VALO Business сегмента «3+ звезды» откроется в третьем корпусе. Его юниты достаточно близки к классическим отельным номерам и имеют элегантный дизайн. Часть номеров с просторными балконами, часть – с панорамными окнами и лаунж-зоной. Номера будут оснащены всем необходимым для любого туриста: семейного, одинокого, приехавшего в командировку или отдохнуть.
VALO Long Stay Business расположится в четвертом корпусе. Эти юниты предназначены для долгосрочной аренды. Мы предложим инвесторам компактные и эргономичные студии и 1-комнатные юниты.
Все апартаменты, вне зависимости от того, на какой тип пребывания они рассчитаны – краткосрочный, или долгосрочный, оснащены кухней, на которой можно готовить все необходимое. Мы позаботились о маломобильных группах населения, поэтому часть юнитов полностью оборудована под них.
Valo Affordable Luxury относится к формату «доступной роскоши», еще не представленному в Петербурге и в России. Мы нацелены на сертификацию в сегменте «4 звезды». Каждый юнит – это индивидуальный дизайн, дорогостоящая отделка, качественный сервис, но по доступной цене. Дизайн номеров в отеле Valo Affordable Luxury – это авторский проект с нотками урбанизма, красной мебелью, футуристичными деталями и интерьерной подсветкой. Мы идем в ногу со временем, поэтому все номера будут оснащены системой «умный дом». С ней инвесторы могут ознакомиться в шоуруме, который мы недавно открыли специально для них. Это важно, потому что в шоуруме можно все внимательно изучить, потрогать, представить себя будущим гостем.
Четырехзвёздочный отель Mercure, входящий в международную сеть AccorHotels – это наше большое достижение. Работа с таким партнером – отличный драйвер для развития. Мы откроем отель Mercure вместе с фитнес-залом, рестораном и залами для конференций в одном из корпусов третьей очереди. Дата сдачи запланирована на сентябрь 2022 года, но две первые очереди мы сдали досрочно.
Наши преимущества – это грамотное проектирование, экспертность управляющей компании и локация. Мы сделали все возможное для разделения маршрутов гостей и персонала и ориентировались при проектировании комплекса на лучшие европейские отели. Ресепшен и лобби площадью 400 кв. м. отвечают требованиям по количеству проживающих во всем комплексе. В комплексе предусмотрены и запроектированы бельепровод, центральная система кондиционирования, столовая и раздевалка с душем для персонала, и многое другое. В VALO будет подземный паркинг на 270 машиномест, закрытый охраняемый двор с фонтаном, фитнес-клуб с бассейном, рестораны.
Что касается УК, на рынке по-прежнему мало профессиональных управляющих компаний с опытом работы в отельном бизнесе. Многие девелоперы привлекают в свой проект УК не на этапе проектирования, а на финальной стадии строительных работ, когда специалисты УК уже не смогут внести свои коррективы и создать сервис в том объекте, который для этого не продуман. Также во многих проектах не отлажена работа с множественностью собственников. Наша управляющая компания имеет профессиональные компетенции в отельном бизнесе и работает в проекте с самого его старта.
Еще одно преимущество – это локация. Фрунзенский район, который мы выбрали для строительства VALO, имеет высокий потенциал. Здесь есть отличная инфраструктура и близость к центру.
Застройщики обычно предлагают разные виды доходных программ, но всегда увеличение рисков приводит к увеличению доходности. И напротив, снижение рисков равно более низкому доходу. Мы, например, предлагаем покупателям инвестиционные портфели, когда человек выбирает желаемую доходность, а мы подбираем для него сразу несколько апартаментов по различным программам доходности.
Сейчас инвесторам доступны две программы, которые гарантируют прибыль от 9% – VALO Classic и VALO Progressive. Инвестиционная программа VALO Classic позволяет получать стабильный доход от долговременной сдачи юнитов (от месяца до года). Поиском гостей, обслуживанием, уборкой номера и здания займется управляющая компания «Вало Сервис». Стоимость этих услуг обойдется инвестору в 15% от дохода от аренды апартамента. Оплата коммунальных услуг ляжет на проживающего. Инвестор будет получать 85% от месячного дохода от аренды юнита. Месячная цена аренды апартаментов будет колебаться от 29 000 до 54 500 рублей, что зависит от особенностей номера.
Инвестиционная программа VALO Progressive позволяет получать менее стабильный, но более высокий доход от посуточной сдачи юнитов (от суток до месяца). На доходность в данном случае будет влиять сезон. По прогнозу за студию средней площади (25 кв.м) можно будет получать около 40 000 рублей при условии, что апартаменты будут заполнены на 60%.
Чтобы все наши собственники понимали, как работают их деньги, мы создали специальный софт. Это программа, которая показывает загрузку номера и сразу рассчитывает доход в периоде, что очень удобно.
Безусловно, посуточная аренда кажется самой выгодной. Но, при повышении доходности повышается уровень риска, а на это готовы не все. Среди наших программ доходности инвесторы чаще всего выбирали VALO Garant. Исходя из статистики заключенных договоров в первой и второй очередях, именно эта программа стала лидером. Ее суть заключается в том, что инвестор получает стабильный и понятный доход каждый месяц – это 29 000 рублей. Сверх этой суммы он также получает 10% от дохода, который УК зарабатывает на юните. По нашему опыту, это актуальнее всего для инвесторов, покупающих юниты на заемные средства.
Заключить договор с управляющей компанией на управление апартаментом можно будет только в том случае, если мебель и отделка в номере – типовые, соответствуют стандартам остального апарт-отеля. В противном случае, УК не возьмет в управление юнит.
В 2008 году, в докризисное время, на перепродаже квартиры можно было заработать от 75 до 100% от первоначальной стоимости, а при её сдаче, – 15-20% годовых. В настоящий момент эти показатели сократились, как минимум, в пять раз, и не превышают уровень инфляции. Сегодня доля инвестиционных покупок в сегменте жилой недвижимости – около 10-15%. Что касается апартаментов, это – около 80%, и доля растёт с каждым годом. Зарабатывать на перепродаже жилой недвижимости становится все сложнее. Строить хуже не стали, но из-за большого объема предложения на рынке снизилась ликвидность квартир. При желании продать инвесторы сталкиваются с необходимостью давать большие скидки с цены, что делает этот вид инвестиций невыгодным. Например, собственники объектов, застраиваемых вдоль КАД, столкнулись с жесточайшей ценовой конкуренцией (в некоторых ЖК до 70% малогабаритных квартир люди покупали для сдачи или перепродажи).
На фоне падающей доходности инвестиций в квартиры, рынок апартаментов выглядит выигрышней – хотя бы потому, что продажи на нем удваиваются третий год подряд: из-за высокой доходности, сервиса, перспективности и относительной простоты вложений. Строго говоря, инвестиции в апартаменты могут приносить от 9 до 17% в год, и это в разы выше, чем у традиционных квартир. Для инвесторов, вкладывающих в апартаменты, преимуществ множество. Это и высокий уровень капитализации, и предсказуемая доходность, и наличие управляющей компании, которая берет на себя все хлопоты по продвижению объекта, подбору арендаторов, обслуживанию номеров, и многие другие.
.jpg)
Сейчас в VALO доля инвесторов – это 83%. Для сравнения шесть лет назад их было не больше 50%. Но происходят не только количественные, но и качественные изменения.
Инвесторы становятся все более профессиональными, стараются лучше разобраться в проектах, досконально узнают о преимуществах той или иной доходной программы. Наши вкладчики стали лучше разбираются в продукте, интересуются не только программами доходности, но и как мы будем ее обеспечивать: какие гостиничные технологии заложены в проект, как мы будем обеспечивать трафик, как макроэкономика будет влиять на окупаемость их вложений. Все больше инвесторов четко отличают вложения в квадратные метры или другой вид инвестиций от вхождения в готовый гостиничный бизнес, которым, по сути, и являются проекты апартаментов. Несколько лет назад такого не было.
Что касается портрета, апарт-отели привлекают современных молодых людей с активной жизненной позиций, квартиры же, по нашему мнению, выбирают люди с более консервативными взглядами на жизнь. При помощи анкетирования клиентов апарт-комплекса VALO, мы узнали, что 88% покупателей – из Санкт-Петербурга, 12% – из других регионов России.
Что касается возраста, на 31-40 лет приходится 33,5% покупателей, на 41-50-летних – 25% покупателей. Причем 50% приходится на женщин, 49,1% – на мужчин, 0,9% – на юридические лица. 84% покупателей имеют высшее образование, 11% – среднеспециальное, 4% – неоконченное высшее, 1% – прочее.
Говоря об опытных инвесторах, нужно упомянуть, что в прошлом году, например, количество повторных покупок увеличилось на четверть, а число клиентов, покупающих апартаменты, как минимум, в третий раз, выросло в 2,5 раза.
