Royal Park апартаментов

Сегодня все чаще премиальная недвижимость Петербурга строится в формате апартаментов для постоянного проживания. Как правило, они возводятся в лучших городских и пригородных локациях с отменными видовыми характеристиками.

Все элитные апартаменты, представленные сегодня на рынке, созданы в местах, где нельзя строить объекты жилой недвижимости – вблизи парков, исторических зданий или водоемов. Несмотря на то, что в настоящий момент с юридической точки зрения апартаменты – это не жилье, застройщики еще на стадии разработки проекта, понимая статус объекта и тот факт, что приобретать апартаменты будут для собственного проживания, максимально приближают качественные характеристики апартаментов в таких проектах к элитным квартирам, а иногда и превосходят их. Речь идет об эксклюзивной архитектуре на основе проектов современных известных архитекторов, собственном паркинге, охраняемой территории, дополнительных сервисах при последующей эксплуатации и пр. По сути, элитные апартаменты строятся в полном соответствии с требованиями к жилым помещениям премиум-класса и ничем, кроме правового статуса, не отличаются от жилого дома.

В апартаментах премиального сегмента предусмотрены просторные кухни, гостиные, количество санузлов по числу спален, гардеробные, подземный паркинг и кладовые. Конфигурация и зонирование апартаментов выполняется с целью создания пространства для постоянного проживания, соблюдая все требования потребителей к недвижимости премиум-класса. Хочется отметить, что апартаменты предоставляют широкие возможности при создании дизайн-проектов, перепланировке и даже объединении помещений. Например, в элитном комплексе Royal Park большинство сделок связано с объединением апартаментов, самые распространенные варианты – 180-220 кв. м, но есть также примеры объединения четырех и пяти апартаментов в единое целое общей площадью до 454 кв. м.

В настоящий момент в апартаментах нельзя прописаться. Это является одним из основных отличий этого формата от привычных квартир. Тем не менее в апартаментах со статусом объектов гостиничного типа возможна временная регистрация сроком на пять лет. Обладатели такой недвижимости смогут пользоваться теми же правами, которые дает обычная регистрация по месту жительства.

Всего несколько лет назад взять ипотеку для приобретения апартаментов было практически невозможно. Банки крайне осторожно отнеслись к появлению нового формата, не спешили разрабатывать методику оценки во многом из-за неопределенности статуса апартаментов и неизвестной ликвидности в случае проблем у заемщика. Теперь ситуация меняется. Большинство банков, включая Сбербанк, уже имеют в своем портфеле специальные ипотечные программы для приобретения апартаментов, и мы наблюдаем тенденцию снижения ставок по этим программам. Как показывает практика, ипотечные программы для апартаментов весьма востребованы: порядка 25-30% сделок с данным видом недвижимости проходят с привлечением заемных средств. В элитном комплексе Royal Park при покупке заемщик может выбрать из пяти банков: «Банк Санкт-Петербург», СМП-банк, ВТБ, Дельта Кредит и Банк БФА. Минимальную ставку по кредиту в текущий момент предлагает СМП-Банк 10,9% годовых.

Власти крупных городов, таких как Москва и Петербург, заинтересованы в скорейшей стандартизации рынка апартаментов. Этот формат недвижимости набирает все большую популярность и от единичных проектов переходит к существенной доле рынка - 30% от общего предложения. По подсчетам экспертов Knight Frank, в прошлом году количество приобретенных элитных апартаментов в столице поставило абсолютный рекорд за все время существования рынка: было продано 202 лота. В Петербурге цифра чуть меньше – 90 апартаментов элит-класса совокупной жилой площадью около 10 тыс. кв. м. И этот рынок продолжает расти, по итогам 1 кв. 2017 года продажи в этом сегменте выросли в 6,5 раз по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Именно поэтому надолго в законодательном «вакууме» апартаменты не останутся. В действующую нормативно-правовую базу будут внесены поправки, наделяющие апартаменты статусом полноценного жилья. А когда законодательная лакуна будет заполнена, вчерашние цены на апартаменты могут вырасти на 20-25%.

Ставка налога на имущество для апартаментов, как нежилых помещений, выше, чем для обычного жилья. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем стоимость премиальных квартир. Следовательно, за счет этой разницы, сумма налогов на апартаменты может оказаться меньше чем налоги на такую же квартиру.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышенный коэффициент, но разница в коммунальных платежах лежит в пределах 30% по сравнению с жильем аналогичного размера и класса из-за того, что по некоторым услугам существуют различия в тарифах. Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных в соответствии с договорами, которые заключены между управляющей компанией и их поставщиками. К тому же в премиум-сегменте размер коммунальных платежей собственников напрямую связан с наличием дополнительной инфраструктуры на объекте: например, большого числа площадей общего пользования. Серьезные расходы дополнит бассейн, SPA-комплекс, спортивная инфраструктура или собственная оранжерея, которые девелоперы любят преподносить как уникальные преимущества своих проектов. Однако в сегменте элитных апартаментов, ориентированных на постоянное проживание, уже наметился тренд на сокращение подобной инфраструктуры. Происходит это по двум причинам. Во-первых, состоятельные люди умеют считать свои деньги: богатство и прагматический подход в тратах для них давно стоят рядом. Во-вторых, чаще всего у таких покупателей уже сложился определенный образ жизни и привычный маршрут – дети устроены в лучшие частные детсады и школы города, продукты они покупают в любимых магазинах, стрижку или маникюр делают у постоянного мастера, а фитнесом занимаются с личным тренером в закрытом клубе. Поэтому наличие дополнительной коммерческой и социальной инфраструктуры «у дома», куда владельцы дорогих апартаментов возвращаются каждый вечер, прежде всего, отдохнуть, воспринимается ими, скорее, как точка притяжения для посторонних лиц, нежели реальная собственная потребность. Немаловажным фактором для них является и безопасность, обеспечить которую при наличии большого числа коммерческих арендаторов на первых этажах гораздо сложнее, чем на «закрытом» для сторонних посетителей объекте.

За элитными апартаментами – будущее премиального рынка недвижимости Петербурга. Такой формат позволяет использовать для строительства лучшие видовые точки в центре города, в непосредственной близости от парков, в то время как локация – один из важнейших факторов, на которые обращают внимание покупатели элитной недвижимости при выборе объекта. Например, элитный комплекс Royal Park занял наиболее выигрышное положение на Петровском острове, который в ближайшие 3-5 лет станет новой премиальной локацией. Объект строится на берегу Малой Невы, рядом с р. Ждановкой и Петровским прудом, в пяти минутах на автомобиле от Невского проспекта. В результате 90% апартаментов в комплексе видовые: на воду, старинный парк и исторические достопримечательности. В остальном, кроме юридического статуса и более высоких налогов, апартаменты находятся на одном уровне с лучшими проектами элитной недвижимости Петербурга.

Другие новости о проекте