Последнее десятилетие рынок недвижимости Санкт-Петербурга генерировал ежегодно 3 млн квадратных метров нового жилья, 90% которого приходилось на классы «эконом» и «комфорт». Такие большие объемы были продиктованы градостроительным планом с целью обеспечить базовую потребность населения в жилой недвижимости. В результате на рынке сформировался переизбыток неликвидных морально устаревших, хоть и новых, квартир. Найти сегодня качественное жилье довольно непростая задача.
Дефицит качества
Когда-нибудь на любом рынке наступает стадия определенного насыщения. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в данном случае не исключение. После целого десятилетия ударного строительства рынок естественным образом наполнился самым разнообразным жильем. В чем выражается такое насыщение? В том, что часть квартир не продается и лежит «мертвым грузом» в портфеле застройщиков. На других товарных рынках такая проблема решается просто – с помощью распродажи. Она позволяет избавиться от вещей, которые залежались на полках и не нашли спрос в активной фазе реализации продукта. В такой ситуации компании перестают производить устаревшие модели, а то, что не продано, – отправляют на распродажу или в утиль.
Подобный подход на рынке недвижимости невозможен. Нельзя сломать непроданную часть дома, продать ниже себестоимости тоже нельзя, так как девелопмент подразумевает более сложную модель финансирования, сопряженную с достаточно длинным циклом производства. Поскольку в остатке находится неликвидное и уже готовое предложение, оно не может заинтересовать тех, у кого базовые потребности в жилье удовлетворены.
Именно поэтому некоторые девелоперы все чаще говорят о том, что рынок насыщен и квартиры не находят покупателя. Но если разобраться, то мы увидим, что в действительности не хватает не спроса, а наоборот – существует дефицит качественного предложения. Мало объектов с продуманными планировками, безопасной территорией и благоустроенным двором, интересной архитектурой, насыщенной коммерческой инфраструктурой и достойным окружением. Выход таких проектов на рынок – всегда долгожданное событие. И квартиры в них реализуются хорошо и в довольно высоких бюджетах.
Квартира как ценность
Что делать покупателю в условиях насыщенного рынка? Подобно тому, как опытный геолог ищет золотоносные месторождения, тщательно исследуя текстуру, цвет и состав горных пород, так же происходит и поиск современной квартиры. Особенно если она выбирается «для себя». Необходимо оценить все важные параметры – от локации и качества городской среды до дизайна входных групп и эргономичности планировочных решений.
Раньше при выборе локации открывался список «престижных» районов и сканировался на предмет наличия желаемых квартир. В Санкт-Петербурге к этой категории «автоматически» причисляли центральные и соседние с ними локации, иногда даже приравнивали территории, которые еще в советские годы считались удобными для жизни, например, вблизи станций метро, как «Гражданский проспект», «Академическая», «Озерки», «Звездная». Все эти представления о престижности, конечно, давно устарели. Поэтому многие популярные раньше районы стремительно переоцениваются спросом в силу отсутствия современной городской инфраструктуры. Там физически нет места строить торговые центры, уютные рестораны, места для семейного отдыха. Транспортная доступность не отвечает актуальным требованиям: длина кварталов достигает полукилометра, а между остановками – пустота. Какие точки в городе в таком случае считаются качественными сегодня?
Яркий пример редевелопмента – преображение локации вдоль пр. Медиков на северо-востоке Петроградского острова. Сегодня эта территория напоминает уютные европейские кварталы, притягивает платежеспособную аудиторию и, следовательно, качественный бизнес. Похожим образом развивается локация метро «Фрунзенская», совершенно новая среда появляется в районе Черной речки.
Такой разный выбор
Часто бывает так, что в одной и той же локации реализуются разные по уровню жилые комплексы. Конечно, премиум-класс вряд ли появится по соседству с классом «комфорт». Но даже между домами, которые позиционируются в одном сегменте, можно найти существенные отличия. Это происходит потому, что понимание девелоперами этих стандартов часто такое же разное. Ввиду резкого роста цен, который произошел за последний год, это сегментирование вовсе потеряло всякий смысл. Средний доступный «комфорт» вымылся с рынка. Остались два типа – дешевое жилье на выселках и «в полях» и жилье в высоких ценовых сегментах в хороших городских локациях.
Чтобы понять, какой из проектов качественный, обратите внимание на соотношение спроса и предложения на начальном строительном цикле. Когда качество устраивает и продажи идут активно, то с большой долей вероятности перед вами находится ликвидный продукт. И, возможно, вам стоит поторопиться с покупкой, ведь самые «вкусные» квартиры с идеальными планировками и лучшими видами реализуются довольно быстро.
Несколько иначе выглядит поиск готовой, уже построенной, недвижимости. Здесь нужно внимательно оценить остаток квартир в предложении. Если дом готов и в нем большой выбор планировок, разных этажей и бюджетов, то, скорее всего, это не очень интересные проекты. Столкнувшись с таким жильем, важно понять, насколько адекватно оценена эта недвижимость.
Девелопмент и покупка квартиры в новом доме – это достаточно непростая история с точки зрения стратегии, если покупатель хочет приобрести что-то качественное. Но это важный процесс, ведь это – инвестиции в будущую жизнь и в работу. При ипотеке нужно отдавать часть зарплаты на 10-15 лет вперед, и такие серьезные обязательства лучше брать на себя, будучи уверенным в правильности выбора квартиры.
