в сегменте "рекреационной недвижимости"», — говорит Наталья Осетрова.

По данным Knight Frank St. Petersburg, в первом полугодии 2022 года объемы продаж рекреационных апартаментов оказались в два раза выше, чем было реализовано за январь-июнь 2021 года. В то время как спрос на сервисные апартаменты сократился на 47% к тому же периоду прошлого года. 

«Многие ожидали, что снижение ставок по льготной ипотеке подогреет спрос, но так как изменение ставок наложилось на летний спад активности покупателей, думаю, что эффект от субсидированных ставок мы увидим не раньше осени», — полагает Наталья Осетрова.

Сергей Софронов отмечает, что на рынке стало появляться все больше программ с субсидированными ставками. «Это сравнительно новое явления для Петербурга, если говорить именно о его массовом характере. Также не прекращалось действие программы семейной ипотеки, которая весьма востребована. Можно сказать, что это ипотечное трио — льготная, субсидированная и семейная — сегодня формирует абсолютно подавляющую долю в продажах новой недвижимости в ипотеку», — говорит он.

При этом девелоперы сейчас столкнулся с серьезными проблемами, главным образом, с резким повышением цен на строительные материалы.

«Рост стоимости строительных в материалов запредельный, возможно, не всегда обоснованный. Мы наблюдаем разрыв логистических цепочек, санкции заставляют уходить с рынка надежных производителей, из-за чего требуется время на поиск аналогов. А в мире бизнеса время — деньги, рынок нуждается в  мерах поддержки», — рассказывает Наталья Осетрова.

Эксперт подчеркивает, что в текущей ситуации льготная ипотека не может эффективно работать как инструмент поддержки строительной отрасли. «Мир находится в состоянии экономического шторма, устойчивость России высокая, но рынок штормит и у нас. Нужен комплексный подход поддержки отрасли, не только  ипотека, но и субсидирование ставок по проектному финансированию, возможно, меры поддержки проектов, отвечающих национальной программе "Комфортная жилая среда" — где затраты девелоперов на порядок выше, а качество жилой среды соответствует потребностям и запросу общества и государства», — считает Наталья Осетрова

Повлияет ли ипотека в такой ситуации на дополнительный рост цен? Сергей Софронов полагает, что нет: «Ипотека  — это инструмент. На рост цен сейчас влияют все составляющие выросшей себестоимости строительства, буквально все: от стоимости участка до розетки. Ипотека с господдержкой сегодня не является фактором роста стоимости недвижимости самим по себе. В противном случае цены уже пошли бы вверх», — говорит он. 

В непростых условиях, в которых сейчас живут и покупатели, и девелоперы, Наталья Осетрова считает, что стоит держаться низких ставок по ипотеке. «На мой взгляд, приемлемая и разумная ипотечная ставка для Москвы и Петербурга —  это 4%, в регионах, возможно, она должна быть еще ниже — 2-1%. Это будет способствовать развитию регионов и мотивировать молодых специалистов оставаться работать там», — полагает эксперт. 

25 августа 2022 г.
Автор: Камила Мирзакаримова

Новости рынка элитной недвижимости
Элитное жилье — Москва
Другие проекты LifeDeluxe
Проект LifeDeluxe объединяет порталы об элитной недвижимости двух столиц и представляет рынок статусной недвижимости за рубежом. Лучшее на рынке жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Московской области вы найдете на msk.lifedeluxe.ru. Самые выгодные предложения об инвестициях в недвижимость за границей собраны на world.lifedeluxe.ru. Мы помогаем сделать правильный выбор.
Аналитика и обзоры рынка