LifeDeluxe.ru встретился с генеральным директором ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олегом Пашиным и поговорил о судьбе массового и элитного жилья в Петербурге. Рынку, полагает он, предстоит пережить много интересного.
— Выборы главы государства всегда воспринимаются населением как некий рубеж. Поэтому небольшая часть покупателей занимает выжидательную позицию, предполагая, что за выборами последуют разного рода законодательные изменения, ухудшающие налогообложение и т.д. Но в целом выборы никак не отразились на рынке строящегося жилья, в том числе и в элитном сегменте. Спрос по-прежнему держится на достаточно высоком уровне.
— Не могу ответить однозначно на этот вопрос. С одной стороны, понятно намерение власти дальше регулировать строительную отрасль. А с другой стороны, на мой взгляд, все прекрасно осознают, что дальнейшие ужесточения – а проектное финансирование тоже является таким ужесточением – эту отрасль будут сворачивать. По некоторым прогнозам, это может стоить экономике до 1,5% ВВП.
Почему? Потому что на рынке станет меньше игроков, чей бизнес не в состоянии подстроиться под новые реалии, а оставшиеся компании из-за возросшей нагрузки не смогут реализовать часть проектов. При этом нельзя утверждать, что стоимость жилья сразу поднимется. Цены всегда диктует рынок. И независимо от того, какая у застройщика себестоимость и маржа, есть рыночная стоимость продукта, по которой ее готов купить потребитель.
Сегодня на рынке представлен большой выбор жилья, благодаря чему цены держатся на самом минимальном уровне. Но как только у застройщиков появятся дополнительные издержки, часть проектов потеряет рентабельность. В результате объем предложения на рынке уменьшится, и цена начнет понемногу расти вверх.
— Если в качестве пригородов рассматривать Мурино и Кудрово, которые формально областные, а фактически являются городскими территориями, то вопрос не в том, интересно ли покупателям строящееся там жилье. Большой спрос в Мурино был обеспечен благодаря тому, что здесь удавалось поддерживать достаточно низкую стоимость квадратного метра. Для людей это имеет первостепенное значение. Но после того как в городской черте стали появляться проекты массового строительства, у покупателей возникла альтернатива. Например, в микрорайоне Каменка Приморского района сегодня одновременно возводится 680,5 тысяч кв.м. жилья. Чтобы его реализовывать, потребовалось снизить цены. Так как разница между стоимостью квартиры в Мурино и в Каменке стала практически неощутимой, произошло естественное перераспределение спроса в сторону более привлекательных для покупателя городских проектов. Безусловно, это ударило по рынку недвижимости в пригородах Ленинградской области. Поэтому я не стал бы говорить о его перенасыщении, просто повысилась конкуренция.
— Было бы идеально получить такие цифры, но непонятно - как. Совершенно точно могу утверждать, что снижение спроса не ощущается. С 2010 года рынок развивается достаточно ровно, если не считать валютного кризиса 2014-2015 годов, – без резких всплесков и падений. Понятно, что так не может продолжаться бесконечно и когда-нибудь насыщение все-таки произойдет. Но пока оно представлено только в виде перераспределения потоков, в том числе между застройщиками.
— Помимо таких территорий, как Каменка, это проекты развития «серого пояса» Петербурга. Например, Октябрьская набережная, вдоль которой идет активное освоение бывших промышленных зон. Будущее – именно за такими проектами.
— Мы всегда стремимся к тому, чтобы и в элитном сегменте, и в массовом быть максимально конкурентными. Для этого мы постоянно работаем над совершенствованием своих проектов, начиная от планировок квартир и заканчивая созданием максимально комфортных условий проживания в наших домах.
— Элитное жилье, куда мы включаем и бизнес-класс, ушло в «массы». Если раньше девелоперы ежегодно выводили на рынок всего несколько элитных домов для очень избранной публики, то сегодня на выбор представлено довольно много интересных проектов. Как мы помним из предыдущих примеров, чем больше предложение – тем ниже цена. В итоге элитная недвижимость стала ближе и доступнее для покупателя. То есть происходят те же самые процессы, что и в массовом сегменте. Все больше появляется крупных, масштабных проектов с конкурентной ценой, например, на Петроградской стороне и набережных.
— На Петровском острове сконцентрированы проекты премиум-класса, а они по определению не могут быть массовыми. Если рассуждать о локации – она еще совсем сырая. Но если девелоперы будут правильно развивать территорию, чем она хуже Крестовского острова?
— С точки зрения жителя Санкт-Петербурга, который долгое время жил на Васильевском острове, я бы хотел, чтобы эта территория застраивалась элитным жильем, чтобы здесь появлялись качественные и эстетичные проекты. Безусловно, меня расстраивает, что у нас пропадает такая береговая зона, что она никак не благоустроена, нет живописных променадов, хотя там есть все предпосылки для того, чтобы сделать современную территорию для горожан. Безусловно, мне очень бы хотелось, чтобы она появилась хотя бы на намыве.
Тот колоссальный объем жилья, который планируется освоить на намыве, не может подразумевать ничего иного, кроме как в лучшем случае «комфорт плюс». Дело в том, что у нас никто не может позволить себе рассматривать проекты продолжительностью 30 лет либо строить поэтапно, маленькими частями, и продавать так, чтобы еще внукам хватило. Это тоже подход, но пока не для нашей реальности. Для этого должна быть другая экономика и другая страна. Но так как сегодня продавать приходится много, это диктует и квартирографию, и класс жилья.
— Совсем недавно мы проанализировали покупательский интерес к одному из элитных проектов, который реализует «Петербургская Недвижимость», и получили довольно интересные результаты. Премиальная недвижимость оказалось востребованной среди мужчин в возрасте 25-34 года – молодых управляющих или руководителей высшего звена, а также среди женщин в возрасте 45-55 лет, занятых в финансовой сфере или владеющих собственным бизнесом. Это в очередной раз подтверждает тот факт, что круг людей, покупающих сегодня элитное жилье, расширился и значительно помолодел.
— Иностранцы крайне редко покупают у нас недвижимость, то же самое касается и москвичей. Сделки, конечно, есть, но они скорее исключение, чем правило. Однако в целом доля региональных сделок с каждым годом возрастает как в массовом, так и в элитном сегменте. Сегодня порядка 30% спроса приходится именно на иногородних покупателей.
— По-прежнему инвестиция, но не в массовом порядке, как это было еще несколько лет назад. В то время можно было вкладываться почти в любой проект на котловане и ждать к окончанию строительства гарантированный рост цен на уровне 30%, 40% и даже 50%. Сейчас все иначе: успешность инвестиций в первую очередь зависит от самого проекта и компании, которая его реализует. В результате стало меньше инвесторов, просто полагающихся на увеличение стоимости квартиры, вместе с тем выросло количество людей, которые рассматривают инвестиции в жилье как единственную альтернативу банковским вкладам. Такие инвестиции достаточно распространены, при этом человек может даже и не знать, как в будущем управлять своей квартирой: продать, сдать в аренду или использовать для постоянного проживания. В любом случае это рассматривается как некое выгодное и надежное вложение.
— Если мы говорим об инструментах рекламы – отличий нет. Интернет превалирует в привлечении покупателей обоих сегментов. Что касается посыла – безусловно, для жилья массового спроса важнее всего ценовые характеристики: минимальные ставки по ипотеке, минимальная стоимость квартиры, минимальный размер ежемесячного платежа. Все это мы действительно можем предложить нашим клиентам, благодаря сотрудничеству с банками и застройщиками.
В рекламе элитных проектов мы в первую очередь предлагаем уникальное место и преимущества квартиры. Транслируем покупателю, что наша компания максимально интеллектуально, технически и экономически вложились в этот проект, чтобы сделать его интересным и удобным для жизни.
Кроме того, покупатели элитной недвижимости могут быть разными. Условно, это люди, которые, к примеру, располагают 12 млн рублей для покупки квартиры. За такую стоимость можно приобрести хорошую 4-комнатную квартиру или жилье меньшего метража, но в доме бизнес-класса с эксклюзивным видом на исторический Петербург. И люди рассматривают параллельно и те, и другие варианты. Элитная недвижимость перестала быть жильем исключительно состоятельных людей, сегодня ее могут позволить себе многие покупатели.
— Рынок элитной недвижимости ждет много интересного и нового с точки зрения все возрастающей конкуренции. Конкуренции проектов, идеологий, подходов. Еще больше внимания будет уделяться работе над продуктом, над средой и попыткой ее создать. Потому что один интересный адрес не привлечет клиентов: покупателю необходимо понимать, что еще дополнительного, кроме квадратных метров, он найдет в доме и на территории жилого комплекса.
