Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management, рассказал LifeDeluxe о состоянии рынка апарт-отелей в Петербурге, и почему сегодня он интересен частным инвесторам.
– Как ни тяжело это говорить нам, отельному оператору, рынок апартаментов не только в Петербурге, но и в стране в целом, формируется не реальным спросом, но исключительно административными действиями глав субъектов. Причем совершенно определенных регионов – тех, где жилье стоит дорого. По этой причине очень мало апартаментов строят где-то ещё, кроме Петербурга и Москвы. Массовое же появление апартаментов в двух столицах связано только с одной вещью: получить исходную разрешительную документацию на строительство жилого комплекса стало очень сложно. А само строительство очень подорожало, учитывая, что сопутствующая при возведении дома социальная нагрузка на девелопера приняла сегодня просто невероятные масштабы.
Таким образом, то, что сегодня в Петербурге продается 5,5 тыс. апартаментов, вызвано вышеперечисленными факторами.
– Абсолютное большинство - по факту жилье. Мы даже изобрели для этого явления – жилых апартаментов – такое определение, как «спайсы» на рынке жилья». А внутри этого объема есть маленький сегмент – то, что называется сервисными апартаментами, апарт-отелями.
Апарт-отели – давняя история и в России, и за рубежом. У нас это всегда называлось доходными домами. После революции рынок доходных домов, как и все коммерческие моменты, перестал существовать в России. Сейчас он вновь начинает развиваться.
Но есть несколько отличий рынка апартаментов у нас и на Западе. Например, в Америке апартаменты нельзя оформить в собственность как объект недвижимости. Комплекс апартаментов нельзя распродать в розницу. Можно купить только долю в юрлице, которое владеет зданием.
В голове же российского потребителя апарт-отель – это то, что продается в розницу. Хотя на заре этого рынка были случаи, когда «Росреестр» отказывался регистрировать такие сделки, но суд подтвердил, что апарт-комплекс, как и любой другой объект, разделенный на помещения, можно продавать по частям.
– Есть две группы потребителей этого продукта. Первая – это гости, которые начинают понимать преимущества апартаментов для временного размещения. Апартаменты обходятся дешевле, чем аналогичный номер в отеле. Прежде всего, по той причине, что в стоимость проживания включено гораздо меньше услуг. Стандартные услуги в апарт-отеле – это ресепшн, проживание и завтрак.
Вторая группа интересующихся апартаментами – это инвесторы. Сегодня только на рублевых депозитах физических лиц в стране лежит 23 триллионов рублей.
При этом банки рушатся – за три года отозвано 400 лицензий, есть основания считать, что в горизонте 10 лет останется 15 крупнейших банков, скорее всего с госучастием.
На этом фоне огромное количество людей, которые скопили какую-то денежную сумму, не знают, куда эти деньги вложить. Недвижимость –пока единственный актив в стране, который более-менее защищен и за 30 лет капитализма пока не падал в цене.
– Объективно честная доходность сегодня, которая получается за вычетом всех расходов собственника на услуги управляющей компании, на коммунальные платежи – на все, кроме налогов, составляет 10,5-11% годовых.
С точки зрения долгосрочного проживания доходность совершенно иная. Тариф принципиально отличается: для проживания 1-3 дня он достаточно высокий, на месяц высоким он быть не может, иначе не будет загрузки. Грубо говоря, если номер 26 кв. м в нашем отеле в средний условный месяц может принести 65 тыс. рублей чистыми, то аналогичный номер или квартира для долгосрочного проживания в лучшем случае только 20% от этой суммы. И то, если не нужно будет делать текущий ремонт, менять и т.д.
– У российского инвестора нет ярко выраженного портрета, потому что нет культуры формирования капитала: кто-то может получить наследство, что-то продать, заработать. Поэтому инвесторы у нас – это широкий спектр людей, но мы, по крайней мере, стараемся работать на аудиторию, которая деньги накопила.
Это люди в возрасте после 35 лет, у которых уже удовлетворены первичные базовые потребности: есть квартира, дети, машина. У этих людей скопилась какая-то сумма, которую они хотят сохранить и приумножить, чтобы, по крайней мере, ее не съела инфляция.
Мы рассматриваем рынок апартаментов все-таки как альтернативу банковскому депозиту. Это относительно надежные вложения, безусловно, долгосрочные – минимум от пяти лет. Это стабильный актив, и здесь самое главное не замахиваться на невероятные ставки доходности под 17-20%. Данность такова, что 20% можно заработать, если только купить очень дешевый номер, но будет ли он эффективно сдаваться, большой вопрос.
У нас сейчас в управлении 800 номеров и еще 4,5 тыс. строятся. Мы хорошо понимаем рынок: люди хотят жить все-таки в относительно качественных условиях, в противном случае всегда можно поехать в хостел за 600 рублей, и, кстати, довольно приличный.
Но чтобы рассчитывать на долгосрочный стабильный доход, у вас должен быть недешевый номер, который заинтересует достаточно широкий спектр аудитории – от бизнес-туристов до туристов с детьми. В номере изначально должна быть хорошая отделка, которая впоследствии не потребует серьезных вложений, текстиль, напольное покрытие, техника и так далее. Ведь кто бы что ни рассказывал – в итоге за все платит собственник. И чем меньше номер будет требовать денег в будущем, тем более доходным он будет.
– Если номер в 26 кв. м стоит меньше, чем 3,8 млн рублей, это должно настораживать. Несмотря на устоявшееся мнение о том, что застройщики делают огромную прибыль, это давно уже не так: рентабельность очень низкая. Именно поэтому все застройщики сегодня не рассматривают строительство объектов жилья меньше 50 тыс. кв. м: издержки настолько высоки, что можно работать только с большим объемом.
При доходности 11-12% окупаемость составит до 9 лет. Доходность выше должна вызывать тревогу, а выше 20% – стойкое отторжение, потому что так уже не бывает.
– Российское право очень сильно защищает собственников – физических владельцев, и на второй план отводит интересы бизнеса. Обязать собственника что-то делать, вести себя определенным образом - невозможно. Поэтому взаимоотношения УК и владельцев недвижимости носят характер бизнес-договоренностей.
Управляющая компания берет на себя обязательства управлять апартаментом, обеспечивать его предельную загрузку по максимальным ценам. В нашем случае мы еще обязуемся адекватно управлять расходами по комплексу, минимизировать их, чтобы формировать максимальную прибыль инвестору. Инвестор при этом обязуется нас не трогать и спокойно ждать своих доходов.
Есть и другой формат взаимоотношений по программам гарантированного дохода. Суть программы в том, что мы берем апартамент в аренду на себя и выплачиваем ставку инвестору независимо от того, живет там кто-то или нет. Это достаточно интересно для собственника, потому что в ином случае он зависит от ситуации на гостиничном рынке. И хотя мы здесь предлагаем чуть меньший, чем при иных взаимоотношениях, процент, все равно он довольно большой – 8,5 – 9%.
Никакого жесткого давления на собственников у управляющей компании нет, и управляющая компания в России – это очень творческая работа. Поэтому нам как отельному оператору гораздо проще обеспечивать высокую загрузку отеля, потому что его заполнение это понятная процедура – есть профессиональная команда с понятными инструментами, способная очень эффективно может работать. Выстраивать же взаимоотношения с частными инвесторами – процесс гораздо более сложный, поскольку его трудно формализовать.
– Как показывает наш опыт, туристы смотрят на локации совершенно иначе, чем жители города. Во-первых, есть Uber, который строит 1,5 евро и решает проблему отсутствия метро. Во-вторых, российский не избалованный потребитель готов проехаться и на общественном транспорте, если сможет платить за номер не в центре на 500 рублей дешевле в день, если он получит не менее качественное место для проживания с хорошим текстилем, постелью, безопасностью, ресепшеном 24 часа и хорошей кухней. Поэтому вопрос скорее в качестве продукта и в профессионализме управляющей компании, где и то и то – оценочные понятия.
– В планах достроить 4,5 тыс. номеров, которые сейчас находятся в проектировании и строительстве, ввести их в эксплуатацию в режиме отелей три-четыре «звезды».
Далее планируем расширяться – идти в регионы. Там сейчас тоже не хватает качественных недорогих средств размещения. Мы не оригинальны и, конечно, страхуемся – идем в города с серьезным туристическим потоком: либо в города-миллионники, либо в города, потенциально обладающие серьезной культурной составляющей.
Для нас очень интересна Москва, где сегмента сервисных апартаментов вообще нет. Если в Петербурге 9 из 10 апартаментов это жилье, то в Москве 10 из 10 апартаментов – жилье. А бизнес-поток в Москве колоссальный, и цены на гостиницы достаточно приличные, и загрузка просто великолепная. Поэтому это очень перспективный сегмент.
