По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, по итогам 2019 года предложение элитного жилья в Петербурге составило 144,2 тыс. кв. м (1,2 тыс. квартир), что на 9% ниже аналогичного показателя 2018 года. Эта величина предложения является минимальной за последние 5 лет. Сокращение показателя обусловлено низкими темпами поступления на рынок новых объектов на фоне стабильных показателей продаж.
«В 2019 году было выведено в продажу 2 новых объекта, оба в Петроградском районе – видовой корпус жилого комплекса Neva Haus («ЛСР») и клубный дом «Крестовский IV» (RBI). Таким образом, предложение пополнилось только 138 квартирами», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Кроме того, 2019 год был отмечен слабой активностью девелоперов относительно ввода в эксплуатацию элитных жилых комплексов. В 2019 году был введён только 1 элитный объект – Art View House общей площадью 3,7 тыс. кв. м. Большинство элитных комплексов (71%) на рынке сданы и обеспечивают 44% всего предложения жилых площадей в продаже.
В 2019 году продолжилась тенденция концентрации нового элитного жилья на Петровском острове и одновременное сокращение доли других локаций в предложении. Совокупная доля предложения элитных площадей на Петровском острове и Петроградской стороне составляет 71%. Жилые комплексы в этих локациях по своей квартирографии и качественным характеристикам тяготеют к нижней границе высококлассного жилья.
Структура предложения по типам квартир стабильна: основную долю по итогам IV квартала 2019 года составили квартиры с 3 и 2 спальнями – 35% и 29% соответственно.
По каждому типу квартир в предложении происходит постепенное уменьшение средних площадей, доля просторных квартир на рынке сокращается за счет вымывания ассортимента и преобладания более компактных квартир в новом предложении. За последнее десятилетие средняя площадь квартиры в предложении уменьшилась со 145,3 до 127 кв.м.
СПРОС
По сравнению с прошлым годом объём продаж элитного жилья изменился незначительно – снижение показателя на 4%. За год на рынке было реализовано 53 тыс. кв. м (более 400 квартир). Основным спросом в 2019 году пользовались квартиры с 2 и 3 спальнями, доля продаж последних за год уменьшилась на 10 п. п.
«Высокие темпы продаж были отмечены в элитных жилых комплексах, находящихся на начальных стадиях строительства и реализующих квартиры по ценам ниже среднерыночных значений. Это получило отражение и в мотивах приобретения жилья: на 5 п. п. увеличилась доля инвестиционных покупок по сравнению с прошлым годом», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
В целом основной диапазон стоимости приобретаемой квартиры не изменился, бюджет покупки варьировался в пределах 20–34 млн руб. Стоит отметить, что увеличилась доля сделок с квартирами дешевле 20 млн руб. (на 5% по сравнению с 2018 годом).
Средняя стоимость проданной элитной квартиры в 2019 году опустилась до отметки 38,9 млн рублей, что на 5% ниже аналогичного показателя 2018 года.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средневзвешенная цена предложения элитного жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2019 года составила 342,1 тыс. рублей за 1 кв. м. В период с января по декабрь 2019 года показатель колебался в пределах 1–2% и концу года практически сравнялся с итоговым значением 2018 года (342,4 тыс. рублей за 1 кв. м.).
Пообъектно динамика средней цены была разнонаправленной. В IV квартале 2019 года наблюдалась тенденция снижения цен на некоторые элитные объекты с длительным сроком экспозиции на рынке и низким уровнем продаж. Это, прежде всего, относится к проектам на Каменном острове. Девелоперы наиболее успешных проектов, наоборот, увеличили цены в среднем на 1–6% по сравнению с прошлым годом.
Самые дорогие по стоимости квартиры по-прежнему представлены на территории Каменного острова и Золотого треугольника – в жилых комплексах «Резиденция на Каменном» и «Особняк Кушелева-Безбородко». Однако за год в данных локациях средняя стоимость квартиры в предложении уменьшилась на 12–18% за счет корректировки средних цен
Наиболее доступное по стоимости жильё предлагается в локациях «Адмиралтейский» и «Петровский остров» – около 31 млн рублей.
ПРОГНОЗ
Перспективы развития сегмента элитной жилой недвижимости в 2020 году могут быть связаны с появлением на рынке новых проектов в традиционных локациях. В текущей ситуации на фоне снижения уровня предложения, стабилизации цен и небольшого выбора качественного современного элитного жилья выход на рынок продуманных интересных проектов будет оправдан и востребован.
В 2020 году можно ожидать старта продаж нескольких элитных домов общей площадью около 27 тыс. кв. м.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: «Для нашей компании год был крайне успешным. Мы достигли необходимых договоренностей с банками, заручились их поддержкой, выполнили планы по продажам элитной недвижимости и благополучно завершили несколько сделок по приобретению новых участков в разных районах Петербурга.
Из тенденций элитного сегмента недвижимости можно отметить продолжающееся четвертый год сокращение качественного предложения. Так, на Крестовском острове – исторически элитной локации нашего города – земельных участков для нового жилищного строительства уже не осталось. Последним была территория на улице Эсперова, на которой в 2020 году будет завершен клубный дом Esper Club на 68 квартир.
Очевидно, что в будущем застройщики продолжат использовать подклассы для обозначения категорий премиальной недвижимости, а также искусственно расширять границы элитных проектов, выходя за пределы исторически престижных локаций».
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI: «Весь 2019 год прошел под знаком перехода отрасли на эскроу-счета. Такие глобальные изменения правил игры, конечно, влияют на рынок. В чем выразилось это влияние?
Во-первых, в неравномерности спроса. Была очень активная первая половина года до 1 июля и некоторое снижение спроса – во второй. Но в целом отрасль пережила начало перехода на эскроу нормально: никакого коллапса не произошло, объемы продаж за год не снизились по сравнению с предыдущим годом.
Во-вторых, переход на эскроу привел к росту цен. Конечно, рост был не одномоментным, а постепенным, растянутым на весь год.
В-третьих, не так много в этом году было новых стартов. Но предложения на рынке по-прежнему достаточно, дефицита точно нет. Например, на одном только Петровском острове сегодня огромный запас предложения в очень разнообразных проектах.
Что нового у RBI? В этом году мы сдали два новых проекта в центре Петербурга – ArtStudio на 2-й Советской и «Дом у Невского» на Полтавской.
Наши проекты в 2019 г. были удостоены множества наград, которыми мы гордимся, ведь это оценки как независимых экспертов, так и коллег-конкурентов и самих потребителей – горожан. В числе главных – гран-при Urban Awards за проект Futurist, победа проекта «Дом на набережной» в конкурсах Urban Awards и «Доверие потребителя», жилого комплекса «Биография» – в «Доверии потребителя», проектов Studio Moskovsky и Futurist – в рейтинге «Делового Петербурга», победа Futurist в архитектурном конкурсе «Золотой Трезини».
И отличным завершением года стал вывод в продажу нашего нового проекта, да еще какого – «Крестовский IV». Это первый наш проект на Крестовском острове, и он действительно высочайшего элитного уровня».
