За 2016 г. предложение элитного жилья и апартаментов на рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга снизилось на 11%, составив по итогам года 1 170 квартир (151 тыс. м²). Сокращение предложения обусловлено низкими объемами выхода на рынок новых проектов на фоне стабильных показателей продаж. Рынок пополнился лишь двумя новыми объектами, вышедшими в продажу в I полугодии, причем основная часть нового предложения появилась в составе комплекса Royal Park в Петроградском районе.
Предложение в сданных объектах пополнилось в минувшем году пятью адресами. «Основной объем сданных площадей пришелся на последние очереди жилого комплекса «Смольный парк». В совокупности было введено в эксплуатацию 36 тыс. м² (338 квартир), что на 56% меньше показателя 2015 г. и на 22% – 2014 г», - рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Структура предложения по локациям стабильна. Большая часть его сконцентрирована на Крестовском и Петровском островах, а также в локации Литейного проспекта: в совокупности 73% от представленных в продаже площадей.
В структуре предложения основной объем – более 70% – представлен квартирами с 2 и 3 спальнями. Доля квартир с 1 спальней составляет 17%, при этом в предыдущие годы на такие квартиры приходилось около 8%. Однако, как показывает практика, значительная часть квартир с 1 спальней приобретается под объединение. По нашим данным, с целью дальнейшего объединения на рынке реализуется около 20-30% квартир. В 2016 г. наиболее часто под объединение приобретали квартиры с 1 и 2 спальнями.
Предложение элитного жилья на вторичном рынке за год сократилось на 22% и практически вернулось на уровень 2014 г. В целом можно сказать, что 2015 г. был пиковым по объемам предложения преимущественно за счет «новой вторички». В минувшем году, когда показатели ввода в эксплуатацию элитных новостроек снизились, предложение на вторичном рынке вернулось на исходные позиции. Всего в конце года экспонировалось около 2,5 тыс. квартир совокупной площадью 278,6 тыс. м².
СПРОС
Несмотря на то, что конец года для рынка элитной жилой недвижимости оказался не очень успешным (поквартальная динамика продаж была отрицательной), в целом за 2016 г. объем продаж вырос на 7%. Были куплены 533 элитных квартиры совокупной жилой площадью около 63 тыс. м².
«Отличительной особенностью спроса в минувшем году стало нарастание доли апартаментов в общем объеме продаж. По сравнению с 2015 г. данный показатель увеличился на 5 п. п.», - подчеркивает Тамара Попова.
На фоне этого произошло изменение портрета покупателя. Увеличился средний возраст: если в 2015 г. элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, то в 2016 г. возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет. Помимо этого, на 15 п. п. возросла доля покупателей, проживающих в других регионах страны или за границей. В связи с этим доля инвестиционных покупок в минувшем году была высокой – на уровне 2014 г.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средняя цена элитного жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2016 г. составила 348 тыс. руб./м². За год показатель вырос на 5%. В течение года отмечалось 2 периода повышения цен – в I и III кварталах, когда девелоперы увеличили цены по своим проектам в среднем на 2%. Цены в последнем квартале года практически не менялись.
Средняя цена приобретенной в 2016 г. квартиры составила 38,5 млн руб., что на 9% меньше аналогичного показателя 2015 г., но на 43% выше показателя 2014 г. Данная ситуация объясняется изменением структуры предложения, появлением на рынке объекта, находящегося на начальном этапе строительства с ценами ниже среднерыночных, а также смещением спроса в сторону квартир с 1 и 2 спальнями. Детальное изучение структуры сделок показало, что сократилось число операций с квартирами стоимостью 30–90 млн руб., в то время как количество сделок с квартирами стоимостью менее 20 млн руб. возросло. При этом доля сделок в самом высоком сегменте сохранились на уровне 2015 г.
Ценовая динамика вторичного рынка элитного жилья была разнонаправленной. В первой половине года цены значительно выросли, а во II полугодии, наоборот, снизились. В целом показатель средней цены продемонстрировал рост за год в 11%, составив 211 тыс. руб./м². Вероятно, положительная динамика рублевого показателя обусловлена желанием продавцов привести уровень цен в соответствие с курсами валют. Большинство собственников квартир при ценообразовании ориентируются на валютные цены, по которым приобретались квартиры. Кроме того, учитывается стоимость отделочных материалов и мебели.
ПРОГНОЗ
Перспективы развития элитного сегмента жилой недвижимости на 2017 г. могут быть связаны с несколькими факторами. К одному из них относится развитие новой элитной локации – Петровского острова. Планируется открытие продаж в проектах двух крупных девелоперских компаний, что остановит процесс сокращения предложения. Выход новых проектов создаст дополнительный толчок для развития всего острова и как новой престижной локации, и как нового жилого района города – его транспортной, инженерной инфраструктуры, общественных зон и много другого.
Еще один фактор связан с перспективами строительства небольших клубных проектов преимущественно в формате апартаментов, которые создадут новое предложение в сегменте эксклюзивного жилья для узкого круга потенциальных покупателей. Так в марте в открытую продажу выйдет
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
Несмотря на текущие кризисные явления, мы наблюдали значительный темп продаж в элитном и бизнес-классе в первых трех кварталах прошедшего года. Дополнительную активность рынку придал спрос со стороны сотрудников структур «Газпрома». Возрос интерес к просторным квартирам с большим количеством спален: по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. количество сделок по таким объектам увеличилось почти в полтора раза. Продолжает набирать обороты популярность жизни в центре или в непосредственной близости от него. Как следствие, мы отмечаем интерес к новым домам с подземным паркингом в центральных районах города, построенным с применением современных материалов и технологий, имеющим хорошую инфраструктуру в окружении. Преимущество имеют объекты с качественным новым ремонтом, готовые к проживанию. Тем не менее, есть интересные предложения и среди строящихся проектов. Например, в марте выйдет в открытые продажи клубный дом Art View House, но уже сейчас мы видим высокий интерес к проекту со стороны покупателей, которые ищут качественное современное жилье класса deluxe в центре города с красивыми видами на классический Петербург.
Заметным событием года можно назвать начало строительства элитного комплекса Royal Park – первого проекта премиум-класса на Петровском острове, который становится перспективной элитной локацией. Успешный старт продаж проекта стал хорошей иллюстрацией наличия неудовлетворенного спроса на видовые квартиры и квартиры с террасами.
Источник: Knight Frank.
