За последние 20 лет на Крестовском, Каменном и Петровском островах девелоперы возвели более 520 тыс. кв. м премиальной недвижимости. На этапе строительства, по данным Colliers International, находится 280 тыс. кв. м жилья и апартаментов, а в перспективе до 2025 г. может появиться еще 247 тыс. кв. м. На этом ресурс свободных пятен под застройку здесь будет фактически исчерпан. Дефицит земли обратит внимание застройщиков на другие островные территории в дельте Невы.
Освоение островов Петроградского района началось с Крестовского острова, где в 2000 году первые проекты запустили Группа «Эталон» и компания «БПК». В 2005 году появились первые жилые проекты и на Каменном острове. Пик освоения девелоперами Крестовского острова пришелся на 2008 г., когда в эксплуатацию было введено 79 тыс. кв. м. жилья сразу в нескольких проектах, среди которых «Олимпийская деревня» от компании «Еврострой», «Дом у моря» от «Группы ЛСР» и другие. Согласно исследованию Colliers International, сегодня в продаже на Крестовском и Каменном островах находится всего 27,8 тыс. кв. м жилья и апартаментов. В перспективе на Крестовском острове могут появиться еще три элитных комплекса совокупной продаваемой площадью порядка 11 тыс. кв. м.
Жилое строительство на Петровском острове началось с проектов компании «Атлантик» на Петровском пр., 1 в 2002 г. и Петровском пр., 14 в 2006 г, после чего долгое время локация оставалась необжитой и депрессивной. Вплоть до 2017 года, когда на остров вышла компания «Кортрос» с элитным комплексом Royal Park, став новым драйвером развития территории. Всего к 2019 на острове было возведено 105,8 тыс. кв. м жилья. На стадии строительства находится еще 274,2 тыс. кв. м. При этом все земельные участки Петровского острова, где редевелопмент еще не стартовал, в настоящий момент распределены между застройщиками, планирующими реализовать здесь совокупно 236 тыс. кв. м жилья и апартаментов.
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, условия небольших островов в первую очередь благоприятны для появления жилых проектов, так как обособленность территории позволяет создать на них гомогенную социальную среду и автоматически повысить класс застройки по сравнению с аналогичными проектами на материке. «Островная территория также является благоприятной почвой для появления общественных пространств с благоустроенными набережными и доступом к воде, столь любимыми петербуржцами. Сегодня в центральной локации Петербурга есть как минимум пять островов, на которых можно реализовать девелоперские проекты разного класса и назначения, среди которых Серный, Матисов и Ново-Адмиралтейский. На каждом из них возможна реализация общественно-деловой функции с включением элементов жилой застройки. А благоустройство, адаптация одного или нескольких островов под развлекательную функцию вкупе с реализацией проекта апартаментов могло бы удовлетворить спрос на общественные пространства, который особенно ощущается на юге Петербурга», – добавляет она.
«Наиболее перспективным для освоения мне видится Матисов остров. Это хороший вид на Васильевский остров, пешая доступность до метро, близость исторического центра, – рассуждает главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Филипп Третьяков. – При работе с территориально обособленной площадкой очень важно заранее выработать ее концепцию для создания однородной среды, как это делается на островах в Амстердаме. Подобная проблематика стояла и перед нами перед началом работ над Royal Park. Было важно изначально грамотно выбрать формат проекта в соответствии с требованиями места и добиться необходимой маржинальности. Выбранное в итоге решение с элитным сегментом оказалось верным – проект выглядит уместным, с помощью яхтенной марины и благоустроенной набережной мы обыграли соседство с водой».
По мнению руководителя отдела дилерских продаж AAG Полины Стрих, хорошие перспективы есть у Матисова, Галерного и Грязного островов. «По мере нарастания дефицита свободных участков в центре, локации будут вызывать все больший интерес у инвесторов, – уверена Полина Стрих. – Промышленность рано или поздно перебазируется, останется лишь обособленная водой территория недалеко от основных городских коммуникаций. Комплексный подход к редевелопменту позволит застроить острова качественной недвижимостью».
Представленные в исследовании острова – это не только потенциал, но и большой вызов для города и девелоперов, считает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Андрей Косарев. «Большинство из них пока не готовы к застройке и требуют ряда принципиальных решений со стороны городских властей, – говорит эксперт. – Верфи требуют колоссальных инвестиций в перебазирование. Грязный остров целесообразно развивать только в контексте преобразования всей окружающей территории. По Серному острову потребуется изменения зонирования. В итоге оказывается, что Васильевский и Петроградский острова как минимум на десятилетие останутся территориями наиболее активного островного развития».
RBI был одним из первых игроков на Петровском острове, выход на депрессивную территорию был сопряжен с высокими рисками, вспоминает заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI Михаил Гущин. «Приступая к проекту «Петровская ривьера», мы выбирали из двух концепций: люксовый проект, компенсирующий недостатки окружающей территории, или же жилье более демократичного класса. В итоге сделали проект класса «комфорт плюс» и не прогадали: цена продажи в 250 тыс. рублей за «квадрат» дала нам желаемую динамику», – говорит эксперт.
Последний год девелоперы Петровского острова работают в условиях жесточайшей конкуренции, объясняет руководитель отдела маркетинга компании «РосСтройИнвест» Екатерина Пчелкина. «Однако это играет на руку покупателю, так как ценообразование очень четко регулируется рынком – завышенные цены здесь просто невозможны. Более того, уровень проработанности проектов на Петровском очень высок: девелопер не может позволить себе непродуманный проект, – пояснила Екатерина Пчелкина. – Мы вышли на стройплощадку на второй волне интереса застройщиков к этой локации, оценив ее уникальность. Здесь, в отличие от центра города, покупатель получает премиальное жилье в окружении такой же премиальной инфраструктуры, которая к тому же только что построена, а значит, отвечает всем современным требованиям».
