.jpg)
– Александр Михайлович, в позиционировании компании вы говорите про экстра-девелопмент. В чем он заключается?
– «Экстра» с английского означает «дополнительный», не закладываемый в базовое понимание. Смысл экстра-девелопмента в том, что мы еще на фазе продумывания проекта, месторасположения, концепции, архитектуры и продукта пытаемся найти преимущества, которых нет на сегодняшний день у наших конкурентов или в альтернативных для выбора покупателя проектах.
– Как компания подбирает локации?
– У нас есть специальный отдел, который анализирует весь поток информации, находящийся на рынке, соотносит все возможные локации с их правовым статусом и возможностью застройки в них.
Первичный фильтр – это само по себе место, его расположение, уникальность и внешние характеристики, транспортная и географическая доступность, экологичность места, видовые характеристики, окружающая инфраструктура.
Дальше оценивается совокупность этих факторов, преобразуемая в концепцию застройки. Добавляются принципы уникальности архитектуры, работающей с существующим окружением, формирующей яркость и некоторый эгоизм места, эгоизм проекта в совокупности с этими критериями.
После того, как проходит эта фильтрация, мы понимаем, что у нас остается достаточно мало мест, и они уже в ручном виде дорабатываются.
– Сложно ли работать над такими непохожими по месторасположению проектами как Amo и AKZENT?
– Работать в центре города, где строится Amo, очень сложно, гораздо проще работать где-нибудь в поле и застраивать территорию типовыми проектами.
В центре есть сложности в физической реализации объекта, в части подключения коммуникаций, в наличии достаточно ветхой и сложной застройки, жестких требованиий к историко-культурному наследию.
Аккуратный ручной сбор всего этого воедино и есть смысл в том числе экстра-девелопмента в части концепции и места размещения.
на фото: клубный дом Amo
– Насколько сильно усложнил работу особняк Бремме, который стоит по соседству с Amo?
– Особняк добавляет преимуществ тем, что мы интегрируем объект деревянного зодчества в общую концепцию проекта. Усложнил в том, что это ручная работа – по разбору, анализу того, что в нем может быть сохранено, что мы вынуждены будем новировать.
Еще в том, что это очень дорогая работа, и она требует аккуратного отношения с контролирующими инстанциями, с градозащитниками. И с собственной совестью по отношению к наследию, которое мы взялись восстанавливать. И это очень сложная работа и по сути дела она на всех этапах ручная.
– А как вы оцениваете территорию, на которой строится AKZENT?
– Здесь те же самые сложности: мы сжаты существующей застройкой и местом. В нем мы вынуждены искать баланс между малой площадью участка и достаточностью размещения на этом участке сервисов и функций для будущих жильцов.
Одновременно это работа с примыкающим к нам вплотную памятником – объектом культурного наследия, одноэтажным флигелем, который мы восстанавливаем и защищаем в период строительства. Это учет интересов жителей в существующем квартале сформированной застройки, и при этом – не потери качеств нового дома, его видовых характеристик, транспортной доступности, наличия подземного паркинга, который в данном случае – сложное инженерное сооружение. В этом суть сбора всех параметров и их учета.
– Как вы бы описали, для кого эти проекты?
– Для тех, кто ценит кроме квадратных метров квартиры статус своего дома, его будущее и ценность во времени. Потому что наши объекты со временем будут только дорожать, поскольку они созданы аккуратно и учитывают всю окружающую застройку. Мы очень внимательно относимся к балансу зелени, сохранению существующих деревьев, сохранению удобства коммуникации.
И здесь можно провести сравнение с вином: есть вино простое, а есть традиции ручного сбора. И вино, и дома, которые делаются вторым способом, со временем дорожают. Наши проекты для тех, кто покупает квартиры не как разовую инвестицию для заработка в период строительства, а инвестирует в недвижимость, которая сто процентов не потеряет свою ценность со временем, а наоборот накопит ее.
на фото: клубный дом AKZENT
– В вашей коммуникации часто встречается ссылка на авторский подход в девелопменте. С какими авторами вам хотелось бы поработать, даже если это совсем нереалистично?
– Одним из архитекторов, который создавал что-то очень непохожее для меня, является Антонио Гауди, известный автор Саграда Фамилия и прочих архитектурных шедевров Барселоны. Мне было бы интересно изучить его принципы работы, его личную вовлеченность.
Если мы говорим про современных авторов, то архитектор всех наших выведенных на рынок проектов – Степан Липгарт. И мы в общем и целом довольны нашим сотрудничеством.
– Насколько сейчас покупателю важна архитектура проекта?
– Она важна настолько, насколько человек ценит эстетику и прекрасное, насколько он понимает, что простые дешевые «коробки» быстро превратятся в малоинтересный объект вторичной недвижимости. Мы же создаем объекты, которые по критериям уникальности и яркости в составе цены будут только расти.
– Эксперты говорят о том, что рынок жилья бизнес-класса может столкнуться с усилением дифференциации: частично проекты будут тяготеть к комфорт-классу, подлинный бизнес-класс застройщики продолжат строить в меньших объемах. Согласны ли вы с этой точкой зрения?
– Если мы говорим про краткосрочный тренд на уровне 3,5-4 года, наверное, это так. На сегодняшний день структура покупательской способности такова, что очень многие отталкиваются лишь от текущей возможности что-либо приобрести. Тенденция по попытке изменения целевой аудитории, наверное, есть и будет продолжаться.
Я не стану давать прогнозы по экономической ситуации, но, если то, что происходит, будет продолжаться – тренд сохранится, наверное. И действительно, в некотором смысле это неизбежно. Но мы предпочтем делать меньше, но не хуже.
на фото: лобби клубного дома AKZENT
– Как бы вы оценили настроения на рынке высокобюджетного жилья у покупателей?
– Мне кажется, по крайней мере сейчас нет того, что можно было бы назвать экономическим или финансовым кризисом. Банки готовы давать деньги, существует достаточное количество приемлемых ипотечных программ. То есть платёжеспособность и в принципе движение денег внутри достаточно закрытой экономики России существует.
Есть определенный психологический кризис: большинству людей не очень понятно, чего ждать от дня завтрашнего, послезавтрашнего, и поэтому покупательская активность безусловно снижена.
Но мне в тоже время кажется, что жизнь не останавливается, и спустя некоторое время, в новой системе координат какое-то устройство должно будет произойти. И плюс ко всему, находиться просто в деньгах, не принимать решение – это тоже стратегия некорректная, потому как это ведет к обесценению накопленного капитала. Так или иначе, какое-то переустройство и начало движения в новых системах координат мы увидим.
– В Петербурге осталось не так много районов под проекты бизнес-, премиум-класса. Что остается девелоперам – реновация территорий?
– Мест, которые были бы привлекательными и относительно простыми для реализации либо нет уже, либо их практически не осталось. Активность разрешительного, согласовательного процесса со стороны города тоже оставляет желать лучшего. Поэтому с новыми местами сложность есть и будущее все-таки за восстановлением и приведением в порядок существующего фонда, а не за новой застройкой.
Если мы говорим о высокобюджетных форматах, то есть реновация, реконструкция существующих зданий, или это серьезная активность, как, например, мы предполагаем в нашем новом проекте на Петроградке. В нем мы собрали практически по кускам почти целый квартал, восстановили объект культурного наследия, получили соответствующее согласование. Это подход уникального экстра-девелопмента в центре города, когда действительно оказывается возможным собрать максимум функций в хорошей локации.
на фото: двор клубного дома Amo
– Планируется ли выводить в ближайшие несколько лет новые проекты?
– Планируем в этом году три новых проекта: это большой проект на Петроградской стороне, на Пионерской, 53. Это жилой комплекс, состоящий из восстанавливаемого объекта культурного наследия – памятника – фабрики «Красное знамя» архитектора Мендельсона одновременно с двумя корпусами нового строительства и созданием целой экосистемы внутри комплекса.
Также запустим небольшой уютный дом в Красногвардейском районе, продолжение начатого и сданного проекта Alter, замыкающего квартал, который сейчас построен совместно нами и компанией Bonava.
Также мы развиваем проект с форматом, комбинирующим загородную недвижимость, СПА и жилой комплекс в Сестрорецке.
– А по классам?
– Если мы говорим про Красногвардейский район, это устойчивый бизнес. В Петроградском это все-таки бизнес+. Мы будем делать бизнес+, но на старт выйдем в диапазоне цен бизнеса. Загородный – это скорее бизнес. Мы все-таки никогда ниже границы бизнеса не уходили.
– Что вас сподвигло к строительству подобного загородного проекта?
– Возможность использования уникального местоположения. Как правило, всегда мы отталкиваемся от того, что локация наших проектов должна представлять какие-то экстра-функции, которых еще не было.
Это мыс, прилегающий к водному объекту, и мы пытаемся сформировать уютную застройку, сочетающую в себе факторы и качественного жилья, и близости к самому городу, и возможности рекреационной функции для отдыха для жильцов, в том числе связанной с водой.
на фото: зона ресепшн в клубном доме Amo
– Какой формат недвижимости предполагается?
– Это трех-четырехэтажная жилая застройка с небольшим вкраплением отеля и гостиничных функций.
– В своем последнем интервью после победы на «Доверии Потребителя» вы говорили, что для вас важно созидать прекрасное. А что для вас прекрасное относительно вашей девелоперской работы?
– Наверное, это внутреннее наслаждение, гордость тем, что мы создаем. Первое проверочное условие в любой концепции, в любом проекте, я об этом уже говорил: если мне не захотелось оставить что-то себе и сохранить свою причастность не только как застройщика, но как клиента, это значит, с проектом что-то не так.
– В заключение, ваш прогноз: как будет чувствовать себя рынок?
– Я рассчитываю, что спрос будет незначительно, но прирастать. Если психологический фактор не будет накаляться, далее последует снижение напряженности и хоть в каком-то смысле разрядка, и тогда мы увидим плавный прирост.
Если ситуация, в принципе обсуждаемая сейчас всеми, разрешится, спустя короткий промежуток времени произойдет реализация всего отложенного спроса и скорее всего прирост цены и рост конкуренции именно в том сегменте, который мы с вами обсуждали.
