.jpg)
Игроки рынка высокобюджетной недвижимости Северной столицы готовятся к падению спроса. Ожидается падение спроса и приостановка вывода на рынок новых проектов. При этом покупка недвижимости остается одним из самых надежных способов спасти деньги от инфляции.
ТЕКУЩАЯ ОБСТАНОВКА
Как отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в третьем квартале 2022 года элитный рынок недвижимости в Петербурге показал положительную динамику спроса. Это произошло на волне временной адаптации бизнеса к внешнеполитической ситуации. Однако стремительно увеличившийся уровень неопределенности теперь может внести корректировки в годовые показатели элитного рынка.
Леонид Рысев, генеральный директор VIPFLAT, считает, что сейчас общество находится в состоянии абсолютно непредвиденности. «Некоторые шутят, что горизонт планирования сократился до 10 минут. Нет человека или организации, которые могут предсказать, что будет в ближайшие недели или месяцы, поэтому все прогнозы носят сумбурный характер».
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, соглашается с этим мнением: «Все прогнозы от специалистов высочайшего уровня, экономистов, аналитиков в данный момент — не более, чем предсказания и угадывания. Понятно одно: наступил кризис мирового масштаба, и нам нужно действовать осторожно и разумно, чтобы сохранить свои сбережения, бизнес, рабочие места».
СПРОС
Сейчас на рынок недвижимости влияет одновременно слишком много факторов, в том числе и внешних, отмечает Наталья Осетрова. «А один из ключевых показателей отрасли — спрос — формируется под воздействием тревожных ожиданий потребителей, вызванных событиями в стране и в мире. Таким образом на практике мы видим замедление спроса в острой фазе. Сейчас идет осознание ситуации, затем — новая волна спроса, пока это работает так», — делится эксперт.
Леонид Рысев полагает, что текущий спрос будет снижаться. И если мы не увидим решения украинского вопроса в ближайший месяц или два, то спрос упадет еще сильнее.
«Покупатель сейчас чувствует себя наиболее уязвимо, и, даже имея финансовую возможность приобрести квартиру в премиальном проекте, колеблется. Для принятия решения необходима стопроцентная уверенность, в том, что сейчас подходящий момент для покупки. Мне заметно желание многих покупателей взять паузу на обдумывание, но этот вопрос регулируется выгодным предложением и безопасной сделкой», — рассказывает Наталья Осетрова.
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG, отмечает, что спрос нестабилен, если смотреть на него на более коротких временных промежутках. Но на перспективу (3-6 месяцев и более) картина может быть иной. «Кратковременные флуктуации, такие как ажиотажный спрос в марте, связанный с желанием сохранить активы, заменяются более длительными трендами. Точно можно говорить о неком ином сценарии на ближайшие 3-4 месяца с намеком на стагнацию», — говорит Евгений Хохлов.
ЦЕНЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Для сохранения уровня спроса девелоперы будут вынуждены вести сдержанную политику ценообразования, а новые проекты все больше будут подвержены продуктовому расслоению, считает Светлана Московченко. Так, на рынке стоит ожидать появления домов клубного формата и крупных объектов в хороших локациях с упрощенным продуктом, говорит эксперт.
«Зависимость ценообразования от событий в мире сейчас стала сильнее, нарушение логистических маршрутов и санкции бьют по всем рынкам, во всех странах», — подчеркивает Наталья Осетрова. Она уверена, что в ближайшее время старты продаж в новых проектах во всех сегментах, не только в элитном, будут временно отложены до наступления более стабильной ситуации. Но к дефициту предложения это вряд ли приведет, по крайней мере не в этом году.
Вместе с тем и снижения цен на первичную недвижимость как минимум в бизнес-сегменте не будет, считает эксперт. Потому что себестоимость строительства продолжала увеличиваться все последние месяцы, так как росла стоимость оборудования и материалов от покинувших рынок западных брендов.
«На себестоимость будут влиять различные факторы, но за прошедшие полгода многие девелоперы нашли выходы из сложной ситуации импортозамещения и налаживания поставок», — говорит Светлана Московченко.
Леонид Рысев полагает, что снижение цен будет зависеть от того, какие тенденции победят на рынке. Сейчас одной из серьезных проблем является инфляция. «В любых ситуациях, когда потрясения и проблемы в экономике, всегда включается инфляция. Есть вероятность, что она выльется в гиперинфляцию, чего многие ожидают. Успешной ли окажется борьба с инфляцией или кризис продолжится — увидим. Но при инфляции цены на недвижимость сильно растут, и все, кто пытается сохранить деньги, вкладываются в покупку недвижимости».
Евгений Хохлов считает, что, как и последние два года, будет сохраняться сценарий, на который влияют внешние процессы — от пандемии и частичной мобилизации до кредитно-финансовой политики и общего уровня доходов населения. Эксперт отмечает, что за последние полгода население страны адаптировалась к современным реалиям, поэтому каждый последующий фактор, за исключением глобальных и максимально негативных, будет влиять все меньше.
«Текущие цены давно уже не являются индикатором соотношения спроса и предложения, причем настолько, что большое количество вариантов на этапе котлована стоит дороже, чем проекты в только что сданных домах или качественной вторичке. Поддержка доступной ипотеки, в том числе и со стороны застройщиков, привела к значительному росту среднего ценового уровня на уже запущенные проекты, поэтому какого-то снижения стоит ждать только за счет выхода новых проектов по более низкой стоимости», — уверен Евгений Хохлов.
Что касается предложения, проекты с эскроу, уже запланированные к выходу, вряд ли будут остановлены – возможны только легкие изменения по планам продаж, полагает Евгений Хохлов. Очевидная тенденция на комплексное развитие территорий также будет сохранена как способ снизить удельную долю издержек на проектирование и инженерию.
«Для более высокого ценового сегмента, скорее всего, будут продолжаться перманентные процессы пересчета расходной части и дальнейший уход в более нишевые продукты. Включая разные варианты реконцепций и редевелопмента при условии сохранения качества продукта», — прогнозирует Евгений Хохлов.
ЧЕГО ЖДАТЬ
Леонид Рысев призывает быть оптимистичными, хотя это и становится делать все сложнее и сложнее: «Что мы только за последние несколько лет не видели: и кризисы, и девальвации, и пандемии, теперь еще и мобилизацию». Эксперт считает, что при всей неопределенности покупка недвижимости все же остается одним из самых надежных способов спасти деньги от обесценивания и избежать финансовых потерь из-за падения акций.
Наталья Осетрова уверена: «Сейчас рынку недвижимости нужна устойчивость в экономике. И хорошая новость в том, что рубль ведет себя устойчиво. Мы можем надеяться, что, несмотря на короткие спады темпов продаж, покупательская активность будет сохраняться».
Это мнение разделяет Светлана Московченко: «Как правило, приобретение квартиры в высоком сегменте является обдуманным решением, поэтому серьезного снижения продаж по итогам года скорее всего мы не увидим», — подытоживает аналитик.
Евгений Хохлов называет основные тенденции, которые будут проявляться в разных сегментах недвижимости:
сохранится очевидный тренд на ИЖС и загородные дома в целом, который наметился еще в марте 2022;
Смещение фокуса с сервисных апартаментов в сторону более мультиформатных и рекреационных;
Переоценка инвестиционной привлекательности и рост доли коллективных инвестиций либо близких к ним форматов;
Интерес к зарубежной недвижимости у определенной категории покупателей;
Новый виток интереса к доступной качественной вторичке. Тем более, если удастся решить вопрос с господдержкой по ипотеке и этого сегмента.
«На фоне происходящих событий все забыли о смене поколений, которая влечет и смену потребительских предпочтений, что выливается в продолжающееся уменьшение средней площади квартир — как проданных, так и в экспозиции. Это является следствием обновления ценностей и требований со стороны целевых аудиторий, а также отражением финансовой составляющей, так как меры поддержки направлены прежде всего на квартиры до 15-18 млн рублей», — добавляет Евгений Хохлов.
