.jpg)
LifeDeluxe.ru подводит итоги 2022 года на рынке элитной недвижимости Петербурга вместе с аналитиками и девелоперами. О том, как повели себя продажи в октябре-ноябре, с какими результатами заканчивают год застройщики и что ожидают в начале следующего – в нашем материале.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, объем спроса на элитное жилье в 2022 году сократился на треть, до 36 тыс. кв. м. Предложение увеличилось до 105 тыс. кв. м. Средний бюджет сделки вырос на 11% за год и составил 66,5 млн рублей, а 1 кв. м недвижимости подорожал на 5% к предыдущему году, до 560 тыс. рублей.
Игорь Бадиков, руководитель отдела продаж AAG, отмечает, что на Васильевском острове, например, средняя стоимость 1 кв. м новостроек находится на уровне 290-300 тыс. рублей, включая намывные территории. Недвижимость в исторической части ВО продается в районе 350-400 тыс. рублей за 1 кв. м. Новостройки Петроградской стороны и Петровского острова – по 400-420 тыс. за 1 кв. м. На правом берегу Невы средняя стоимость недвижимости составляет 250-290 тыс. рублей за 1 кв. м.
Ольга Эбель, генеральный директор «Агентства недвижимости Ольги Эбель», говорит, что в октябре фиксировалось снижение количества сделок, а с ноября число операций на первичном рынке Петербурга пошло в рост.
«В итоге к декабрю мы подошли с большим числом клиентом, которые готовы выходить на сделки и спешат с приобретением объекта из-за ипотеки с господдержкой. В целом, девелоперы могут быть довольны последними месяцами работы, так как количество сделок растет», – отмечает Ольга Эбель.
Игорь Бадиков рассказывает, что в октябре спрос упал на 20-30% по отношению к сентябрю. Это связано с неопределенностью сроков проведения мобилизационных мероприятий.
«Но уже в первой половине ноября мы увидели выравнивание спроса и во второй половине ноября его увеличение. Так же повышенный интерес к приобретению жилья мы отмечаем и в декабре, связывая это с предновогодним традиционным ажиотажем, подкрепленным новостями со стороны государства об отмене ипотеки с господдержкой в этом году», – делится Игорь Бадиков.
Впрочем, 15 декабря, президент РФ Владимир Путин заявил, что льготная ипотека будет продлена до 1 июля 2024 года, ставка по ней увеличится до 8%.
Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент», Санкт-Петербург, отмечает, что в целом в октябре-ноябре компания наблюдала рост спроса на квартиры своих проектах бизнес-класса, и в декабре эта тенденция получила продолжение.
СПРОС
Как считает Ольга Эбель, в январе ажиотажного спроса на новостройки не будет, так как рынок будет ждать информацию по новым ставкам, по новым программам для первичного рынка. В первом месяце 2023 года клиенты, скорее всего, будут присматриваться к новым условиям, а начиная с февраля, уже начнут принимать решение – покупать или нет.
Игорь Бадиков отмечает, что многое будет зависеть от условий ипотеки: «Сейчас ипотека является главным инструментов для девелоперов при продаже квартир и составляет до 90% всех продаж в некоторых сегментах, особенно в жилье класса "комфорт" и "комфорт+".
В сегментах бизнес- и элит-классов ипотечные сделки тоже проходят и занимают долю до 50-60%, но чаще это клиенты, у которых есть возможность приобретения квартиры без привлечения ипотеки. Поэтому для высокого сегмента более важны гибкие условия по рассрочке и индивидуальный подход к каждой сделке. Вероятно, снижение спроса будет, традиционно в январе, далее к февралю-марту мы выйдем на показатели 2022 года».
Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент», полагает, что в начале 2023 года будет дальнейшее падение спроса, обусловленное снижением покупательской способности и общей тревожностью. По данным эксперта, в 2022 году в Петербурге более 70% сделок на рынке новостроек совершалось с помощью ипотеки, и именно льготные ставки стимулировали спрос.
«Рынок ждет коррекция цен на новые проекты и общее снижение нового предложения. Значительного снижения стоимости в уже выведенных в продажу проектах ожидать не стоит: затраты на строительство только растут, а модель продаж с помощью эскроу-счетов не позволяет застройщикам делать существенный дисконт.
Несмотря на то, что недвижимость – это традиционный для россиян способ сохранения денег, сейчас потенциальные покупатели перешли в режим «сбережения» и крайне осторожно подходят к покупке жилья. В первую очередь рассматриваются ликвидные лоты в проектах высокой степени готовности», – говорит Александр Моторин.
Что касается элитного жилья, подчеркивает эксперт, этот сегмент более устойчив к рыночным колебаниям. А учитывая дефицит современных элитных проектов в Петербурге, спрос на люксовую недвижимость сохранится.
«Кроме того, западные санкции стимулируют платежеспособных клиентов к приобретению российских объектов высокого класса. Учитывая популярность Петербурга как у москвичей, так и у региональных элит, спрос на элитные квартиры в качественных проектах будет расти.
Поэтому рынок элитной недвижимости вряд ли ждет стагнация, девелоперы будут более тщательно подходить к разработке концепций и формированию продукта. Учитывая практику петербургских чиновников выдавать разрешения на строительство под конец года, мы вполне можем увидеть вывод нескольких проектов в продажу сразу после нового года», – подытоживает Александр Моторин.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Ольга Эбель полагает, что ждать большого количества новых проектов в Петербурге сейчас не стоит. «Это связано с тем, что прошлый год нам дал неплохой объем стартов и в комфорт- и в премиум-классах. При этом новые очереди уже запущенных проектов могут выйти на рынок», – говорит она.
Игорь Бадиков подмечает, что в 2022 году на рынке недвижимости появилось несколько интересных проектов, таких как «Легенда на Большом», «Мир» от RBI, «Квадрия» от «Балтийской коммерции».
«Но в основном застройщики придерживают новые проекты, присматриваясь к новым реалиям и текущему спросу. Мы планируем старт продаж нового проекта на месте фабрики Красное Знамя в первой половине 2023 года. Это уже сроки с учетом пересмотренных планов продаж, которые мы видим реальными и устраивающими нас, исходя из аналитики за 2022 год», – делится Игорь Бадиков.
ЦЕНЫ
Как отмечает Ольга Эбель, сейчас застройщики говорят о стабильном повышении цен. «При этом сегодня можно получить неплохие дисконты и воспользоваться предновогодними акциями. В январе-феврале, по нашим прогнозам, цены будут на том же уровне, что и сейчас, мы значительного роста стоимости не ждем».
Игорь Бадиков подчеркивает, что сейчас все застройщики используют проектное финансирование банков для реализации своих проектов. «У банков четко прописаны различные условия, в том числе и по минимальной цене 1 кв. м. В связи с этим, даже если застройщики захотят продавать дешевле, они просто не смогут, иначе нарушат условия договора с банком.
Поэтому, если спрос будет снижаться, то у застройщиков будет падать только объем продаж, но не цена. Конечно, акции и дисконты в размере 5-15% на рынке будут, но мы наблюдаем их и в обычных условиях рынка», – рассказывает Игорь Бадиков.
Эксперт смотрит в наступающий год с оптимизмом: «Рынок всегда адаптируется к новым реалиям, какие бы события не происходили вокруг, и за снижением спроса всегда следует рост, способствующий увеличению продаж и, в итоге, цен на недвижимость», – резюмирует он.
