По прогнозам Colliers International, объем жилья на месте промышленных предприятий в Петербурге к 2030 году увеличится почти в три раза и составит 12 млн кв. м. Согласно опросу девелоперов, проведенному компанией Colliers International, самые интересные для освоения промышленные площадки расположены на Петровском острове, правом берегу Невы и вдоль Московского проспекта.
По данным Colliers International, на территории бывших промзон в Петербурге на текущий момент возведено 4,4 млн кв. м жилья. В городе насчитывается около 20 крупных промышленных площадок общей площадью свыше 600 га, где ведется или в ближайшей перспективе начнется реализация проектов редевелопмента.
К 2030 году на их месте может быть построено около 12 млн кв. м жилья, две трети которого выйдут на рынок в сегменте повышенной комфортности – классах «комфорт», «бизнес» и «элита». Наибольший объем нового жилья в «сером поясе» может быть реализован в Невском (2 млн кв. м), Московском (1,7 млн кв. м) и Калининском (1,2 млн кв. м) районах. В лидеры также может выйти Адмиралтейский район, где до конца следующего десятилетия может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья на пересечении Московского пр. и наб. Обводного канала, а также на набережных р. Пряжки и Екатерингофки. Абсолютным лидером по объемам застройки промышленных зон станет Невский район – на его долю приходится 3,26 млн кв. м или 20% от суммарного объема всего жилья в городе, построенного и запланированного на бывших промышленных площадках.
Для того чтобы выяснить, какие промышленные территории в Петербурге наиболее интересны для освоения, компания Colliers International провела опрос представителей девелоперских компаний, среди которых – Bonava, Docklands Development, EKE Group, RBI, УК «Александро-Невская мануфактура», «ЛСР», «Союз Инвест Девелопмент» и др.
Рейтинг наиболее перспективных зон для редевелопмента
«В Петербурге сокращается число площадок, пригодных для строительства жилья, а в центре города они – и вовсе штучное предложение. В то же время покупательский спрос на типовое жилье в приграничных локациях ждет неминуемое падение. В этой ситуации наиболее интересным для застройщиков сценарием становится освоение бывших промышленных территорий в центре и прилегающим к нему зонам, – говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге. – На сегодняшний день самой перспективной для редевелопмента локацией по-прежнему остается Петровский остров, где благодаря живописным видам на воду, камерности и хорошей транспортной доступности реализуются проекты высокого ценового сегмента. По мере освоения этой территории фокус внимания девелоперов будет смещаться на Выборгскую набережную, где благодаря близости к историческому центру города, «Лахта центру» и крупным дорожным развязкам уже реализуются проекты классов «бизнес» и комфорт».
Промышленные площадки в непосредственной близости от Московского проспекта и Обводного канала благодаря отличной транспортной доступности продолжат развиваться в сегменте жилья класса «комфорт-плюс». Высокий интерес благодаря близости к существующей социальной и торговой инфраструктуре, а также возможности комплексного освоения также представляют крупные промзоны в Приморском и Московском районах».
Несмотря на близость большинства бывших промзон к центрам деловой активности и растущему на фоне дефицита нового предложения спросу на офисные и торговые помещения, строительство коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет скорее дополнением к жилью, чем отдельным направлением развития этих локаций.
«Перед застройщиками, реализующими проекты редевелопмента, в связи с необходимостью разграничить территорию проекта и окружающую застройку либо с учетом действующего ППТ часто встает вопрос о возведении объектов коммерческой недвижимости. Однако реализация крупноформатных коммерческих объектов по-прежнему не вписывается в традиционную бизнес-модель жилищных застройщиков, которые предпочитают продавать все помещения «в розницу» на стадии строительства. По этой причине проекты, предполагающие большую долю коммерческих площадей, целесообразно реализовывать совместно с девелоперами коммерческой недвижимости, которые ориентируются на сдачу помещений в аренду и более длительные сроки возврата инвестиций, – отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Как только можно будет прогнозировать стабильный экономический рост не менее 1-2% в год, а у девелоперов вновь появится возможность рассчитывать на долгосрочное кредитование, которое ушло с рынка в связи с кризисными явлениями и санкциями, реализация проектов коммерческой недвижимости вновь станет перспективным направлением девелопмента, особенно актуальным для территорий бывшего серого пояса».
Сохранение и приспособление под современное использование объектов культурного наследия – еще один актуальный вопрос для проектов редевелопмента. Несмотря на растущую популярность стиля лофт и успешные примеры реализации таких проектов в Москве и за рубежом, в Петербурге до сих пор ни одно промышленное здание не превратилось в жилье. В силу консервативности петербургского рынка девелоперы предпочитают размещать в таких объектах культурного наследия офисы, торговые помещения, небольшие конференц-залы и креативные пространства, паркинги.
«Первым в городе настоящим жилым лофтом в бывшем производственном здании может стать кондитерская фабрика «Георг Ландрин», – рассказал Игорь Гомон, руководитель отдела продаж ГК «Абсолют Строй Сервис». – Дореволюционное здание на Большом Сампсониевском проспекте будет отреставрировано и станет сердцем нового жилого квартала бизнес-класса. В любом помещении можно воспроизвести модную индустриальную стилистику, однако только исторические здания с оригинальными оконными переплетами и определенным шагом колонн создают особую атмосферу, которую смогут оценить жители квартала «Георг Ландрин».
