Эксперты Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2019 года в сегменте загородного жилья высокого класса.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По сравнению с итогами 2018 года количество посёлков, представленных на рынке в классе А увеличилось на 7%, за счёт выхода в продажу премиального объекта «Лесная деревня», который представлен в рамках проекта «Образ жизни». Кроме того, был повышен класс у проекта «Ламбери». За счёт данных изменений свободное предложение в классе А увеличилось на 19%. В классе В отмечена обратная тенденция - уменьшения количества посёлков за счёт завершения продаж в нескольких проектах, несмотря на выход в продажу 2 новых посёлков. Таким образом, в совокупности с высоким спросом, предложение уменьшилось по сравнению с 2018 годом на 28%.
На вторичном рынке отмечается сокращение предложения коттеджей. Так, по сравнению с итогами 2018 года качественных коттеджей, расположенных в премиальных локациях стало меньше на 32%. При этом средняя стоимость предложения увеличилась на 8%. Данное обстоятельство обусловлено изменением в структуре предложения, где доля объектов стоимостью 40-60 млн руб. уменьшилась на 9 п. п., при этом увеличилась доля объектов стоимостью 61-100 млн рублей и более 300 млн рублей (на 11 п. п. и 2 п. п. соответственно).
СПРОС
Итоги продаж 2019 года сопоставимы с показатели предшествующего периода, в сумме было реализовано 127 коттеджей высокого ценового класса, что на 6% больше, чем в 2018 году. Наиболее высокий прирост продаж отмечен в классе А (увеличение показателя на 52%), что произошло за счёт активного спроса в нескольких проектах, в частности в новых проектах, пополнивших сегмент в 2019 года В классе В было реализовано 92 лота, что на 5 коттеджей меньше, чем в 2018 году.
По итогам 2019 года на загородном рынке высокого класса отмечена тенденция снижения среднего бюджета покупки. Так данный показатель в классе А составил около 41 млн рублей, что на 13% меньше, чем в 2018 году. Средний бюджет покупки в классе В также снизился на 6% и составил около 18 млн рублей. Снижение бюджета покупки связано с изменением покупательской способности и значительным количеством предложений, в результате которой потенциальные покупатели даже с небольшим размером денежных средств готовы рассматривать более дорогие предложения и демпинговать по цене.
По итогам 2019 года на загородном рынке было реализовано 136 земельных участков в 21 посёлке, предлагающем наделы без обязательного подряда и ценой сотки от 400 тыс. рублей. Увеличение показателя по сравнению 2018 годом составило 37%. Наибольшей популярностью пользовались приближенные локации Выборгского района (Ленинское, Рощино), а также отдельные локации Петродворцового района.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Годовая динамика изменения средней стоимости предложения в обоих классах отрицательная. В классе А снижение показателя составило 8%, вследствие изменения структуры предложения.
В классе В снижение менее значительное и составило 2% по сравнению с 2018 годом, что произошло за счёт выхода в продажу нескольких новых проектов. Кроме того, в конце года имели место быть различные акции и специальные предложения.
ПРОГНОЗ
Анализ результатов 2019 года показывает, что основные показатели рынка загородной недвижимости превзошли консервативные прогнозы экспертов. В сложившейся ситуации на фоне усиливающейся на рынке тенденции смещения интереса в сторону сектора бюджетного предложения реализация проектов в сегменте дорогого загородного жилья будет происходить в рамках локаций с уже сформированным премиальным имиджем, а стоимость предложений продолжит снижаться, т.к. продолжится дифференциация предложения.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«Несмотря на настороженные прогнозы экспертов, в прошедшем году мы не наблюдали угасания интереса покупателей к объектам рынка загородной недвижимости. Так, запросы на загородную недвижимость, поступившие в компанию Knight Frank St Petersburg, увеличились на 15%, по сравнению с 2018 годом. Основной интерес был сконцентрирован на коттеджах в Курортном, Выборгском (ЛО) и Всеволожском районах, при этом средняя стоимость запросов составила около 70 млн руб. в объектах постоянного проживания и около 40 млн руб. в дачных объектах. Мы предполагаем, что в следующем году ситуация существенно не изменится и спросом будут пользоваться как готовые объекты, так и участки под застройку, расположенные в премиальных локациях».
Вита Бланк, директор по продажам загородного жилого комплекса «Образ Жизни»:
«В 2019 году мы практически завершили продажи по первым двум кварталам «Горной деревни». В продаже остались последние несколько домовладений, теперь они доступны для приобретения с использованием ипотечного кредитования. Дополнительно в преддверии Нового года был выведен в продажу третий квартал, где представлен новый формат блокированной жилой застройки – квадроксы с земельными наделами от 2 до 3 соток.
В «Спортивной деревне» реализовано более 80% площадей, выведенных в продажу. Сейчас доступно для приобретения чуть менее 50 апартаментов. Оставшийся объем планируется реализовать по окончании строительства. Менее чем за год, цена квадратного метра увеличилась в среднем на 13% при сохранении стабильного спроса.
В конце лета был дан старт продажам в «Лесной деревне». Здесь представлены просторные лесные участки от 20 до 100 соток. Среди них есть и уникальные, например, со своим водоемом, который невероятным образом преображает пейзаж, или же раскинувшиеся на возвышении. Для строительства предлагается 7 базовых проектов домов площадью от 200 кв. м. Дома могут быть выполнены в кирпиче, клееном брусе, в технологии фахверк или каркас. В «Лесной деревне» предусмотрены все базовые инженерные коммуникации: электричество, магистральный газ, центральные водопровод и канализация.
Наталья Осетрова, генеральный директор ООО «Гатчинская гольф-деревня»:
«2019 год – время изменений, год напряжённой работы, для нас очень результативный год. Опираясь на международный опыт нашего холдинга, мы одними из первых подготовились к новым реалиям рынка, динамично внедрили изменения в наш документооборот, в итоге проект полностью адаптирован к 214-ФЗ, реализуется по новым правилам с применением эскроу-счетов и проектного финансирования «ПАО Сбербанк». Территория комплексно обеспечена инженерной мощностью, получены разрешения на строительство первой очереди, ЗОСы, проектные декларации доступны в Единой информационной системе ДОМ.РФ, определены ключевые подрядчики, партнёры. Мы приступили к монолитным работам, параллельно со шведскими архитекторами и международным оператором проектируем Wellness&spa-отель, подготовили этот бизнес-кейс к подаче заявки на проектное финансирование.
GATCHINA GARDENS уникален не только многофункциональной современной инфраструктурой для комфортной семейной жизни, работы и отдыха – теперь это первый в России город-курорт с цифровой экономикой в экосистеме «ПАО Сбербанк. Это результат 2019 года и совершенно иной уровень градостроительного девелопмента: smart city с цифровой экономикой, сервисы для жителей и современного бизнеса, позволяющие быстро решать ежедневные задачи, предоставляя услуги, в том числе и за пределами финансового сектора, сохраняя самое ценное – наше время – и повышая уровень качества жизни».
