26 мая в рамках работы XXII выставки «АРХ Москва» при информационной поддержке портала Lifedeluxe.ru состоялся круглый стол «Историческая недвижимость: от руин к доходному объекту». Представители частных инвесторов, государственных органов и экспертов определяли формулу доходности объектов исторической недвижимости. За все время существования выставки - это первая дискуссия, поднявшая такую проблему, как формирование «бренда места», базирующегося на объектах культурного наследия и исторических традициях.
Каждый регион России обладает уникальной историей и богатым культурным и архитектурным наследием. Исторические памятники, «гении места» и природа – прекрасные ресурсы для формирования туристических центров и территорий комфортной среды для проживания и самореализации жителей. Проекты на основе культурно-символических ресурсов способствуют развитию бизнеса, прежде всего основанного на их творческой интерпретации и производстве «впечатлений» для туристов.
«Важнейшим ресурсом развития территорий является наследие в разных его формах. Этим ресурсом обладает любой город, любой регион. Но чтобы превратить наследие в эффективный инструмент развития, необходимо использовать свойственные ему культурные и символические смыслы, делать их актуальными, интересными, формировать связанную с ними индустрию впечатлений и инфраструктуру сервисов, как для жителей, так и для туристов», - поясняет задачу президент делового клуба «Наследие и экономика, директор проектов АНО «Коломенский посад» Дмитрий Ойнас.
Такие проекты могут выступать драйверами развития территорий и создания творческих кластеров. Они запускают экономические процессы, способствующие развитию малого и среднего бизнеса. Которые, в свою очередь, провоцируют позитивные инфраструктурные изменения, влекущие за собой повышение капитализации земли и недвижимости в целом. Немалую роль они играют и в социальных и демографических процессах, способствуя самореализации жителей и снижению оттока молодежи в большие города. «Всякое произведение имеет свою цену, если заключает в себе идею», - привел слова итальянского художника и скульптора Микеланджело Буонаротти руководитель АУПИК Роман Рыбало. Слова великого итальянца Роман Рыбало подкрепил рассказом о примерах валоризации, то есть «повышении дохода, приносимого объектом исторической недвижимости, в результате приспособления к современным условиям использования, исходя из неотъемлемо присущей ему уникальной культурной ценности». Порт и судостроительная верфь в Амстердаме, Нидерланды, приспособленные под жилой квартал; британские отели «с историей» Бодисгаллен Холл энд Spa в Северном Уэльсе/ Bodysgallen Hall and Spa, North Wales; Хартуэлл Хаус энд Spa в г. Эйлсбери/ Hartwell House and Spa, Aylesbury; Мидлторп Холл энд Spa в Йорке/ Middlethorpe Hall and Spa, York и т.д. – все эти объекты получили развитие в большой мере за счет своей истории.
Однако, без помощи государства такие проекты скорее всего были бы невозможны. По словам Романа Рыбало, объекты культурного наследия существуют на стыке интересов трех сторон: государства, общества и бизнеса. Причем у все сторон, заинтересованных в вовлечении объектов культурного наследия в оборот, различные цели: у государства, как можно жестче регламентировать, у общества – сохранить и в какой-то мере не дать развить, у бизнеса – получить максимум доходности.
«Сегодня государство старается смягчить свою позицию, - отмечает Роман Рыбало. - Приспособление зависит от предмета охраны, если исторический объект обладает жесткими ограничениями, то для бизнеса получить выгоду будет весьма проблематично. Если же каждый объект станет музеем, то кроме того, что государство будет в него постоянно вкладывать деньги, курировать и контролировать развитие, гарантия, что доходность будет весьма низкая. Необходимо применять дополнительные меры по стимулированию предпринимательства: уже начались поиски возможностей послабления в налоговом законодательстве и изучения аналогичных решений, к примеру, опыт Америки, Голландии, Франции».
Начальник управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области Шарпудин Хаутиев, считает, что налоговые послабления не совсем то, что может спасти, к примеру многочисленные бесхозные усадьбы Ульяновской области. «Наша основная проблема – мы обязаны признать их бесхозными, включить в реестр муниципальной собственности, собрать пакет документов и найти им ответственного собственника через торги». По словам спикера, проблема усадеб Ульяновской области еще и в том, что большинство из них значительно удалены от областных центров и не пользуются интересом у инвесторов.
Реальной помощью в деле спасения усадеб Шарпудин Хаутиев считает упрощение процедуры по выходу разрешительной документации и продажу таких объектов по льготной цене. «Надо предоставить субъектам РФ право принимать такие решения. Это было бы серьезным шагом, для того, чтобы у таких объектов появились настоящие хозяева», - говорит чиновник. До конца года в области планируется сделать выставку объектов и презентовать их потенциальным инвесторам.
Генеральный директор Распорядительной дирекции Министерства Культуры России Вадим Соловьев продолжил тему доходности объектов культурного наследия, которая возможна только в том случае, если памятники будут передаваться в собственность. Примером работы такой схемы может служить Иркутск, где власти активно передают памятники в частные руки на условиях, что собственником покупатель здания становится только после окончания реставрации. «Для меня ясно, что памятники должны и могут работать и даже «взрывать» экономическую ситуацию, особенно в регионах. Хочу сказать, что альтернативы передачи памятников в собственность инвесторам не существует. Это не значит, что не нужно пользоваться механизмом передачи памятника в аренду за один рубль, это не значит, что надо отказаться от аренды. Нет, все на поверхности, есть памятники в руинированном состоянии, когда речи об аренде уже не может быть», - говорит Вадим Соловьев. По его словам, государству нужно сделать простую вещь – эта задача стоит на повестке дня уже не первый год – нужно определиться, что оно никогда не будет передавать в аренду по целому ряду причин – нахождению там каких-то учреждений и т.д. Все остальные памятники должны стать предметом вожделения со стороны бизнесменов. Их не просто нужно выставить на торги, а безвозмездно передать всем желающим для реализации в этих объектах бизнес-проектов. И в этом глубочайший смысл: человек, не платя ни копейки, берет на себя обязательство отреставрировать объект. Но он должен создать там бизнес-проект и этот объект будет магнитом, который привлекает туда туристов. «Главная жалоба регионов - вкладываться в то, что нам никогда не будет принадлежать – абсурд», - напоминает спикер.
Международную тему исторических усадеб продолжили французские коллеги: владелица «русской избы» в Париже Франсин Д Оржиналь, эксперт отдела гуманитарных и общественных наук и археологии Министерства иностранных дел Франции Бибитс Флоранс. Франсин д Оржиналь рассказал об удивительной парижской истории: восстановленной практически из руин русской избе. Дом расположен на бульваре Босежур неподалеку от Булонского леса. Полтора века назад дом был представлен на Всемирной парижской выставке 1867 года, по окончании которой разобран и перенесен сюда, на окраину Булонского леса. Настоящие собственники приобрели дом в конце двадцатого века, сохранили, отреставрировали и конечно увлеклись историей России.
Российский практический опыт представили владелец усадьбы купца Плешанова (г. Ростов) Иван Синюшкин, владелец «Чухломская усадьба» (д. Асташово и д. Погорелово, Костромская обл.) Андрей Павличенко, заместитель генерального директора по научной работе ООО «Историко-культурный комплекс «Вятское» имени Е.А. Анкудиновой» Нина Мальцева, президент делового клуба «Наследие и экономика, директор проектов НП «Город-Музей» (Коломна) Дмитрий Ойнас. Иван Синюшкин рассказал об опыте восстановления разрушенной городской усадьбы и превращения ее в доходный проект, который сегодня стоит на пороге расширения до музейного-туристического квартала. «Этот проект работает и хочется двигаться дальше, - говорит Иван Синюшкин. – Каждый раз, когда оказываешься в каком-нибудь туристически-привлекательном месте и видишь живописные руины, сразу начинаешь фантазировать, как бы ты все это приспособил и обустроил». Даже один объект, наполненный культурными смыслами, может изменить жизнь целой территории и приносить доход. В этом уверен и Иван Синюшкин, рассказавший, что примеру «усадьбы Плешанова» последовали и другие предприниматели. «Мы были первыми, сегодня же в городе около 15 мини-гостиниц, и в каждой я вижу какие-то элементы, заимствованные из нашего проекта». О проекте восстановления терема в Асташово в Костромской области и его влиянии на территорию в целом, рассказал еще один бизнесмен Андрей Павличенко. Удаленный от цивилизации объект не просто редкий памятник гражданской архитектуры, образец русского стиля, но и артефакт культуры крестьян-отходников. Реставрация терема ведется с 2011 года. По словам Андрея Павличенко, изначально получение дохода от объекта после реставрации не планировалось, однако сейчас турпоток составляет около 5000 человек в год, и встал вопрос о том, что его надо капитализировать. В этом году реставрация заканчивается, в памятнике архитектуры открывается гостиница, музей, площадка для праздников. Планируется, что постепенно проект станет «центром досуга и приключений». За счет популяризации памятника планируется увеличение турпотока; развитие территории и инфраструктуры и объекта; привлечение к работе местных жителей, а в дальнейшем выход на самоокупаемость.
В лидеры по привлечению туристов может выйти Зарайск, уже по результатам произведенных действий поток туристов увеличился на 7%. О планах по развитию туристического потенциала города рассказал заместитель директора МБУ "Центр развития туризма, инфраструктуры и инвестиций Зарайского муниципального района" Александр Пчелинцев. Причем сделать город туристически-привлекательным хотят и сами горожане – за последние годы были отремонтированы и покрашены фасады зданий в исторической части. Инициативу поддержали жители. «Красивые, аккуратные, отремонтированные дома - это не только ухоженный облик города. Жители города, увидев результат, начали проявлять инициативу и собственноручно заниматься реставрацией своих домов. В итоге повысилась привлекательность города, предприниматели и простые жители были вовлечены в процесс сохранения и восстановления исторической части города», - рассказывает Александр Пчелинцев. В планах - организация пешеходной зоны на Кремлевской набережной, которая объединит пляж, лодочную станцию, спуск от кремля, парк Редерса, источник «Белый Колодец». Для местных жителей пешеходная зона - это место летнего и зимнего досуга, для туристов - вторая часть кольцевого маршрута, объединяющего туристические объекты и достопримечательности Зарайска. В дальнейших планах возрождение купеческих традиций, восстановление облика торговой площади и гостиных рядов, проведение традиционных ярмарок и событийных мероприятий, объединение зоны Кремля и пешеходной зоны в один туристический маршрут. Итогом этих преобразований должно стать сохранение исторического наследия, повышение туристической привлекательности, единый туристический маршрут.
Также своим видением развития исторических территорий и придания им «коммерческого смысла» поделилась координатор проекта компания «МосПромАрт» Инна Крылова, сделавшая акцент на сохранении промышленного наследия. Она рассказала про опыт редевелопмента и интерпретации первого в Москве бизнес-парка «Голутвинская слобода», который стал успешным реализованным проектом комплексной реконструкции с сохранением ансамбля промышленной архитектуры и облика районов застройки. В основу проекта был положен комплексный подход к решению градостроительных, экономических и социальных задач, включающих сохранение историко-культурного наследия. Уже сейчас на территории работают музеи, выставочные пространства, творческие мастерские, проводятся экскурсии и другое.
Тема привлечения частных инвестиций в развитие объектов исторической недвижимости будет продолжена на круглом столе «Историческая недвижимость Ульяновской области - от руин к доходному проекту». Подробнее: www.heritageclub.ru
