Девелоперы и покупатели: актуальное состояние рынка элитной недвижимости

Девелоперы Петербурга рассказали LifeDeluxe, как они адаптируются к последствиям санкций, оценили уровень цен и спроса и поделились своими планами на будущее. 

Если коротко: игроки рынка ищут новые возможности в текущий условиях, продажи идут, скачнообразный рост цен остановился, предложение будет пополняться.

Настроения игроков

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, говорит: девелопмент, как и многие отрасли экономики, ощутил на себе последствия санкций: существуют сложности с поставками импортного оборудования, цены растут на строительные материалы (как зарубежные, так и отечественные), идет перенастройка логистики закупок.

«Но в целом строительная отрасль адаптируется к новым вызовам, в том числе, активно используя возможности импортозамещения. Например, мы сотрудничаем с Aira и Berkano – это креативные и высокотехнологичные российские производства-разработчики «умной», «интеллектуальной» жилой среды. Разрабатываем совместно уникальный дизайн и функциональные характеристики для малых архитектурных форм, спортивных и  игровых объектов в наших парках».

Как отмечает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», у девелоперов, как и у покупателей, прежде всего существует ощущение неопределенности.

«Совершенно непонятно, чего ждать в политическом и экономическом плане. Как сохранять сбережения. Вдобавок к кризису, застройщики фиксируют значительные задержки с реализацией проектов из-за нерегулярной работы Градкомиссии», – сетует Мария Черная.

Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78», отмечает: после снижения ключевой ставки до 9,5% у застройщиков появилась некая определенность и горизонт планирования. «Поэтому они вновь вернулись к проработке проектов и подготовке площадок к строительству», – говорит эксперт.

Уровень цен

Как сообщает Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, по итогам первого квартала 2022 года рост средневзвешенной цены 1 кв. м на первичном рынке элитной жилой недвижимости Петербурга составил 14% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, достигнув показателя в 606 тыс. рублей. Аналогичный показатель динамики по жилью B-класса был на уровне 13% (до 346 тыс. рублей за 1 кв. м), по жилью С-класса – 15% (до 228 тыс. рублей за 1 кв. м).

По сравнению с первым кварталом 2021 года (т.е. за год) динамика средних цен по классам была следующая: объекты А-класса выросли в стоимости на 45%, В-класса – на 42%, С-класса – на 35%.

«Максимальная ценовая динамика была зафиксирована в жилых комплексах С-класса, расположенных в пригородных локациях Петербурга, стоимость квадратного метра здесь выросла на 18% за квартал и на 43% за год. Таким образом средневзвешенная цена по итогам марта 2022 года составила 154 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает Татьяна Любимова.

По данным Павла Луценко, генерального директора федерального портала «МИР КВАРТИР», сейчас 1 кв. м новостроек в Петербурге стоит 227 тыс. рублей, с начала года рост составил 15,2%. Средняя цена квартиры увеличилась на 8,6%, до 11 мнл 770 тыс. рублей. При этом основной рост произошел в 1 квартале, а за апрель-май рост цены квадрата замедлился, а средний лот даже начал дешеветь.

На «вторичке» 1 кв. м недвижимости почти 195 тыс. рублей, с начала января он вырос на 12,3%. Средняя квартира оценивается в 11 млн 119 тыс. рублей, с начала года она подорожала на 6,9%. Как и в сегменте новостроек, на «вторичке» средний лот в последние два месяца «худеет».

«В последние годы рост стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге показывал один из самых высоких уровней в стране. Неудивительно, что в кризисной ситуации перегретые цены стали замедлять рост и даже снижаться», – говорит он.

Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС», считает, что цены на проекты комфорт- и бизнес-класса в июне вернулись на позиции начала года. «Так, в нашем квартале ЦДС «Черная Речка» средняя стоимость квадратного метра в июне достигла 280 тыс. рублей, в проекте ЦДС Dreamline – 230 тыс. рублей за кв. м. Можно ожидать, что рост цен в 2022 году не будет таким же стремительным, как в 2021 году. Цены будут увеличиваться в соответствии с темпами инфляции и по мере роста строительной готовности объектов», – считает Наталья Кукушкина.

Впрочем, проекты сегментов «комфорт» и «бизнес» имеют более высокую маржинальность, чем масс-маркет, благодаря чему застройщики имеют больше пространства для ценового маневра, полагает эксперт. «Это дает возможность предоставлять существенные скидки на определенные типы квартир, что помогает покупателям сориентироваться здесь и сейчас и, в частности, сделать выбор в пользу уже готового жилья. Мы вводили такие акции на уже сданных корпусах квартала ЦДС «Черная Речка» и они были восприняты покупателями очень хорошо», – делится Наталья Кукушкина.

Продажи

Оценивая динамику продаж, Татьяна Любимова рассказывает: согласно данным Росреестра, опубликованным в мае, в апреле в целом по Петербургу было заключено ДДУ на 24% меньше, чем в марте 2022 года, но суммарное количество за январь-апрель было на 14% больше, чем за январь-апрель 2021 года.

Падение было зафиксировано заключенным договорам с участием ипотечных средств – на 23% в апреле по сравнению с мартом 2022 года и на 11% за январь-апрель 2022 года по сравнению с январем — апрелем 2021 года.

«Снижение спроса на первичное жилье было связано, во-первых, с изменением ставок ипотечного кредитования, а во-вторых, с нежеланием покупателей приобретать объект без отделки на первичном рынке из-за сокращения рынка отделочных материалов и резкого повышения цен», – говорит Татьяна Любимова.

В первом квартале 2022 года покупательская активность была высокая. «Однако предложение первичного рынка элитного жилья оказалось недостаточно релевантным запросам покупателей, которые рассматривали в том числе вторичный рынок и рынок жилья бизнес-класса. Что касается статистики продаж, то количество реализованных квартир и апартаментов оказалось сопоставимо с объемом продаж первого квартала 2021 года —  95 лотов, но общая площадь проданных элитных квартир на первичном рынке за квартал сократилась на 46% до 9,4 тыс. кв. м», — говорит Татьяна Любимова.

Руслан Гайсин отмечает, что в начале весны спрос на новостройки упал и до сих пор не вернулся к прежним показателям.

«Пока ставка по льготной ипотеке не зафиксируется на одном уровне, спрос не восстановится. Только когда она достигнет своего минимума, мы сможем получить какой-то наглядный срез по рынку. Вторичный рынок весной практически обвалился из-за ипотечных ставок, близких к 20%. Поскольку на «вторичку» не распространяется льготная ипотека, спрос на такое жилье восстанавливается существенно медленнее», – подчеркивает Руслан Гайсин.

С мнением соглашается Павел Луценко: «Продажи с марта сильно упали, покупатели колеблются, ожидая более низких ставок по ипотек. На «вторичке» квартиры в отсутствие дешевой ипотеки трудно продать без существенных скидок. Но сейчас, когда ключевая ставка снизилась, вниз пошла и ипотека, а с ней появилась надежда на оживление рынка – как новостроек, так и «вторички», – полагает он.

Руслан Гайсин замечает: «Президент дал указание снизить ипотечные ставки, и правительство — это указание выполняет. Покупатели и девелоперы находятся в позитивном ожидании: чем ниже ставка по ипотеке, тем больше возможностей у потребителя и выше продажи у застройщика». 

Наталья Кукушкина говорит, что после снижения продаж в апреле, уже в мае по проектам компании в сегментах «комфорт» и «бизнес» произошел рост числа сделок, по некоторым объем продаж вырос в пять раз. «В июне тренд на рост спроса сохранился. Можно констатировать, что спрос на проекты более высокого ценового сегмента стабилизировался», – говорит она.

Предложение

Татьяна Любимова рассказывает: в первом квартале 2022 года в продажу вышли новые корпуса в реализуемом жилом комплексе Neva Haus на Петровском острове (к. 4 и к. 5). Общая площадь выведенных на рынок квартир составила 18,3 тыс. кв.

Для сравнения: в первом квартале 2021 года новых проектов в продажу не поступало, во втором квартале 2021 года площадь жилья составила 12,1 тыс. кв. м, что на 34% меньше показателя текущего года.

«В целом стоит отметить, что вывод в продажу новых элитных жилых объектов традиционно неравномерен, что обусловлено спецификой рынка и ограниченностью локаций», – комментирует аналитик.

Что касается проектов бизнес-класса, говорит Наталья Кукушкина, в Петербурге он достаточно небольшой как с точки зрения локаций, так и продукта.

«Переизбытка предложения нет. Этот сегмент ощутил определенную встряску на рубеже первого-второго кварталов, но уже в мае и июне наметился тренд на его быстрое восстановление. В связи с этим, в июне мы открыли продажи в новом, самом интересном корпусе нашего проекта бизнес-класса ЦДС «Черная Речка». Первые недели продаж показали, что покупателей в этом сегменте не отпугивает начальная стадия готовности и уже достаточно высокий ценник. Сделки проходят активно. Мы видим, что это – не сиюминутные покупки, а взвешенное решение, принятое на основе многих факторов.

Похожая картина наблюдается в сегменте комфорт-класса, в частности, в нашем концепт-квартале ЦДС Dreamline. С мая мы видим рост спроса на этот объект. В сегмент «комфорт», также, как и в бизнес-классе, покупатели не ставят во главу угла минимальную сумму сделки. Приоритет отдается максимально интересной планировке и желаемому расположению квартиры (этаж, стороны света, вид из окон и т.д.). Даже сейчас покупатели в сегменте «комфорт» не выбирают минимальный метраж и самый нижний этаж», – делится Наталья Кукушкина.

Прогноз по уровню цен

Теперь многих волнует, чего же ждать в ближайшее время от цен, будет ли сохраняться спрос.

Руслан Гайсин говорит: «На месте покупателя я бы не рассчитывал, что какая-либо недвижимость подешевеет. В долгосрочной перспективе цены на жилье не снижались в России никогда. Никаких макроэкономических предпосылок для этого сейчас нет. Напротив, цены на первичное жилье будут расти. Существеннее всего подорожают уже реализованные и сданные в эксплуатацию проекты», – предупреждает эксперт.

Впрочем, как считает Наталья Осетрова, рынок постепенно приходит к равновесию, скачкообразный рост цен, который наблюдался весной, остановился.

«Сейчас не время делать прогнозы, но как финансовые аналитики, так и российские инвесторы, пожалуй, впервые единогласны в том, что русским деньгам сейчас безопаснее всего работать в России», – отмечает эксперт. По ее мнению, при сохранении стабильной экономической ситуации к концу года цены на недвижимость скорее всего придут в баланс.

«В Петербурге и Ленинградской области, в среднем по рынку цены составят 160-240 тыс. рублей за кв. м в комфорт-классе, и на от 300 до 600 тыс. рублей в бизнес-классе. Цены в массовом сегменте могут незначительно скорректировать с в сторону уменьшения на фоне сокращения спроса, но только в проектах с высокой плотностью застройки», – говорит Наталья Осетрова

Мария Черная комментирует: «В текущей ситуации мы не видим предпосылок к снижению цен, хотя можно говорить о временной фиксации стоимости квадратного метра на уровне первого квартала 2022 года. Минимальное количество новых стартов в Петербурге будет сохранять цену на имеющиеся в продаже объекты. Думаю, что к середине 2023 года мы достигнем минимальных объемов нового предложения».

Будет ли спрос?

Мария Черная считает, что спрос будет падать на объекты первичного рынка на «котловане» и ранней стадии строительства, а также на дома раннесоветских серий. На «новую вторичку» и дома, построенные в последнее десятилетие, спрос останется стабильным.

«Программы льготной ипотеки в определенной степени подстегнут спрос. Но на какую-то более заметную динамику я бы не делала ставку. Население сейчас в крайней степени озабочено стабильностью собственных доходов и неохотно берет новые обязательства в виде ежемесячных платежей по ипотеке.

Сейчас практически исчезли инвестиционные сделки. Все сделки идут, в основном, с целью улучшения жилищных условий, когда этого требует жизненная ситуация. Понятно, что это не может быть массовой тенденцией», – подчеркивает эксперт.

Наталья Осетрова соглашается: спрос поддерживается льготными ипотечными программами. «Наиболее востребованы у покупателей малоэтажные проекты, обязательно с рекреационной составляющей. Тренд на децентрализацию, заданный пандемией, продолжает развиваться, его поддерживает и государство, и банки, разрабатывая новые программы для финансовой мотивации как покупателей, так и девелоперов», – говорит Наталья Осетрова.

Планы девелоперов

В заключение девелоперы также поделились планами по выводу проектов на рынок. 

Наталья Осетрова подчеркивает: «Уже сейчас очевидно, что объем возводимого жилья в России будет сокращаться (об этом говорят и прогнозы федеральных чиновников: плановый показатель ввода к 2030 году недавно был сокращен со 120 до 100 млн.кв.м.) по ряду причин. Это сокращение количества строительных компаний, и отложенные запуски новых проектов, и изменение подхода к девелопменту».

Впрочем, говорит Наталья Осетрова, хотя жилья будет строиться меньше, начнет расти качество новых проектов, в девелопмент будут активнее внедряться ESG-стандарты: «Импульс для развития «зеленого девелопмента» могут дать новые меры господдержки: «зеленая ипотека», субсидирование ставки по проектному финансированию и налоговые льготы».

Как считает Павел Луценко, в ближайшее время на рынке недвижимости вероятен и дефицит предложения из-за замедления строительства. Однако это может спасти рынок от снижения цен.

Наталья Кукушкина рассказывает, что компания ЦДС в 2022 году планирует вывести на рынок новые проекты в сегментах комфорт- и бизнес-класса.

«В частности, в ближайшее время рассчитываем открыть продажи во второй очереди проекта ЦДС Dreamline, а также в последнем корпусе квартала ЦДС «Черная Речка». Эти локации и проекты уже хорошо знакомы покупателям и успешно аккумулируют спрос. В целом, положение дел в сегментах «комфорт» и «бизнес» внушает осторожный оптимизм», – говорит Наталья Кукушкина.

«Подводя итог, – резюмирует Руслан Гайсин – можно сказать, что ситуация на рынке стабилизировалась: покупатели стали активнее, девелоперы возвращаются к привычной работе. Пока мы ждем результата от принятых правительством мер».

27 июня 2022 г.
Автор: Камила Мирзакаримова

Новости рынка элитной недвижимости
Элитное жилье — Москва
Другие проекты LifeDeluxe
Проект LifeDeluxe объединяет порталы об элитной недвижимости двух столиц и представляет рынок статусной недвижимости за рубежом. Лучшее на рынке жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Московской области вы найдете на msk.lifedeluxe.ru. Самые выгодные предложения об инвестициях в недвижимость за границей собраны на world.lifedeluxe.ru. Мы помогаем сделать правильный выбор.
Аналитика и обзоры рынка